Định danh bất động sản tác động thế nào đến thị trường?

Nghị định số 357/2025 của Chính phủ quy định về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/3. Theo đó, mỗi căn nhà, bao gồm nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ và các bất động sản trong công trình xây dựng sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng, nhằm chuẩn hóa dữ liệu, phục vụ công tác quản lý nhà nước và hoạt động giao dịch trên thị trường.

Theo quy định, mã định danh điện tử là một chuỗi ký tự bao gồm cả số và chữ, có độ dài tối đa 40 ký tự. Cấu trúc mã được hình thành từ các trường thông tin cơ bản như: mã thông tin dự án, công trình; mã định danh địa điểm (nếu có) và một dãy ký tự tự nhiên nhằm bảo đảm tính duy nhất cho từng bất động sản. Mã định danh được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm tính đồng bộ và thống nhất trong toàn hệ thống.

Mã định danh điện tử được ví như “căn cước công dân” của bất động sản. Ảnh: Vietnamnet

Theo Nghị định, Sở Xây dựng các địa phương có trách nhiệm thực hiện việc gắn mã định danh điện tử cho nhà ở thuộc các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn. Việc gắn mã được thực hiện đồng thời với thời điểm ban hành văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Đây được xem là bước đi quan trọng trong quá trình số hóa lĩnh vực quản lý nhà ở và bất động sản.

Nhận định về tác động của quy định này, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng việc đồng bộ hóa dữ liệu trên phạm vi toàn quốc sẽ cải thiện đáng kể năng lực quản lý của cơ quan chức năng đối với quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, hồ sơ sở hữu cũng như các hoạt động giao dịch bất động sản.

Theo ông Powell, trong nhiều năm qua, ngay cả các đơn vị tư vấn quốc tế cũng gặp không ít khó khăn trong việc xây dựng và duy trì hệ thống dữ liệu nhất quán giữa các địa phương. Sự thiếu đồng bộ về thông tin, chênh lệch dữ liệu và hạn chế trong khả năng liên thông đã tạo ra những “khoảng trống” trong quản lý thị trường, ảnh hưởng đến tính minh bạch và hiệu quả giám sát.

Do đó, việc hình thành một cơ sở dữ liệu quốc gia tập trung, bao gồm thông tin về thửa đất, căn hộ, giá giao dịch và lịch sử sở hữu, sẽ tạo ra nền tảng thống nhất, giúp thu hẹp khoảng cách thông tin giữa cấp trung ương và địa phương. Đồng thời, hệ thống này cho phép các cơ quan quản lý theo dõi diễn biến thị trường theo thời gian thực, kịp thời phát hiện các dấu hiệu bất thường để có biện pháp điều tiết phù hợp.

Ông Matthew Powell nhấn mạnh, hệ thống dữ liệu này không chỉ mang ý nghĩa trong quản trị hành chính, mà còn là nền tảng kỹ thuật quan trọng để triển khai hiệu quả Luật Đất đai mới, đặc biệt trong các lĩnh vực định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch. Khi mọi giao dịch được đăng ký và ghi nhận đầy đủ, cơ quan chức năng sẽ có điều kiện theo dõi sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế, qua đó hạn chế tình trạng kê khai giá thấp, trốn thuế và nâng cao hiệu quả thu ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, tác động của việc minh bạch hóa dữ liệu không chỉ dừng lại ở khía cạnh quản lý thuế. Theo các chuyên gia, một hệ thống dữ liệu được chuẩn hóa và dễ tiếp cận còn có khả năng định hướng lại hành vi của thị trường theo hướng ổn định và dài hạn hơn. Trong bối cảnh thông tin còn thiếu đồng bộ, sự bất cân xứng dữ liệu thường tạo điều kiện cho các đợt tăng giá mang tính tâm lý, đầu cơ ngắn hạn. Khi lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý và thông tin quy hoạch được chuẩn hóa, người mua và nhà đầu tư có thêm cơ sở để đánh giá giá trị tài sản dựa trên nền tảng thực tế, thay vì phụ thuộc vào tin đồn hoặc thông tin truyền miệng.

Việc thông tin thửa đất, căn hộ, giá và lịch sử giao dịch minh bạch kỳ vọng định hình lại cách thức vận hành của thị trường theo hướng bền vững hơn. Ảnh: Người lao động

Ở góc độ phát triển đô thị, dữ liệu minh bạch cũng góp phần điều hướng dòng vốn đầu tư về những khu vực có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện và tiềm năng khai thác rõ ràng. Điều này giúp củng cố vị thế của các dự án được phát triển theo chuẩn mực pháp lý và kỹ thuật chặt chẽ, thay vì các khu vực tăng giá mang tính cục bộ, xuất phát từ kỳ vọng ngắn hạn.

Bên cạnh đó, việc xây dựng mã định danh riêng cho từng bất động sản được xem như thiết lập một “hồ sơ điện tử” cho mỗi tài sản. Trong dài hạn, cơ chế này sẽ nâng cao tính minh bạch cho thị trường thứ cấp, đặc biệt là phân khúc nhà ở đô thị, nơi các giao dịch mua bán, chuyển nhượng diễn ra sôi động nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý.

Theo ông Powell, đối với các tổ chức tài chính và nhà đầu tư chuyên nghiệp, một hệ thống dữ liệu xác thực, có khả năng liên thông sẽ giúp cải thiện đáng kể quá trình thẩm định, đánh giá rủi ro và xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn. Khi mức độ tin cậy của dữ liệu được nâng cao, chi phí giao dịch có thể giảm, đồng thời niềm tin của thị trường cũng được củng cố.

Ở góc nhìn thực tiễn, chuyên viên bất động sản Nguyễn Thị Thanh Thủy (Công ty Bất động sản Thanh Bình) cho rằng, trong ngắn hạn, việc định danh bất động sản chưa tạo ra tác động rõ nét do hệ thống mới đang ở giai đoạn thu thập và chuẩn hóa dữ liệu. Tuy nhiên, về dài hạn, khi các chính sách thuế và công cụ điều tiết thị trường được triển khai dựa trên nền tảng dữ liệu này, hiệu quả sẽ thể hiện rõ hơn. Khi dữ liệu trở thành “xương sống” của hoạt động quản lý và giao dịch, niềm tin thị trường sẽ được nâng lên, chi phí giao dịch từng bước được cắt giảm.

Các chuyên gia cũng chung nhận định, minh bạch hóa dữ liệu là điều kiện then chốt để thị trường bất động sản phát triển bền vững. Khi thông tin rõ ràng, đầy đủ và được kiểm chứng, bất động sản không chỉ là kênh đầu tư mà còn thực sự phục vụ nhu cầu an cư của người dân, góp phần ổn định kinh tế – xã hội trong dài hạn.

Mời độc giả xem video: Mã định danh bất động sản: Dữ liệu thay đổi cuộc chơi. Nguồn: VTV24

Hoàng Minh