Cuộc đua bơm vốn tỷ USD vào bất động sản gọi tên những nhà băng nào?

Tín dụng bất động sản tiếp tục là một trong những mảng được nhiều ngân hàng đẩy mạnh trong năm 2025, với quy mô tín dụng lớn và tăng trưởng cao. Tuy nhiên, dòng vốn chảy mạnh vào bất động sản cũng khiến cơ quan quản lý cảnh báo rủi ro tiềm ẩn và triển khai một số biện pháp siết chặt tín dụng đầu năm 2026 để đảm bảo an toàn hệ thống.

TÍN DỤNG TĂNG TỐC, NGÂN HÀNG TƯ NHÂN NỔI SÓNG

Năm 2025 khép lại với một con số mang tính bước ngoặt khi tổng dư nợ cho vay khách hàng của 27 ngân hàng niêm yết đạt 14,16 triệu tỷ đồng tại thời điểm 31/12/2025, tăng hơn 2,3 triệu tỷ đồng so với cuối năm trước, tương đương mức tăng trưởng 19% - mức tăng tương đối cao trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động.

Nhưng phía sau bức tranh tăng trưởng chung ấy là sự phân hóa rõ rệt. Nếu xét về quy mô tuyệt đối, nhóm ngân hàng quốc doanh vẫn giữ vị thế thống trị. BIDV tiếp tục là “quán quân” với dư nợ đạt 2,37 triệu tỷ đồng, tăng 15% so với năm 2024. VietinBank theo sát với 1,97 triệu tỷ đồng, tăng 16%, trong khi Vietcombank đạt 1,67 triệu tỷ đồng, tăng 15%.

Big4 duy trì vị thế áp đảo nhờ lợi thế về quy mô vốn, mạng lưới rộng khắp và tệp khách hàng doanh nghiệp lớn. Đây vẫn là “xương sống” của hệ thống tín dụng, đặc biệt ở các lĩnh vực then chốt như sản xuất, xuất nhập khẩu và hạ tầng.

Tuy nhiên, tâm điểm của năm 2025 lại không nằm ở nhóm quốc doanh, mà ở khối ngân hàng tư nhân – nơi chứng kiến những bước nhảy vọt đáng chú ý.

MB là cái tên gây ấn tượng mạnh nhất. Lần đầu tiên, một ngân hàng ngoài Big4 vượt mốc 1 triệu tỷ đồng dư nợ, đạt 1,08 triệu tỷ đồng, tăng tới 40% – mức cao nhất trong nhóm ngân hàng niêm yết. Chỉ trong một năm, MB tăng thêm hơn 307.000 tỷ đồng dư nợ.

VPBank cũng không kém cạnh khi dư nợ đạt 943.902 tỷ đồng, tăng 36%, tương ứng mức tăng hơn 251.000 tỷ đồng trong năm. Với tốc độ này, VPBank đang nhanh chóng thu hẹp khoảng cách với nhóm dẫn đầu. Động lực tăng trưởng đến từ mảng bán lẻ, SME và sự hồi phục của tài chính tiêu dùng – những phân khúc từng chịu áp lực mạnh trong giai đoạn trước.

Techcombank tiếp tục duy trì vị thế trong nhóm ngân hàng tư nhân có quy mô lớn nhất với 767.617 tỷ đồng dư nợ, tăng 22%. Tăng trưởng hai chữ số trên nền quy mô lớn cho thấy ngân hàng này vẫn duy trì được nhịp mở rộng ổn định, đặc biệt ở phân khúc khách hàng cá nhân thu nhập cao và doanh nghiệp tư nhân, đồng thời kiểm soát tương đối tốt chất lượng tài sản.

Một điểm sáng khác là HDBank. Dư nợ cho vay đạt 546.371 tỷ đồng, tăng 23% – cao hơn mức bình quân ngành. Đáng chú ý, ngân hàng tập trung vào các lĩnh vực có hệ số rủi ro hợp lý như SME, chuỗi cung ứng, sản xuất – kinh doanh, xuất khẩu và dự án xanh.

Trong bối cảnh tăng trưởng mạnh, HDBank vẫn giữ tỷ lệ nợ xấu ở mức 1,66%. Tỷ lệ an toàn vốn (CAR) theo Basel II đạt 16,7% – thuộc nhóm cao nhất trong số các ngân hàng công bố – tạo dư địa lớn cho tăng trưởng những năm tới mà không chịu áp lực vốn ngắn hạn.

Ngoài ra, ACB, Sacombank và SHB duy trì mức tăng trưởng quanh 16–18%, phản ánh xu hướng phục hồi tương đối đồng đều. Một số ngân hàng quy mô nhỏ như NCB cũng ghi nhận mức tăng 37%, dù nền dư nợ còn thấp.

Nhìn tổng thể, năm 2025 cho thấy một cục diện mới: Big4 vẫn giữ đỉnh cao về quy mô, nhưng động lực tăng trưởng đang nghiêng mạnh về khối tư nhân. Khoảng cách không còn giãn rộng như trước. Cạnh tranh bước sang giai đoạn gay gắt hơn, nơi tốc độ, công nghệ và khả năng kiểm soát rủi ro quyết định vị thế.

