Nhà đất, chung cư chưa cấp sổ đỏ có được định danh điện tử?

Theo quy định, việc gắn mã định danh điện tử cho nhà ở thuộc các dự án phát triển nhà ở, đồng thời với thời điểm ban hành văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán, đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Ảnh minh họa.

Chưa có sổ đỏ vẫn được cấp mã định danh

Từ ngày 1/3, mỗi căn nhà, căn hộ chung cư, thửa đất và sản phẩm trong dự án bất động sản sẽ được gắn một mã định danh điện tử theo Nghị định 357/2025 của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Đây được xem là bước đi quan trọng trong tiến trình chuyển đổi số lĩnh vực bất động sản, hướng tới quản lý thống nhất, minh bạch và đồng bộ trên toàn quốc.

Nghị định 357/2025 nêu rõ Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì xây dựng, quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước. Tại địa phương, UBND cấp tỉnh tổ chức thu thập, cập nhật, quản lý và khai thác dữ liệu.

Về việc định danh với nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở, điều 8, Nghị định 357/2025 quy định rõ Sở Xây dựng các địa phương thực hiện việc gắn mã định danh điện tử cho nhà ở thuộc các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn, đồng thời với thời điểm ban hành văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán, đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết việc định danh sẽ được áp dụng đối với các sản phẩm bất động sản. Trong đó, đối với bất động sản của cá nhân, luật sư Tuấn cho biết Nghị định 357 thiết kế cơ chế thu thập dữ liệu thông qua hoạt động công chứng. Cụ thể, Bộ Tư pháp có trách nhiệm cung cấp cho Bộ Xây dựng dữ liệu về nhà ở, công trình xây dựng đã thực hiện giao dịch thông qua công chứng.

Điều 40, Nghị định 357, Quy định chuyển tiếp nêu rõ, các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, UBND cấp tỉnh thực hiện xây dựng, cập nhật, chuẩn hóa dữ liệu đã có trước khi Nghị định này (Nghị định 357) có hiệu lực, đảm bảo các thông tin liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản được cung cấp đầy đủ, phục vụ tích hợp, kết nối chia sẻ cung cấp thông tin dữ liệu vào hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chậm nhất đến ngày 1/7/2026.

Trên cơ sở đó, dữ liệu về bất động sản thuộc các dự án đầu tư kinh doanh, cũng như các giao dịch được công chứng, sẽ được các bộ, ngành chia sẻ, kết nối và cập nhật vào hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Với trường hợp, chủ sở hữu căn hộ chung cư, nhà ở tại các dự án bất động sản đủ điều kiện bán nhà, đã có hợp đồng mua bán, có công chứng trước thời điểm Nghị định 257 có hiệu lực nhưng chưa có sổ đỏ, theo luật sư Phạm Thanh Tuấn vẫn đảm bảo điều kiện để gắn mã định danh điện tử cho nhà, căn cứ theo Quy định chuyển tiếp nêu tại điều 40, Nghị định 357/2025.

Người dân không phải cung cấp thông tin bổ sung

Băn khoăn của không ít người dân là việc định danh bất động sản có khiến họ phải cung cấp thêm giấy tờ hay làm thủ tục hành chính mới hay không? Luật sư Phạm Thanh Tuấn khẳng định theo Nghị định 357 đã ban hành, người dân không phải nộp hồ sơ hay cung cấp thông tin bổ sung. Dữ liệu sẽ được tích hợp, chia sẻ từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Bộ Nông nghiệp và Môi trường (thông tin sổ đỏ, thửa đất), Bộ Tài chính (thông tin thuế)…

“Về ngắn hạn, việc định danh này sẽ không tác động nhiều đến thị trường. Nhưng về dài hạn, khi dữ liệu đầy đủ, thị trường sẽ đi vào quy củ hơn, các hành vi kê khai hai giá, trốn thuế sẽ bị hạn chế đáng kể”, luật sư Tuấn nói.

Theo chuyên gia, để việc định danh bất động sản thực sự phát huy hiệu quả, yếu tố then chốt là chất lượng dữ liệu đầu vào. “Dữ liệu chính là xương sống của hệ thống. Muốn quản lý hiệu quả thì dữ liệu phải đúng - đủ - sạch - sống”, luật sư Phạm Thanh Tuấn nhấn mạnh.

Bên cạnh nỗ lực số hóa của cơ quan nhà nước, theo chuyên gia, người dân cũng cần hạn chế tối đa tình trạng giao dịch viết tay, kê khai không đúng giá thực tế, để hệ thống dữ liệu phản ánh đúng bản chất thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam - nhận định việc gắn mã định danh bất động sản đặt ra yêu cầu doanh nghiệp phải chuẩn hóa pháp lý từ đầu và quản trị dự án bài bản, chuyên nghiệp hơn. Điều này giúp hạn chế được dự án “ma” và tình trạng huy động vốn trái phép vốn xuất hiện nhiều giai đoạn trước nhờ khoảng trống thông tin và lỗ hổng pháp lý.

“Để phát huy hiệu quả cần phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, cơ quan thuế, công chứng và đăng ký đất đai để dữ liệu được kết nối liên thông, tránh tình trạng phân mảnh, chồng chéo hoặc trùng lặp, gây phiền hà cho người dân và tốn kém cho Nhà nước”, ông Hiệp nói.

Lệ Chi