Bất động sản được gắn mã định danh, hết thời đầu tư theo 'lời đồn'?

Từ ngày 1/3, khi Nghị định 357 về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực, mỗi căn nhà, mỗi căn hộ chung cư hay từng sản phẩm trong dự án đều được gắn một mã định danh điện tử riêng biệt.

Khó lướt sóng

Trước những thay đổi mới, anh Lê Minh, một nhà đầu tư chuyên “lướt sóng” đất nền suốt 5 năm qua, không giấu được sự dè dặt. Danh mục của anh hiện có 6 lô đất tại các khu vực ven Hà Nội, mua bằng vốn tự có kết hợp vay ngân hàng ngắn và trung hạn.

“Trước đây, chỉ cần có thông tin quy hoạch sắp mở đường, chuẩn bị có hạ tầng mới là giá đã nhúc nhích. Giờ mọi thứ đưa lên hệ thống, lịch sử giao dịch, quy hoạch, pháp lý đều tra cứu được, chắc khó mà tạo sóng như trước”, anh Minh nói.

Khi bất động sản được định danh và mọi dữ liệu giao dịch được lưu vết tập trung, chiến lược “lướt sóng” dựa trên thông tin bất cân xứng sẽ đối mặt rủi ro lớn hơn.

Cùng chung tâm trạng, anh Hoàn, một nhà đầu cơ căn hộ cao cấp, chuyên mua giai đoạn đầu rồi bán lại khi dự án gần bàn giao. Anh Hoàn cũng có nhiều lo ngại ở khía cạnh khác.

“Nếu toàn bộ giá chuyển nhượng thực tế được ghi nhận trên hệ thống, việc kê khai giá thấp để tối ưu chi phí sẽ không còn dễ dàng. Biên lợi nhuận chắc chắn bị siết lại”, anh Hoàn phân tích.

Những băn khoăn của giới đầu cơ phản ánh tâm lý chung của một bộ phận nhà đầu tư ngắn và trung hạn, nhóm chiếm tỷ trọng lớn trong giao dịch những năm gần đây.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 có khoảng 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Khi bất động sản được định danh và mọi dữ liệu giao dịch được lưu vết tập trung, chiến lược “lướt sóng” dựa trên thông tin bất cân xứng sẽ đối mặt rủi ro lớn hơn.

Tuy nhiên, ở góc độ quản lý và phát triển thị trường, đây lại là bước tiến được đánh giá có tính đột phá. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nhận định việc định danh tài sản sẽ tạo nền tảng minh bạch cho cả cấp độ quản lý lẫn vận hành thị trường.

Trước đây, dữ liệu bất động sản phân tán ở nhiều cơ quan như thuế, tài nguyên môi trường, kế hoạch đầu tư. Việc thiếu một cơ sở dữ liệu thống nhất khiến công tác thống kê, định giá và giám sát giao dịch gặp nhiều hạn chế.

Khi mỗi bất động sản được cấp một “hồ sơ điện tử” duy nhất, tích hợp thông tin thửa đất, quy hoạch, pháp lý và lịch sử giao dịch, cơ quan quản lý có thể theo dõi thị trường theo thời gian thực.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng dữ liệu đóng vai trò trung tâm trong việc nâng chuẩn môi trường đầu tư. Đồng bộ hóa dữ liệu trên phạm vi toàn quốc sẽ cải thiện đáng kể khả năng quản lý quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, hồ sơ sở hữu cũng như kiểm soát giao dịch.

Tác động rõ nét nhất là thu hẹp khoảng trống thông tin, yếu tố từng tạo điều kiện cho các cơn “sốt đất” cục bộ. Trong bối cảnh dữ liệu thiếu chuẩn hóa, tin đồn về quy hoạch hay hạ tầng thường bị thổi phồng, kéo theo dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.

Khi người mua có thể tra cứu trực tiếp trên hệ thống chính thức, rủi ro mua phải đất vướng quy hoạch, tranh chấp hoặc dự án chưa đủ pháp lý sẽ giảm đáng kể.

Bước điều chỉnh cần thiết

Với cơ quan thuế, việc mọi giao dịch được đăng ký và ghi nhận đầy đủ giúp hạn chế tình trạng kê khai giá thấp. Điều này không chỉ tăng hiệu quả thu ngân sách mà còn tạo cơ sở để nghiên cứu các chính sách thuế tài sản trong tương lai. Thị trường vì thế sẽ vận hành sát với giá trị thực hơn thay vì tồn tại “hai mức giá” như trước.

