Giá nhà trung tâm neo cao, thị trường vùng ven thiết lập mặt bằng giá mới

Giá căn hộ trung tâm tiếp tục lập đỉnh

Các báo cáo thị trường quý I/2026 cho thấy mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM tiếp tục tăng mạnh bất chấp một số tín hiệu chững lại của kinh tế vĩ mô.

Theo Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp bình quân tại khu vực lõi TP.HCM đã lên gần 7.300 USD/m², tăng 19% so với quý trước và cao hơn 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực trung tâm, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 102 triệu đồng/m², tương đương mức cuối năm 2025.

Mức giá này được tính trên giá niêm yết trước khi áp dụng các chương trình ưu đãi hoặc chiết khấu thanh toán, phản ánh xu hướng định giá ngày càng cao của các dự án hạng sang và cao cấp. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, nhóm sản phẩm cao cấp tiếp tục dẫn dắt mặt bằng giá toàn thị trường. Nếu khu vực trung tâm ghi nhận mức giá kỷ lục thì sự thay đổi đáng chú ý nhất lại diễn ra tại các thị trường vệ tinh.

Theo Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp căn hộ tại Bình Dương đạt trung bình 1.886 USD/m² trong quý I/2026, tăng gần 17% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, dữ liệu từ OneHousing cho thấy mức giá trung bình tại địa phương này đã lên khoảng 56 triệu đồng/m², tăng 37% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, một số dự án mới tại khu vực Đông Hòa đã chào bán với mức giá lên tới 70 triệu đồng/m², thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.

Theo các chuyên gia, động lực tăng giá đến từ kỳ vọng hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện cũng như tác động tích cực từ quá trình sáp nhập hành chính, giúp gia tăng giá trị và sức hút của khu vực đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Thanh khoản phân hóa giữa trung tâm và vùng ven

Dù giá bán liên tục tăng, thanh khoản thị trường lại cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Theo OneHousing, lượng giao dịch căn hộ trong quý I/2026 đạt khoảng 4.800 căn, tăng 70% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm tới 63% so với quý IV/2025.

Tại khu vực trung tâm TP.HCM, lượng hấp thụ mới giảm xuống dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc thiếu vắng sản phẩm bình dân và trung cấp, trong khi giá bán của phân khúc cao cấp ngày càng vượt xa khả năng chi trả của đa số người mua.

Ngược lại, các đô thị vệ tinh tiếp tục đóng vai trò đầu tàu thanh khoản. Riêng Bình Dương ghi nhận khoảng 2.200 căn hộ mới từ 6 dự án mở bán, chiếm gần 60% nguồn cung mới toàn thị trường. Theo Cushman & Wakefield, khu vực này ghi nhận gần 5.500 giao dịch thành công trong quý đầu năm.

Những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng tốt và chiến lược phát triển bài bản vẫn duy trì sức hút mạnh mẽ, bất chấp bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức.

Dù thị trường vùng ven duy trì sức cầu tương đối tốt, tâm lý nhà đầu tư vẫn khá dè dặt. Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao tiếp tục ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà cũng như khả năng tiếp cận vốn của cả người mua và doanh nghiệp phát triển dự án. Chi phí tài chính gia tăng khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn quan sát thay vì xuống tiền ngay. Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng có xu hướng thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới, chờ đợi những tín hiệu tích cực hơn từ chính sách tiền tệ và môi trường kinh tế vĩ mô trong nửa cuối năm.

Thị trường bước vào chu kỳ phát triển đa cực

Theo dự báo, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm TP.HCM sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào và tình trạng khan hiếm nguồn cung. OneHousing ước tính nguồn cung mở bán mới trong năm 2026 chỉ đạt khoảng 28.000 - 29.000 căn, thấp hơn khoảng 2.000 căn so với các dự báo trước đó. Trong khi đó, động lực tăng trưởng được kỳ vọng sẽ chuyển mạnh sang các khu vực vệ tinh. Cushman & Wakefield dự báo Bình Dương sẽ bổ sung hơn 31.800 căn hộ trong giai đoạn 2026 - 2029.

Cùng với sự hoàn thiện của các tuyến vành đai, cao tốc và hạ tầng liên vùng, các khu vực như Dĩ An, Thuận An đang dần trở thành những cực phát triển mới của thị trường bất động sản phía Nam.

Các chuyên gia nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn tăng trưởng đa cực, nơi dòng tiền sẽ ngày càng chọn lọc hơn và chỉ tập trung vào những dự án sở hữu giá trị thực, cân bằng giữa chất lượng sống, tiện ích, khả năng kết nối và mức giá phù hợp.

Hà Hải