DÒNG VỐN "ĐỔ BỘ" VÀO BẤT ĐỘNG SẢN

Nếu coi tín dụng toàn hệ thống là một dòng sông lớn, thì bất động sản chính là nhánh chảy xiết nhất trong năm qua.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy dư nợ tín dụng bất động sản tăng mạnh từ 1,56 triệu tỷ đồng cuối quý 1 lên hơn 2 triệu tỷ đồng vào quý 4/2025 – tương đương mức tăng gần 28% trong một năm. Các chuyên gia ước tính tín dụng bất động sản cả năm tăng khoảng 22%, chiếm 24% tổng dư nợ nền kinh tế.

Thống kê từ báo cáo tài chính quý 4/2025 của 27 ngân hàng niêm yết cho thấy 13 ngân hàng hạch toán riêng khoản mục cho vay bất động sản. Tổng dư nợ của nhóm này đạt 942.865 tỷ đồng, tăng 32,4% so với đầu năm. Đáng chú ý, 9 ngân hàng ghi nhận dư nợ bất động sản quy đổi tương đương trên 1 tỷ USD.

Năm 2025 cũng chứng kiến một sự “đổi ngôi” đáng chú ý. VPBank chính thức vượt Techcombank để trở thành ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất hệ thống.

Tính đến 31/12/2025, dư nợ kinh doanh bất động sản tại VPBank đạt 207.428 tỷ đồng, chiếm gần 22% tổng dư nợ. Dù quy mô dẫn đầu, con số này vẫn giảm 4,8% so với cuối năm 2024.

Techcombank xếp thứ hai với 207.027 tỷ đồng, chiếm 29% tổng dư nợ. Tỷ trọng này đã giảm từ mức 30,88% cuối năm 2024 xuống dưới 30%, phản ánh xu hướng từng bước kiểm soát mức độ tập trung vào bất động sản, dù lĩnh vực này vẫn đóng vai trò chủ lực. Lãnh đạo Techcombank từng chia sẻ mục tiêu đưa mảng cho vay bất động sản về khoảng 22% tổng dư nợ trong định hướng 5 năm tới.

SHB đứng thứ ba với 204.706 tỷ đồng, trong khi MB xếp thứ tư với 121.189 tỷ đồng. Các ngân hàng có dư nợ cho vay bất động sản trên 20.000 tỷ đồng trong năm 2025 còn có HDBank, VIB, TPBank, MSB, BVBank và LPBank.

Xét về tốc độ tăng trưởng, VIB dẫn đầu với mức tăng 270%, đưa dư nợ cho vay bất động sản lên 21.088 tỷ đồng. Kế đến là ngân hàng BVBank cùng mức tăng 102%. Một số ngân hàng ghi nhận mức tăng trên 50% gồm MB (88,9%), MSB (66,3%), SHB (60,5%) và TPBank (51%).

Tốc độ tăng cao cho thấy dòng vốn đang quay lại thị trường địa ốc mạnh mẽ, song cũng làm dấy lên lo ngại về mức độ tập trung rủi ro.

Trước dấu hiệu tín dụng bất động sản gia tăng nhanh, Ngân hàng Nhà nước đã triển khai các biện pháp kiểm soát ngay từ đầu năm 2026 nhằm đảm bảo an toàn hệ thống. Tăng trưởng tín dụng toàn ngành năm nay được dự báo điều tiết quanh mức 15%, trong đó cơ quan điều hành tiếp tục nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản.

Diễn biến này đồng thời kéo theo mặt bằng lãi suất cho vay có xu hướng tăng trở lại sau giai đoạn nới lỏng trước đó. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc tăng lãi suất có thể hạn chế đầu cơ bất động sản.

Tuy nhiên, việc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài, không chỉ khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, mà còn gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản triển khai dự án, từ đó làm nguồn cung bị co hẹp, trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường.

Ngược lại, việc buộc lãi suất thế chấp xuống mức thấp cũng không phải là lời giải bền vững, bởi thực tế cho thấy lãi suất thấp kéo dài có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng vọt, tương tự những gì đã xảy ra trong giai đoạn trước.

Do đó, VARS cho rằng, bài toán đặt ra không phải là “nới hay siết”, mà là điều tiết lãi suất và tín dụng theo hướng linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng tiền đi đúng mục tiêu, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực.

Theo đó, các gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà ở lần đầu và phân khúc nhà ở giá phù hợp cần được thiết kế theo hướng ổn định dài hạn, với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, thời hạn vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý, nhằm giúp người mua chủ động kế hoạch tài chính và tránh rủi ro “sốc lãi suất” sau ưu đãi.

Cách tiếp cận tín dụng có mục tiêu không chỉ hỗ trợ an sinh nhà ở, mà còn giúp thị trường dịch chuyển về đúng nhu cầu ở thực, cải thiện thanh khoản bền vững và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.

Minh Khuê