Ở chiều ngược lại, trong ngắn hạn, thanh khoản có thể chịu tác động tâm lý. Nhóm nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy cao sẽ thận trọng hơn khi xuống tiền, bởi chu kỳ nắm giữ có thể kéo dài, biên lợi nhuận thu hẹp, trong khi chi phí vốn không giảm tương ứng. Một số khu vực từng tăng giá nhờ kỳ vọng ngắn hạn có thể chứng kiến giao dịch chững lại.

Song sự chững lại này, nếu xảy ra, lại là bước điều chỉnh cần thiết. Theo quan điểm của VARS, khi dữ liệu thị trường được minh bạch hóa, nhà đầu tư buộc phải chuyển từ tư duy “mua theo sóng” sang “mua theo giá trị”, với những đánh giá kỹ khả năng khai thác, dòng tiền cho thuê, tiềm năng hạ tầng và sức cầu thực. Những nhà đầu tư thiếu chiến lược dài hạn, phụ thuộc quá mức vào đòn bẩy tài chính sẽ dần bị đào thải.

Không chỉ bất động sản, việc định danh môi giới cũng được triển khai song song. Mỗi môi giới có mã số riêng gắn với chứng chỉ hành nghề và thông tin cá nhân. Điều này giúp nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp, giảm tình trạng tung tin thất thiệt để thổi giá. Thị trường từ đó dịch chuyển theo hướng chuyên nghiệp hóa, nơi uy tín và năng lực trở thành lợi thế cạnh tranh thay vì khả năng tạo “sóng” thông tin.

Về dài hạn, hệ thống dữ liệu tập trung còn là công cụ hoạch định chính sách. Khi cơ quan quản lý nắm được chính xác lượng hàng tồn kho, cơ cấu nguồn cung theo phân khúc và khu vực, các quyết định điều tiết sẽ sát thực tiễn hơn.

Phân khúc nào dư thừa, phân khúc nào thiếu hụt sẽ được nhận diện rõ ràng, tạo cơ sở xây dựng chương trình phát triển nhà ở phù hợp.

Với người mua ở thực, nhóm thường chịu thiệt thòi trong các cơn sốt giá, việc minh bạch thông tin giúp giảm rủi ro và chi phí tìm kiếm. Quy trình sang tên, cập nhật chủ sở hữu mới được thực hiện trên hệ thống số hóa, rút ngắn thời gian và hạn chế tranh chấp.

Trở lại câu chuyện của anh Minh và anh Hoàng, nỗi lo của họ không phải không có cơ sở. Một thị trường minh bạch hơn đồng nghĩa với việc lợi nhuận dễ dãi từ chênh lệch thông tin sẽ thu hẹp. Nhưng xét trên bình diện rộng, đó là sự đánh đổi cần thiết để thị trường phát triển bền vững.

Bất động sản vốn không chỉ là kênh đầu tư mà còn là nhu cầu thiết yếu của hàng triệu hộ gia đình. Khi thị trường vận hành trên nền tảng dữ liệu chuẩn hóa, quyền lợi của số đông được bảo đảm hơn, trong khi hành vi đầu cơ ngắn hạn bị kiểm soát. Từ một thị trường phụ thuộc vào tin đồn và kỳ vọng, địa ốc Việt Nam đang được đặt lên quỹ đạo của dữ liệu và chuẩn mực quản trị hiện đại.

Ai được quyền khai thác dữ liệu?

Theo quy định mới, dữ liệu về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản được khai thác theo cơ chế phân quyền chặt chẽ.

Bộ Xây dựng được quyền truy cập toàn bộ dữ liệu đã tích hợp trên hệ thống, nhưng việc khai thác dữ liệu cá nhân phải tuân thủ nghiêm quy định bảo vệ dữ liệu, có phân quyền, giám sát và nêu rõ mục đích sử dụng; dữ liệu nhạy cảm phải được ẩn danh hoặc cấp quyền đặc biệt.

Các bộ, ngành khác được khai thác trong phạm vi chức năng quản lý; nếu ngoài phạm vi phải có sự chấp thuận của cơ quan quản lý hệ thống. UBND cấp tỉnh được truy cập toàn bộ dữ liệu trên địa bàn để phục vụ điều hành, quy hoạch.

Tổ chức, cá nhân muốn khai thác thông tin chi tiết phải gửi phiếu yêu cầu qua Cổng dịch vụ công quốc gia, trực tiếp, qua bưu chính hoặc hệ thống giải quyết thủ tục hành chính. Cơ chế này nhằm bảo đảm sử dụng dữ liệu đúng mục đích, minh bạch và đúng pháp luật.

Hưng Nguyên