Người mua nhà lựa chọn khắt khe hơn khi... xuống tiền

Chờ đợi và quan sát thị trường

Nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Thanh khoản giảm tốc và các chủ thể tham gia thị trường, từ nhà đầu tư đến người mua ở thực, đều trở nên thận trọng hơn.

Theo các chuyên gia, sự thận trọng này không phải ngẫu nhiên mà xuất phát từ thực trạng giá nhà đã leo thang quá nhanh trong những năm qua. Tại hai đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ, hiện đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Cụ thể, theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, mức giá mở bán trung bình đã xác lập kỷ lục mới lên tới 128 triệu đồng/m². Theo đánh giá, với mức giá neo cao ở ngưỡng 90 - 100 triệu đồng/m², một hộ gia đình có thu nhập trung bình có thể phải mất từ 50 đến 85 năm tích lũy mới có khả năng sở hữu nhà.

Giá nhà đã vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân tại các đô thị lớn như Hà Nội.

Chính sự bất cân xứng giữa thu nhập và giá bán, cộng với việc nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp (đơn cử như tại TP Hồ Chí Minh nguồn cung cao cấp chiếm gần 90% trong 5 tháng đầu năm) đã khiến tâm lý chờ đợi và quan sát bao trùm thị trường.

“Một lý do nữa khiến người mua thận trọng hơn là mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, với lãi suất cố định từ 8,5 - 10% và lãi suất thả nổi dao động từ 11 - 15%. Điều này tạo áp lực cực lớn lên thanh khoản, buộc cả thị trường sơ cấp lẫn chuyển nhượng phải có những nhịp điều chỉnh giảm”, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược của Công ty TNHH Cushman & Wakefield cho hay.

Trong khi đó, theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn (từ 70 - 90% giá trị sản phẩm) đã bắt đầu "ngấm đòn". Tình trạng giảm giá bán từ 100 - 300 triệu đồng đối với các sản phẩm chung cư và nhà thấp tầng đã xuất hiện. Tốc độ hấp thụ nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 58%, giảm mạnh so với trước đó.

Sẵn sàng đi thuê thay vì áp lực mua nhà

Theo nhận định của chuyên gia kinh tế PGS. TS Ngô Trí Long, bất động sản hiện nay cần được nhìn nhận là một tài sản có điều kiện, nơi giá trị phải được kiểm chứng qua các yếu tố thực chất thay vì chỉ dựa vào thông tin quy hoạch hay tin đồn.

Do đó, PGS.TS Ngô Trí Long nhận định, người mua nhà trong nửa cuối năm 2026 sẽ tập trung vào các tiêu chí cốt lõi như: Pháp lý rõ ràng; Khả năng tạo dòng tiền, có thể sử dụng hoặc cho thuê ngay; Mức giá hợp lý, không bị thổi phồng; Tính thanh khoản tốt, có thể dễ dàng mua bán lại khi cần thiết; Phù hợp với năng lực tài chính, không tạo áp lực đi vay lớn.

“Thanh khoản thị trường sẽ chỉ tập trung vào các dự án có tính minh bạch cao, vị trí thuận lợi, hạ tầng kết nối tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín”, PGS.TS Ngô Trí Long nhận định.

Ở góc độ khác, theo các chuyên gia, thị trường giai đoạn nửa cuối năm còn phải đối mặt với sự thay đổi hành vi của khách hàng. Khi giá bán neo cao vượt khả năng chi trả, nhu cầu ở thực sẽ dịch chuyển mạnh sang thị trường nhà ở cho thuê.

Nhu cầu mua nhà ở thực đang có xu hướng dịch chuyển sang nhà ở cho thuê.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm đối với căn hộ cho thuê tại Hà Nội tăng 6% và tại TP Hồ Chí Minh tăng tới 24% so với cùng kỳ năm trước. Điều này phản ánh xu hướng ngày càng nhiều người lựa chọn thuê nhà trong khi chờ tích lũy đủ nguồn lực tài chính hoặc đợi mặt bằng giá phù hợp hơn.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho hay, quan điểm sở hữu nhà của thế hệ trẻ đang thay đổi đáng kể dưới tác động của khả năng chi trả và xu hướng tiêu dùng mới. Khi giá nhà liên tục tăng nhanh hơn thu nhập, người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn trước quyết định sở hữu bất động sản.

Diễn biến này cũng phù hợp với định hướng phát triển đô thị của hai thị trường lớn nhất cả nước. Thị trường nhà cho thuê sẽ dần chuyên biệt hơn, trong bối cảnh lãnh đạo Đảng và Nhà nước xác định nhà ở cho thuê là trụ cột an sinh chiến lược từ nay đến 2030.

“Việc xác định nhà ở cho thuê là một trụ cột quan trọng sẽ góp phần hình thành thị trường chuyên nghiệp, bài bản, an toàn và ổn định lâu dài hơn. Khi đó, khái niệm “an cư lập nghiệp” cũng sẽ được mở rộng, khi người dân không nhất thiết phải sở hữu nhà mà vẫn có thể yên tâm sinh sống thông qua việc thuê nhà chất lượng”, bà Miền cho hay.

Phan Hoạt