Chu kỳ phát triển mới cho thị trường trường bất động sản

Thị trường đang tự “sàng lọc”

Trong 6 tháng đầu năm 2026, tín dụng chảy vào BĐS tăng khoảng 7,5%, gần tương đương mức tăng trưởng tín dụng của toàn nền kinh tế (7,75%). Trong bối cảnh dư nợ tín dụng BĐS đã lên khoảng 5 triệu tỷ đồng, chiếm 25% tổng dư nợ, ngân hàng khó có thể tiếp tục dồn thêm vốn vào lĩnh vực này mà phải phân bổ cho các ngành sản xuất, kinh doanh khác để bảo đảm an toàn hệ thống.

Ở kênh thị trường vốn, lượng trái phiếu doanh nghiệp BĐS phát hành trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 220.000 tỷ đồng. Hiện nay doanh nghiệp BĐS sản vẫn chịu áp lực đáo hạn trái phiếu, nhưng tình hình đã cải thiện đáng kể so với năm 2023.

Tuy nhiên, “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường BĐS không nằm ở tín dụng mà ở cơ cấu sản phẩm. Giá nhà hiện tương đương khoảng 30 năm thu nhập bình quân của người dân, mức được đánh giá rất cao so với nhiều quốc gia.

So sánh tỷ lệ đóng góp của BĐS và ngành xây dựng vào tăng trưởng kinh tế của các nền kinh tế. Nguồn: Viện NCKT BIDV

Trong khi đó, nguồn cung vẫn mất cân đối khi thị trường dư thừa sản phẩm cao cấp, nhưng thiếu nghiêm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với nhu cầu của số đông.

Bên cạnh đó, chi phí vật liệu xây dựng, nhân công và phát triển dự án liên tục gia tăng cũng tạo thêm áp lực lên doanh nghiệp, khiến việc giảm giá bán trở nên khó khăn.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp không thể tiếp tục phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng, mà cần đa dạng hóa nguồn vốn thông qua trái phiếu, thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản (REITs), thậm chí hướng tới xu hướng mã hóa tài sản BĐS trong tương lai.

Một sản phẩm BĐS được xem là “vừa túi tiền” khi người mua chỉ cần dành khoảng 30% thu nhập hàng tháng để thanh toán cả gốc và lãi vay. Ảnh: LƯU THỦY

Có thể nói, bức tranh thị trường hiện nay có thể được mô tả bằng mô hình phục hồi theo “chữ K”, khi một nhóm doanh nghiệp nhanh chóng tận dụng cơ hội để mở rộng hoạt động, trong khi nhóm còn lại tiếp tục gặp khó khăn, thậm chí phải rời khỏi thị trường.

Theo số liệu của Cục thống kê, trong khoảng 110.000-120.000 doanh nghiệp thành lập mới của cả nền kinh tế, lĩnh vực BĐS có khoảng 6.000 doanh nghiệp mới. Nhưng bên cạnh đó cũng ghi nhận khoảng 4.000 doanh nghiệp BĐS giải thể hoặc ngừng hoạt động. Đây là quá trình thanh lọc cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng nóng, góp phần giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Tái cấu trúc, định hình xu thế mới

Một trong những trợ lực lớn nhất của thị trường BĐS giai đoạn 2026-2027 là quá trình hoàn thiện thể chế. Thời gian qua, nhiều cơ chế, chính sách đã được ban hành nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường.

Đặc biệt, Nghị quyết 170/2024/QH15 của Quốc hội đã có hiệu lực, tạo cơ sở xử lý các vướng mắc liên quan đến đất đai, tài chính đất đai, thanh tra, kiểm tra và các tồn đọng phát sinh trong quá khứ.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 sẽ tiếp tục được rà soát, sửa đổi cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, nhằm bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Hiện nay, Chính phủ cũng đang rất quyết tâm tháo gỡ hơn 3.300 dự án còn tồn đọng. Theo tính toán, nếu mỗi năm xử lý được khoảng 20% số dự án này, thì có thể bổ sung gần 700.000 tỷ đồng cho nền kinh tế và góp phần nâng tăng trưởng GDP thêm khoảng 0,6-0,7%.

Song song với đó, cơ chế dành cho nhà ở xã hội và nhà ở có khả năng chi trả đang ngày càng được hoàn thiện. Nhiều ưu đãi đã được ban hành đối với chủ đầu tư, thủ tục được rút gọn, điều kiện tiếp cận của người mua cũng thông thoáng hơn trước.

Bức tranh nguồn vốn từ tín dụng chảy vào BĐS trong 6 tháng đầu năm 2026. AI tạo - thực hiện: LƯU THỦY

Sự dịch chuyển này phản ánh rõ thay đổi trong hành vi tiêu dùng và cấu trúc dân số, khi nhu cầu nhà ở thực ngày càng chiếm ưu thế so với mục tiêu đầu cơ. Điều này cũng đặt ra yêu cầu mới đối với các doanh nghiệp BĐS trong việc tái cơ cấu sản phẩm, hướng đến phân khúc phù hợp hơn với thị trường.

Về mặt chính sách, mặt bằng lãi suất được dự báo sẽ duy trì ổn định nhằm kiểm soát lạm phát và đảm bảo lãi suất thực dương. Tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực BĐS được định hướng ở mức khoảng 15%, tập trung vào các dự án hiệu quả và có tính khả thi cao, thay vì mở rộng dòng vốn một cách ồ ạt.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp BĐS cần chủ động tái cấu trúc nguồn vốn theo hướng cân bằng hơn giữa vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng, trái phiếu và các kênh huy động khác. Đồng thời, việc đẩy mạnh chuyển đổi số, nâng cao năng lực quản trị rủi ro và tối ưu chi phí vận hành cũng trở thành yêu cầu cấp thiết.

Thị trường trong giai đoạn tới sẽ không còn là “sân chơi” của những doanh nghiệp tăng trưởng dựa vào đòn bẩy tài chính, hay chạy theo các chu kỳ đầu cơ ngắn hạn. Khi hành lang pháp lý dần hoàn thiện, hạ tầng tiếp tục được đầu tư và dòng vốn trở nên đa dạng hơn, những doanh nghiệp có chiến lược phát triển bền vững, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và khả năng thích ứng linh hoạt sẽ nắm giữ lợi thế.

Sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc vào 6 yếu tố cốt lõi gồm thu nhập của người dân, pháp lý, quy hoạch và hạ tầng, nguồn vốn, quan hệ cung - cầu, cùng công nghệ và dữ liệu. Trong đó, dữ liệu đóng vai trò quan trọng.

TS. CẤN VĂN LỰC (Lưu Thủy ghi)