Hạ tầng dẫn dòng tiền, bất động sản phía Nam phân hóa mạnh

Hạ tầng “bứt phá”

Chiều 18/8, phát biểu tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới” ngày 18/8, ông Hoàng Quang Phòng - Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nhận định, khu vực phía Nam đang đứng trước cơ hội hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi để mở rộng không gian phát triển bất động sản.

Theo ông Phòng, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang ghi nhận sự chuyển dịch rõ nét từ mô hình phát triển “đơn cực” sang “đa trung tâm”. Thay vì tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm, nguồn cung mới đang từng bước mở rộng về những khu vực còn nhiều dư địa phát triển, gắn với quá trình mở rộng không gian đô thị và hoàn thiện hệ thống hạ tầng kết nối.

Ông Hoàng Quang Phòng - Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phát biểu tại sự kiện. Ảnh: Việt Dũng.

Động lực cho quá trình này đến từ sự kết hợp giữa quy hoạch đô thị đa cực, định hướng phát triển chuỗi đô thị theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) và hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược có tính liên vùng.

Trong đó, nhiều công trình giao thông quy mô lớn như Cảng hàng không quốc tế Long Thành, đường Vành đai 3, Vành đai 4 TP. Hồ Chí Minh, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu... đang được đẩy nhanh tiến độ. Khi hoàn thiện, các tuyến kết nối này sẽ tăng khả năng liên kết TP. Hồ Chí Minh với Đồng Nai, Tây Ninh, Cần Thơ, An Giang và các địa phương trong vùng, từng bước hình thành các không gian đô thị - công nghiệp - logistics quy mô lớn.

Bên cạnh hạ tầng, ông Phòng cho rằng dòng vốn cũng đang có những chuyển động theo hướng linh hoạt hơn. Chính sách tiền tệ cùng sự hợp tác giữa các nhà phát triển dự án và các tổ chức tài chính lớn được kỳ vọng góp phần khơi thông nguồn tín dụng an toàn, hướng nhiều hơn vào những dự án và sản phẩm có giá trị thực.

Một yếu tố khác được ông Phòng nhấn mạnh là dư địa tài khóa cho đầu tư phát triển. Với nợ công của Việt Nam hiện dưới 40% GDP, đầu tư hạ tầng được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong những năm tới, qua đó định hình lại không gian phát triển đô thị và xu hướng vận động của thị trường bất động sản.

Từ góc độ này, hạ tầng không chỉ tạo thuận lợi về kết nối mà còn đang mở rộng phạm vi phát triển của thị trường, đưa những khu vực trước đây nằm ngoài vùng phát triển lõi trở thành các cực tăng trưởng mới.

Dòng tiền tìm về giá trị thực

Thông tin thêm về chuyển động thị trường tại diễn đàn, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung bất động sản trên thị trường có sự phân bổ tương đối rõ giữa các khu vực. Trong đó, khu vực phía Bắc chiếm khoảng 44% tổng nguồn cung, miền Trung khoảng 19%, còn khu vực phía Nam chiếm khoảng 37%, tăng khoảng 6% so với cùng kỳ.

Chất lượng nguồn cung hiện nay chủ yếu đến từ các dự án nhà ở thương mại quy mô lớn. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê đang được thúc đẩy phát triển, nhiều dự án bắt đầu triển khai nhưng chưa tạo ra lượng sản phẩm thực sự đáng kể trên thị trường.

Về nguồn cầu, ông Đính cho rằng nhu cầu bất động sản đang tăng mạnh trong bối cảnh kinh tế tiếp tục phát triển và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Đáng chú ý, bản chất của nguồn cầu đang có sự thay đổi. Nhu cầu ở thực xuất hiện ngày càng rõ, với xu hướng lựa chọn những sản phẩm phù hợp để ở, kinh doanh hoặc khai thác tạo dòng tiền, đồng thời có tính bền vững về giá trị và khả năng sinh lời.

