Tín dụng ưu tiên nhà ở xã hội, siết dòng vốn đầu cơ

Tín dụng bất động sản sẽ tiếp tục được kiểm soát không vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Tuy nhiên, nhà ở xã hội và một số lĩnh vực ưu tiên đang được dành thêm dư địa vốn nhằm tăng nguồn cung, hỗ trợ người mua nhà và hạn chế dòng tiền chảy vào đầu cơ.

Tại hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” ngày 22/7, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê, Ngân hàng Nhà nước, cho biết định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 ở mức khoảng 15%.

Từ ngày 29/5/2026, phần dư nợ tăng thêm dành cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất không được tính vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng. Cơ chế này tạo điều kiện để các ngân hàng mở rộng cho vay đối với những phân khúc được ưu tiên mà không ảnh hưởng đến hạn mức chung.

Cùng với đó, hệ số rủi ro đối với khoản vay mua nhà ở xã hội được quy định thấp hơn bất động sản thương mại. Từ ngày 1/7/2026, tỷ lệ tối đa sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn được nâng từ 30% lên 40%, qua đó mở thêm dư địa tài trợ cho những dự án cần nguồn vốn dài hạn.

Chuyên gia cho biết tiến độ phát triển nhà ở xã hội đang ghi nhận nhiều kết quả tích cực.

Những điều chỉnh về tín dụng diễn ra trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội tiếp tục được mở rộng.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết trong sáu tháng đầu năm 2026 có 270 dự án đã khởi công và đang triển khai, với quy mô 269.409 căn. Cùng kỳ, 62 dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được khởi công mới, cung cấp 65.065 căn.

Tổng số dự án đã hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2026 đạt 77% chỉ tiêu của Đề án xây dựng một triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, đại diện Ngân hàng Nhà nước nhận định thị trường vẫn mất cân đối về cơ cấu sản phẩm, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân còn thiếu nghiêm trọng. Không ít dự án vướng thủ tục pháp lý và kéo dài thời gian phê duyệt, khiến ngân hàng khó thẩm định và giải ngân.

Theo ông Hà, ưu tiên vốn đúng đối tượng và bảo đảm an toàn hệ thống là hai mặt của cùng một chính sách.

“Nguồn vốn chảy vào dự án pháp lý đầy đủ và nhu cầu thực là những khoản tín dụng an toàn nhất. Ngược lại, vốn chảy vào đầu cơ hoặc các dự án chưa hoàn thiện pháp lý là nguồn gốc của rủi ro hệ thống”, ông nói.

Vấn đề, vì thế, không chỉ là tăng lượng vốn dành cho bất động sản mà còn là chất lượng phân bổ. Dòng tiền cần được đưa tới những dự án tạo ra giá trị thực, hỗ trợ doanh nghiệp phát triển bền vững và giúp nhiều người dân tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý hơn.

Ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, cho rằng doanh nghiệp không chỉ cần vốn mà còn cần sự ổn định và khả năng dự báo của chính sách tín dụng. Mặt bằng lãi suất ổn định giúp doanh nghiệp chủ động kế hoạch đầu tư, đồng thời cho phép người mua nhà xây dựng phương án tài chính dài hạn.

Theo ông Đào Văn Hà, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục kiên định mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và duy trì mặt bằng lãi suất hợp lý.

“Khi lạm phát, tỷ giá được kiểm soát tốt thì biên độ dao động lãi suất thả nổi sẽ giảm thiểu, tạo ra môi trường tiền tệ có độ dự báo cao”, ông Hà nhấn mạnh.

Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng công khai lãi suất cho vay và nguyên tắc điều chỉnh sau thời gian ưu đãi. Quy định này đặc biệt cần thiết với các khoản vay mua nhà kéo dài hàng chục năm, bởi mức lãi suất sau ưu đãi mới là yếu tố quyết định nghĩa vụ trả nợ thực tế của khách hàng.

Cùng với các cơ chế tín dụng đặc thù cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và bất động sản khu công nghiệp, việc minh bạch lãi suất và kiểm soát dòng vốn đúng mục đích sẽ quyết định hiệu quả của chính sách. Mục tiêu không phải bơm thêm vốn bằng mọi giá, mà là đưa vốn vào đúng dự án, đúng nhu cầu và hạn chế hình thành rủi ro mới cho hệ thống ngân hàng.

Thanh Hoa