Thị trường bất động sản công nghiệp miền Trung 'hút' vốn FDI

Miền Trung thành cực tăng trưởng trọng điểm về công nghiệp và logistics

Theo CBRE (thuộc Tập đoàn dịch vụ và đầu tư BĐS thương mại CBRE - Mỹ), việc TP Huế trở thành thành phố trực thuộc Trung ương (2025) cùng quy hoạch mở rộng tại Đà Nẵng, Khánh Hòa đang tạo điều kiện để miền Trung thành cực tăng trưởng trọng điểm về công nghiệp và logistics, tạo thế chân vạc vững chắc cùng hai đầu Nam - Bắc.

CBRE Việt Nam họp báo giới thiệu tổng quan thị trường bất động sản Đà Nẵng 2026.

Ba động lực chính thúc đẩy thị trường BĐS miền Trung gồm hạ tầng bứt phá với cao tốc Bắc - Nam và khu thương mại tự do tháo gỡ điểm nghẽn logistics, tạo không gian cho các đại dự án. Lợi thế giá thuê đất công nghiệp chỉ 63 USD/m2 (thấp hơn 50 - 60% so với miền Bắc/Nam) đưa miền Trung thành bến đỗ chiến lược cho dòng vốn FDI. Và sự phục hồi du lịch cùng pháp lý minh bạch thúc đẩy nguồn cung nhà ở; riêng Đà Nẵng dự kiến đón hơn 5.000 căn hộ mới trong năm 2026.

Riêng về thị trường BĐS công nghiệp miền Trung, CBRE Việt Nam nhận định, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, thị trường BĐS công nghiệp ở khu vực này đang nổi lên như một điểm đến hấp dẫn cho dòng vốn FDI. Nhờ lợi thế chi phí cạnh tranh, quỹ đất dồi dào và hạ tầng logistics ngày càng hoàn thiện, miền Trung không chỉ mang lại các phương án tối ưu về vận hành mà còn góp phần giảm tải áp lực cho các thị trường BĐS công nghiệp truyền thống vốn đã phát triển dày đặc ở miền Bắc và miền Nam.

Theo ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận dịch vụ văn phòng và công nghiệp CBRE Việt Nam, BĐS công nghiệp miền Trung có lợi thế cạnh tranh rõ rệt về chi phí, quỹ đất và chính sách. Dữ liệu thị trường từ CBRE cho thấy giá thuê đất công nghiệp trung bình tại miền Trung hiện duy trì ở mức hấp dẫn, thấp hơn từ 50 - 60% so với thị trường cấp 1 tại miền Bắc và miền Nam.

Cụ thể, giá thuê đất công nghiệp trung bình tại khu vực này đạt khoảng 63 USD/m2/kỳ hạn thuê, so với mức 143 USD/m2 tại miền Bắc và 185 USD/m2 tại miền Nam. Lợi thế này tạo điều kiện thuận lợi để các nhà đầu tư tối ưu chi phí ban đầu, đặc biệt là các ngành định hướng xuất khẩu và cần quỹ đất quy mô lớn.

Về nhu cầu khách thuê, hiện nay khu vực miền Trung tiếp tục thu hút các doanh nghiệp cần diện tích đất lớn, có kế hoạch phát triển dài hạn tại Việt Nam và mong muốn tối ưu hóa bài toán chi phí. Sự dịch chuyển này đang hình thành các cụm ngành chuyên biệt theo từng tiểu vùng: Khu vực Bắc Trung Bộ (Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh) trở thành điểm đến của ngành điện tử nhờ nguồn lao động tay nghề cao và chi phí phù hợp;

Tiểu vùng Trung Trung Bộ (Đà Nẵng, Quảng Ngãi) tập trung các dự án sản xuất ô tô, cơ khí và vật liệu xây dựng với các tập đoàn lớn như THACO ở Chu Lai, dự án Khu liên hợp sản xuất gang thép Dung Quất của Hòa Phát; trong khi đó, Bình Định và Gia Lai - không gian liên kết miền Trung - Tây Nguyên - thu hút các doanh nghiệp nội thất nhờ tận dụng nguồn cung gỗ dồi dào từ Tây Nguyên. Đặc biệt, Đà Nẵng định hướng phát triển chuyên sâu về công nghệ thông tin và logistics để nâng cao năng lực cạnh tranh cho toàn vùng.

