Tòa tuyên một hợp đồng tín dụng vô hiệu, với lý do khoản vay này tài trợ cho thỏa thuận giữa khách hàng và một công ty môi giới bất động sản, mà công ty không có quyền thu tiền thay chủ đầu tư khi bất động sản chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Nghe qua tưởng chuyện riêng vài bên. Nhưng nó phơi bày một điểm "mờ" lớn còn nhiều tranh cãi trong giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, nôm na là "mua nhà trên giấy" mà người dân đô thị hoặc giới đầu tư đã quá quen.

Trong giao dịch nhà đất giữa các cá nhân với nhau, mọi thứ đơn giản. Người bán trao sổ đỏ, người mua đưa tiền kiểu "tiền trao, cháo múc". Sang tên, xong. Ít ai kiện tụng.

Nhưng với dự án bất động sản của doanh nghiệp thì khác. Luật cho phép chủ đầu tư bán nhà ở khi công trình mới xong phần móng hoặc hạ tầng cơ bản. Muốn ký hợp đồng mua bán, phải có văn bản xác nhận "đủ điều kiện bán" của Sở Xây dựng.

Nhưng không ít dự án khi chưa đủ điều kiện pháp lý đã tung ra nhiều loại hợp đồng với đủ tên gọi: thỏa thuận giữ chỗ, hợp đồng môi giới, hợp đồng ký quỹ, văn bản thỏa thuận... Những giấy tờ này đều viện dẫn Bộ luật Dân sự, vốn chỉ quy định chung cho các quan hệ hợp đồng. Trong khi đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản lại yêu cầu việc huy động vốn phải được thực hiện bằng các hình thức hợp đồng và điều kiện cụ thể, theo đúng hai luật chuyên ngành này, hoàn toàn không có các loại hợp đồng "lách" luật kể trên.

Kết quả là thị trường đầy những bản hợp đồng nửa vời. Có văn bản được ký mà không ghi thời hạn mở bán, không ấn định giá. Có bản cấm khách lấy lại tiền đặt chỗ, bắt phải "bảo mật hợp đồng". Lại có văn bản yêu cầu người mua nộp số tiền lớn để "chứng minh năng lực tài chính" mà thực chất sau này được chuyển thành tiền mua nhà.

Trong cuộc chơi ấy, khách hàng đương nhiên yếu thế. Điều đáng nói là nhiều ngân hàng vẫn chấp thuận cho vay dựa trên những hợp đồng kiểu này.

Nguyên nhân thì rất đơn giản. Cả hai phía đều có nhu cầu. Chủ đầu tư muốn có dòng tiền, muốn "thử nhiệt" thị trường trước khi chính thức mở bán. Người mua thì muốn chắc suất, hy vọng được giá mềm hơn. Một khoản tiền đặt trước, tưởng nhỏ, lại khiến đôi bên an tâm. Còn ngân hàng, tất nhiên, muốn có thêm khách vay vốn.

Ở góc độ kinh tế, điều này chẳng có gì lạ. Nhưng về pháp lý, đây là tình trạng pháp lý bấp bênh, không thực sự rõ ràng. Khi tranh chấp xảy ra, cơ quan tố tụng cũng khó đảm bảo xử lý thỏa đáng cả tình lẫn lý.

Luật hiện hành quy định, chủ đầu tư được nhận đặt cọc tối đa 5% giá trị nhà khi dự án đủ điều kiện bán. Nghe có vẻ chặt chẽ. Nhưng thử hỏi: nếu đã đủ điều kiện bán, liệu có chủ đầu tư nào lại đi ký hợp đồng đặt cọc chỉ để lấy 5%? Họ sẽ ký hợp đồng mua bán luôn và thu ngay 30% giá trị. Thành ra, quy định "5%" tiền đặt cọc nghe thì nghiêm, nhưng hóa ra lại gần như không có tác dụng.

Theo tôi, khi sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản, cơ quan có thẩm quyền nên xây dựng một cơ chế minh bạch hơn cho hình thức thanh toán kiểu như "đặt chỗ" trước. Chẳng hạn, có thể cho phép chủ đầu tư nhận tiền trước từ khách hàng nhưng giới hạn ở một tỷ lệ nhất định (ví dụ không quá 10% giá trị bất động sản), và chỉ sau khi dự án đã hoàn tất những thủ tục tối thiểu như được giao đất, thẩm định thiết kế xây dựng. Quan trọng hơn cả, khoản tiền này cần được giữ bởi một bên thứ ba - tốt nhất là ngân hàng. Đến khi dự án đủ điều kiện mở bán, số tiền đó mới được khấu trừ vào hợp đồng mua bán. Quy định này sẽ đưa hoạt động nhận tiền giai đoạn "tiền bán hàng" vào khuôn khổ, thay vì để thị trường tiếp tục trong cảnh "trăm hoa đua nở".

Nếu cơ chế này được áp dụng, nhiều lợi ích sẽ đến cùng lúc: người mua có thể đặt chỗ sớm với một khoản tiền nhỏ, giảm bớt rủi ro; chủ đầu tư chân chính yên tâm huy động vốn minh bạch, thay vì dựa vào những hợp đồng mập mờ; cơ quan quản lý thuận lợi hơn trong giám sát, tránh phải giải quyết các tranh chấp kéo dài. Thị trường bất động sản vốn đã đủ phức tạp, nay cũng sẽ bớt đi một tầng rối rắm.

Trở lại vụ án ở TP HCM, sẽ còn nhiều tranh luận trái chiều. Bản chất không chỉ là một hợp đồng vô hiệu. Nó còn cho thấy một lỗ hổng trong áp dụng và thực thi pháp luật. Lỗ hổng ấy đang bị "lấp" bằng hàng nghìn hợp đồng nửa vời ngoài kia. Người mua cần một hợp đồng chắc chắn để gửi gắm niềm tin. Chủ đầu tư cũng có kênh huy động vốn thuận tiện, thay vì vòng vo. Nhưng giữa mong muốn và thực tế là một vùng xám pháp lý, nơi mỗi bên đều phải "tự bơi".

Một thị trường bất động sản lành mạnh không chỉ là những tòa cao ốc mọc lên, mà trước hết cần nền móng pháp lý vững chắc. Bởi suy cho cùng, niềm tin được đảm bảo bằng pháp lý mới chính là "móng nhà" của mọi giao dịch.

Phạm Thanh Tuấn