Yêu cầu cấp bách chuyển đổi của thị trường bất động sản công nghiệp TP. Hồ Chí Minh

Chuyển đổi khu công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) đang đứng trước ngã rẽ. Ảnh minh họa

Tạo ra không gian đạt tiêu chuẩn cao hơn

Nghiên cứu từ phía Avison Young Việt Nam cho thấy, cơ sở hạ tầng xuống cấp và thời hạn thuê đất sắp hết hạn là điểm nghẽn nhiều năm của thị trường bất động sản công nghiệp TP. Hồ Chí Minh trước sáp nhập.

Tổng số lượng 20 khu công nghiệp và khu chế xuất (KCN/KCX) đang hoạt động, hơn một nửa đã cho thuê toàn bộ và sẽ hết hạn thuê đất trước năm 2050. Trong khi đó, nhu cầu thuê từ khối sản xuất xuất khẩu và công nghệ cao ngày càng tăng.

Do đó, việc chuyển đổi sang KCN xanh và bền vững vừa là yêu cầu cấp bách để giải quyết sự mất cân bằng cung - cầu kéo dài, vừa là đòn bẩy để Việt Nam leo lên nấc thang cao hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Nhằm tối ưu quỹ đất và nâng cao hiệu quả kinh tế, từ năm 2023 đến nay, TP. Hồ Chí Minh chuẩn bị từng bước để thí điểm chuyển đổi năm KCN/KCX còn tối thiểu 15 năm hoặc một nửa thời hạn hoạt động.

Điển hình như: KCX Tân Thuận thời hạn thuê còn 15 năm nhưng định hướng trở thành KCN công nghệ cao sinh thái; KCN Hiệp Phước còn 20 năm nhưng định hướng trở thành KCN sinh thái - đô thị - cảng; KCN Tân Bình còn 21 năm nhưng định hướng trở thành KCN - đô thị - dịch vụ, KCN Cát Lái còn 27 năm nhưng định hướng trở thành Trung tâm Logistics Cát Lái, KCN Bình Chiểu còn lại 19 năm nhưng định hướng trở thành các dịch vụ phục vụ công nghiệp: logistics, kho lạnh, trung tâm thương mại, giáo dục, y tế.

Thực tế, TP. Hồ Chí Minh đã bắt đầu dịch chuyển cơ cấu ngành sang hướng ưu tiên công nghệ cao, ít thâm dụng đất đai và lao động từ hơn 5 năm trước. Tính riêng giai đoạn 2021 - 2023, 11 nhà máy dệt may - da giày hết hạn thuê đất đã được di dời khỏi các KCN trong TP. Hồ Chí Minh về các tỉnh giáp ranh.

Ông Vũ Minh Chí - Giám đốc bộ phận Dịch vụ KCN tại Avison Young Việt Nam cho rằng, đây là tiền lệ tích cực, nhưng kịch bản lần này phức tạp hơn nhiều bởi chuyển đổi không chỉ là việc gia hạn thuê đất, mà là tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch - chức năng - nhà đầu tư để tạo ra không gian công nghiệp đạt tiêu chuẩn cao hơn về kinh tế, công nghệ và môi trường.

Tuy nhiên, theo ông Vũ Minh Chí đến nay, lộ trình này vẫn chưa hoàn thành. Áp lực còn đến từ phía nguồn cầu, hơn nữa, thời hạn thuê còn lại quá ngắn cản trở việc kêu gọi đầu tư.

Trước đây doanh nghiệp tìm quỹ đất sạch, thời hạn thuê từ 25 đến 30 năm, nhưng giờ đây các nhà đầu tư FDI yêu cầu thuê ít nhất 35 năm kèm nhiều điều kiện khác để tính dòng tiền đầu tư.

Cơ hội để Việt Nam vươn lên trên nấc thang giá trị

Ông Vũ Minh Chí cho biết, ngoài thời hạn thì hạ tầng trong các KCN/KCX truyền thống không còn đủ sức thu hút nhà đầu tư chọn TP. Hồ Chí Minh vì quỹ đất rẻ, nhiều ưu đãi rồi xây càng nhanh càng tốt không còn là công thức thành công của bất động sản công nghiệp.

Song song đó, những lĩnh vực mới về năng lượng, công nghệ và hạ tầng số đòi hỏi khả năng đáp ứng điều kiện kỹ thuật đặc thù của từng ngành để đảm bảo chi phí vận hành và hệ sinh thái công nghiệp.

Nhìn rộng hơn, chuyển đổi KCN tại TP. Hồ Chí Minh không chỉ là bài toán bất động sản mà còn là đòn bẩy để Việt Nam thoát khỏi bẫy gia công truyền thống.

Các chuyên gia từ Avison Young Việt Nam khẳng định, Việt Nam đã vượt Trung Quốc trở thành nhà cung cấp hàng đầu cho Hoa Kỳ trong một số danh mục điện tử then chốt.

Thế nhưng, phần lớn vẫn dừng lại ở khâu lắp ráp cuối, phụ thuộc chip và màn hình nhập khẩu. Trong ngành điện - điện tử, hàm lượng giá trị gia tăng nội địa chỉ đạt 26,9%, thấp hơn đáng kể so với Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ, Trung Quốc và Hàn Quốc.

Trong lĩnh vực bán dẫn, nâng cao chất lượng hạ tầng KCN tại TP. Hồ Chí Minh sẽ giúp Việt Nam tăng khả năng và cơ hội thu hút các tập đoàn công nghệ (như Intel, Samsung Electronics và Qualcomm) đưa công đoạn nghiên cứu & phát triển (R&D) và thiết kế vào trong nước.

Ngoài ra, quá trình này cũng thúc đẩy nội địa hóa mạng lưới nhà cung ứng. Các nhà sản xuất OEM (nhà sản xuất thiết bị gốc như Foxconn, Luxshare và Goertek) và nhà cung ứng linh kiện Tier 1, Tier 2 từ Trung Quốc đang đẩy mạnh đầu tư nhà máy tại Việt Nam vừa giúp đáp ứng quy tắc xuất xứ để hưởng thuế suất ưu đãi, vừa tạo cơ hội cho doanh nghiệp trong nước nâng cấp năng lực để tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Hiện TP. Hồ Chí Minh có 10 dự án trung tâm dữ liệu đang và sắp triển khai nhưng chỉ 3 dự án đi vào vận hành bao gồm: Trung tâm dữ liệu CMC Data Center Tân Thuận của CT CP Tập đoàn Công nghệ CMC (vận hành từ 15/8/2022); Trung tâm dữ liệu MobiFone Node 3 của Tổng công ty Viễn thông MobiFone (vận hành từ tháng 12/2024) và Trung tâm dữ liệu FPT Fornix HCM02 của Tập đoàn FPT (vận hành từ 20/8/2025)./.

“Cạnh tranh bằng ưu đãi thuế, tiền thuê đất hay nhân công giá rẻ đã không còn phù hợp. Cơ hội tái định nghĩa năng lực đang nằm ở năm KCN/KCX đang được chuyển đổi tại TP. Hồ Chí Minh. Nắm bắt đúng tín hiệu thị trường và triển khai nhanh ngay thời điểm này có thể giúp Việt Nam chuyển mình thành một trung tâm sản xuất hiện đại và bền vững hơn” - các chuyên gia từ Avison Young Việt Nam nhấn mạnh.

Kỳ Phương