Bên cạnh đó, các chính sách thu hút đầu tư tại khu vực này như miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế nhập khẩu máy móc tại nhiều địa phương, kết hợp cùng nỗ lực cải cách hành chính nhằm xây dựng môi trường đầu tư lành mạnh, minh bạch đang tạo đòn bẩy mạnh mẽ để thu hút nguồn vốn FDI chất lượng cao.

Ông Lê Trọng Hiếu trình bày báo cáo của CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản công nghiệp miền Trung.

Tiềm năng của phân khúc nhà kho/xưởng xây sẵn

Riêng về nguồn cung và tiềm năng phát triển của phân khúc nhà kho/xưởng xây sẵn (RBF), CBRE Việt Nam nhấn mạnh, thị trường đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Tính đến hiện tại, tổng nguồn cung RBF là hơn 9 triệu m2, chủ yếu tập trung tại hai đầu tàu kinh tế: miền Nam dẫn đầu với 59% thị phần, theo sau là miền Bắc với 38%. Trong khi đó, nguồn cung RBF tại miền Trung vẫn còn khá khiêm tốn, chỉ chiếm khoảng 3% tổng nguồn cung cả nước.

Về chất lượng và tiêu chuẩn kỹ thuật, các mô hình nhà xưởng cao tầng và đạt chứng chỉ xanh (ESG) đang dần trở thành tiêu chuẩn phổ biến tại khu vực miền Nam và miền Bắc nhằm đáp ứng yêu cầu khắt khe của khách thuê quốc tế. Ngược lại, tại miền Trung, loại hình nhà xưởng một tầng mang tính truyền thống vẫn đang là loại hình phổ biến nhất.

Dựa trên những phân tích chuyên sâu, các chuyên gia CBRE Việt Nam nhận định, thị trường RBF miền Trung trong giai đoạn tới sẽ được định hình bởi 3 xu hướng cốt lõi.

Thứ nhất là hình thành các trung tâm công nghiệp mới xoay quanh cụm cảng, cao tốc và Khu thương mại tự do Đà Nẵng.

Việc quy hoạch Khu thương mại tự do Đà Nẵng (quy mô hơn 1.800 ha) kết hợp với mạng lưới hạ tầng trọng điểm như cảng Liên Chiểu, hệ thống cao tốc Bắc - Nam và đường ven biển sẽ tối ưu hóa năng lực chuỗi cung ứng. Đây là tiền đề bứt phá để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, đặc biệt định hướng xuất khẩu.

Thứ hai là nguồn cung và chất lượng RBF tại miền Trung sẽ bứt tốc để thu hẹp khoảng cách với Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Theo CBRE Việt Nam, sự dịch chuyển của các doanh nghiệp trong lĩnh vực điện tử, công nghệ cao và bán dẫn đòi hỏi các tiêu chuẩn kỹ thuật khắt khe hơn. Nguồn cung RBF tại miền Trung được dự báo sẽ sớm đón nhận các dự án quy mô lớn, tích hợp tiêu chuẩn ESG để bắt kịp nhu cầu của nhóm khách thuê chất lượng cao này.

Thứ ba là có sự phân hóa rõ rệt của ba vùng phát triển với các động lực cốt lõi khác biệt: Bản đồ công nghiệp Việt Nam đang định hình rõ nét với miền Nam được thúc đẩy bởi nhu cầu thị trường (Market driven), miền Bắc lấy công nghệ làm mũi nhọn (Tech driven), trong khi miền Trung tập trung vào lợi thế tối ưu hóa chi phí (Cost driven).

“Với những chuyển biến tích cực này, thị trường BĐS công nghiệp miền Trung hứa hẹn sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, mang lại nhiều cơ hội chiến lược cho cả nhà đầu tư phát triển hạ tầng lẫn các doanh nghiệp sản xuất”, ông Lê Trọng Hiếu nhấn mạnh.

Hải Châu