Điều này khác khá xa so với giai đoạn trước, khi phần lớn nguồn cầu mang tính đầu tư, kỳ vọng vào việc tăng giá. Hiện nay, nhu cầu đầu tư thuần túy gần như bị thu hẹp đáng kể. Nguồn cầu trở nên chọn lọc hơn, cũng là một trong những nguyên nhân khiến lượng giao dịch trên thị trường giảm so với kỳ vọng trong thời gian qua.

Sự kiện thu hút sự quan tâm của các chuyên gia, doanh nghiệp và nhà đầu tư. Ảnh: Việt Dũng.

Đối với mặt bằng giá, tại khu vực phía Nam, giá bất động sản đang có xu hướng đi ngang, với mức bình quân khoảng 108 triệu đồng/m2. Theo ông Đính, đây vẫn là mức giá cao nếu đặt trong tương quan với khả năng hấp thụ của thị trường và thu nhập của người dân, nhưng mặt bằng giá đã được cải thiện đáng kể so với giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây.

Dự báo về thị trường trong thời gian tới, ông Đính cho rằng, tính phân hóa sẽ ngày càng mạnh và thị trường sẽ hướng nhiều hơn tới các sản phẩm có giá trị thực. Đây là xu hướng tất yếu khi người mua ngày càng thận trọng và đặt yêu cầu cao hơn đối với khả năng đáp ứng nhu cầu ở, kinh doanh cũng như giá trị khai thác của bất động sản.

Theo đó, dòng tiền trên thị trường sẽ có xu hướng dịch chuyển theo các hoạt động phát triển hạ tầng, các khu đô thị có chất lượng cao và những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu ở thực, kinh doanh và khai thác lâu dài.

Đại diện VARS cho biết thêm, cùng với quá trình phát triển hạ tầng, các cực tăng trưởng mới tại khu vực TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục hình thành, tạo ra những không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản.

Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng cũng lưu ý về quá trình tái cấu trúc diễn ra gay gắt ở góc độ doanh nghiệp. Nhóm doanh nghiệp niêm yết đã ghi nhận sự cải thiện về doanh thu, lợi nhuận và tích cực gia tăng vốn vay để chuẩn bị nguồn lực cho các dự án lớn giai đoạn 2026 – 2028.

Mặc dù vậy, áp lực đáo hạn trái phiếu và chi phí vốn gia tăng sẽ đẩy mạnh quá trình sàng lọc. Thị trường đòi hỏi cao hơn về năng lực tài chính, quản trị dòng tiền và tiến độ triển khai của từng đơn vị.

“Thị trường giai đoạn mới đòi hỏi tư duy phát triển mới: đưa giá trị sản phẩm về sát nhu cầu thực của dân cư, lấy tính minh bạch pháp lý làm thước đo uy tín, lấy chất lượng không gian sống và hạ tầng kết nối làm lợi thế cạnh tranh bền vững” - Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng nhấn mạnh.

Dưới góc độ là doanh nghiệp, bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng Giám đốc kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Bất động sản EXIMRS nhận định, thị trường bất động sản phía Nam đang bước qua bước ngoặt thực sự khi TP HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu thành siêu đô thị. Ranh giới hành chính không còn là rào cản, dòng vốn đầu tư được phân bổ lại theo logic vùng thay vì địa giới hành chính riêng lẻ.

Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, nhà đầu tư hiện nay vô cùng khắt khe về pháp lý, đồng thời ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế hoặc có khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền ổn định. Để kích hoạt thanh khoản, bà Trần Thị Cẩm Tú cho rằng, doanh nghiệp cần định giá sản phẩm tiệm cận giá trị thực ngay từ đầu. Đồng thời xây dựng giải pháp tài chính giảm áp lực dòng tiền cho người mua thay vì áp dụng các chiêu thức khuyến mãi ảo.

Việt Dũng