Chuẩn hóa dữ liệu bất động sản

Thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu để phát triển bền vững. Ảnh: Quang Vinh

Chính thức gắn mã định danh bất động sản

Theo quy định, bất động sản (BĐS) sẽ được gắn mã định danh và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia từ ngày đầu tháng 3. Định hướng triển khai, mỗi thửa đất, căn hộ, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất sẽ có một mã số duy nhất. Mã này được liên thông với các dữ liệu về quyền sử dụng đất, quy hoạch, lịch sử giao dịch, tình trạng thế chấp và nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể theo Nghị định 357 của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS mã định danh điện tử sản phẩm BĐS là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà hoặc BĐS trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và BĐS.

Nghị định giao Sở Xây dựng các địa phương thực hiện việc gắn mã định danh điện tử cho nhà ở thuộc các dự án phát triển trên địa bàn. Việc này được thực hiện đồng thời với thời điểm ban hành văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán, đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình, mã định danh điện tử cũng được hình thành theo cấu trúc tương tự và được Sở Xây dựng gắn vào thời điểm ban hành kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Khi quy định gắn mã định danh có hiệu lực, mọi giao dịch phát sinh sau thời điểm này sẽ phải đăng ký và cập nhật theo mã số tài sản. Điều này đồng nghĩa với việc cơ quan quản lý có thể theo dõi sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế theo từng khu vực, từng loại hình.

Theo ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội, dữ liệu đóng vai trò trung tâm trong việc nâng chuẩn môi trường BĐS. Ông cho rằng việc đồng bộ hóa dữ liệu trên phạm vi toàn quốc sẽ cải thiện đáng kể khả năng quản lý của cơ quan chức năng đối với quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, hồ sơ sở hữu và các hoạt động giao dịch.

Nhiều năm qua, ngay cả các đơn vị tư vấn quốc tế cũng gặp thách thức trong việc duy trì hệ thống dữ liệu nhất quán giữa các địa phương. Do đó, một cơ sở dữ liệu quốc gia tập trung, bao gồm thông tin về thửa đất, căn hộ, giá giao dịch và lịch sử sở hữu, sẽ tạo ra nền tảng thống nhất, giúp thu hẹp khoảng cách thông tin giữa cấp trung ương và địa phương, đồng thời tăng cường khả năng theo dõi thị trường theo thời gian thực.

Ông Powell nhấn mạnh, hệ thống dữ liệu này không chỉ mang ý nghĩa quản trị hành chính mà còn là nền tảng kỹ thuật quan trọng để triển khai hiệu quả Luật Đất đai mới, đặc biệt trong các lĩnh vực định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch. Khi mọi giao dịch được đăng ký và ghi nhận đầy đủ, cơ quan chức năng có thể theo dõi sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế, từ đó hạn chế tình trạng kê khai giá thấp và cải thiện hiệu quả thu ngân sách.

Tuy nhiên, tác động của minh bạch hóa dữ liệu không dừng lại ở khía cạnh quản lý thuế. Theo chuyên gia của Savills, một hệ thống dữ liệu chuẩn hóa còn có thể góp phần định hướng lại hành vi thị trường theo hướng dài hạn hơn.

Mã định danh BĐS không làm thay đổi giá đất

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), GS Đặng Hùng Võ nhận định, thông tin về một BĐS bị ngắt quãng do dữ liệu quy hoạch, xây dựng, cấp giấy chứng nhận, giao dịch mua bán không được kết nối một cách liên tục. Đây cũng là nguyên nhân khiến cơ quan quản lý không có đủ dữ liệu để điều tiết thị trường; đồng thời các quy hoạch cũng như chính sách thuế, tín dụng khó phát huy hiệu quả.

Đây cũng là nguyên nhân khiến thị trường vận hành chủ yếu dựa trên tâm lý đám đông, làm méo mó cơ chế hình thành giá, dễ dẫn đến tình trạng thổi giá, đầu cơ trục lợi.

Do đó, việc gắn mã định danh BĐS sẽ giúp cơ quan quản lý theo dõi được lịch sử của một BĐS từ khi hình thành, đến các lần giao dịch, giá giao dịch… Khi đó, dữ liệu về BĐS đó được ghi nhận đầy đủ, liên tục.

Ông Võ cho rằng, lúc này, giao dịch thị trường sẽ bớt cảm tính mà sẽ dựa trên cơ sở về thông tin dữ liệu.

Còn theo ông Powell, đối với các tổ chức tài chính và nhà đầu tư chuyên nghiệp, một hệ thống dữ liệu xác thực và có khả năng liên thông sẽ giúp cải thiện quá trình thẩm định (due diligence), định giá rủi ro và xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn. Khi mức độ tin cậy của dữ liệu được nâng cao, chi phí giao dịch có thể giảm và niềm tin thị trường được củng cố.

BĐS không chỉ là một kênh đầu tư mà còn đáp ứng nhu cầu nhà ở của người lao động, sinh viên và các hộ gia đình. Do đó, một thị trường minh bạch và dựa trên dữ liệu không chỉ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư mà còn góp phần bảo đảm tính ổn định và công bằng cho toàn bộ hệ sinh thái.

Trong dài hạn, việc tích hợp dữ liệu và xây dựng mã định danh tài sản được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang các quyết định đầu tư dựa trên giá trị thực; từ thị trường vận hành theo tin đồn sang thị trường vận hành theo dữ liệu.

Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý đất đai và đẩy mạnh chuyển đổi số, số hóa dữ liệu quốc gia được xem là bước đi cần thiết để nâng chuẩn vận hành, tiệm cận thông lệ quốc tế và tạo nền tảng cho tăng trưởng ổn định của thị trường BĐS trong giai đoạn tới.

H.Hương