Thị trường hạ nhiệt, tồn kho chung cư tăng mạnh

Sau nhiều năm liên tục tăng giá, thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt hơn. Báo cáo quý II của Bộ Xây dựng cho thấy lượng tồn kho chung cư tại các địa phương được thống kê đã tăng so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Giá bán trên thị trường thứ cấp cũng có xu hướng đi xuống.

Cụ thể, tại 25/34 địa phương có báo cáo, tổng lượng bất động sản tồn kho trong quý II vào khoảng 39.284 căn/nền. Trong đó, tồn kho chung cư đạt 12.823 căn, tăng 22% so với quý I. Tồn kho nhà ở riêng lẻ cũng tăng 46%, lên 15.313 căn.

Giá chung cư cũ giảm

Đây là diễn biến đáng chú ý trong bối cảnh nguồn cung căn hộ đang được bổ sung mạnh mẽ, còn sức hấp thụ có dấu hiệu chậm lại.

Cụ thể trong quý II, cả nước có thêm 131 dự án nhà thương mại đủ điều kiện mở bán với quy mô hơn 59.073 căn, tăng 70% so với cùng kỳ. Trong khi đó, lượng giao dịch suy yếu, tính chung cả chung cư và nhà riêng lẻ chỉ đạt 26.567 giao dịch, giảm 14% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ năm 2025.

Nguồn cung căn hộ tiếp tục được bổ sung. Ảnh: Quỳnh Danh.

Dữ liệu trước đó của CBRE cũng cho thấy riêng tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mở bán trong 6 tháng đầu năm đạt 16.600 căn, mức cao nhất trong nửa đầu năm kể từ năm 2020. Quý II có 8.590 căn mở bán mới, nhưng số lượng tiêu thụ chỉ đạt hơn 5.800 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 68%. Tỷ lệ này giảm mạnh so với mức trên 90% của giai đoạn 2024-2025.

Lượng giao dịch suy yếu kéo tồn kho tăng lên tương ứng, trong khi nguồn cung mới lại liên tục được bổ sung. Các yếu tố này đã gây áp lực mạnh lên giá bán. Theo Bộ Xây dựng, ở thị trường thứ cấp, giá căn hộ tại nhiều địa phương đã giảm so với quý I.

Xu hướng hạ nhiệt trên thị trường thứ cấp đồng nhất với dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu độc lập. Theo báo cáo của CBRE, tại Hà Nội, giá căn hộ thứ cấp cuối quý II đạt bình quân khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên mặt bằng giá chuyển nhượng căn hộ tại Thủ đô điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022.

Khảo sát của Tri Thức - Znews từ dữ liệu các đơn vị nghiên cứu và môi giới cũng cho thấy diễn biến tương tự. Tại một số đại đô thị ở phía đông và phía tây Hà Nội, giá căn hộ thứ cấp đã giảm 10-15% so với vùng đỉnh năm ngoái. Một số trường hợp cần bán gấp thậm chí phải chấp nhận mức giảm sâu hơn.

Các dự án nằm ở khu vực trung tâm hoặc đã hình thành cộng đồng cư dân ổn định có mức điều chỉnh thấp hơn, phổ biến khoảng 5-7%.

Chung cư cũ giảm giá trên diện rộng. Ảnh: Quỳnh Danh.

Còn tại TP.HCM, giá căn hộ thứ cấp giảm bình quân 3-6% trong quý II. Mức điều chỉnh mạnh hơn xuất hiện ở những sản phẩm cần bán nhanh hoặc thuộc nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao.

Giá sơ cấp vẫn neo cao

Điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay là giá căn hộ mới từ chủ đầu tư vẫn neo cao, bất chấp thị trường chuyển nhượng hạ nhiệt.

Theo ghi nhận của Bộ Xây dựng, giá căn hộ mới bình quân tại Hà Nội đạt 123 triệu đồng/m2; TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m2 và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.

Hiện nay, nguồn cung mới tiếp tục tập trung vào phân khúc giá cao. Theo CBRE, quý II là quý thứ hai liên tiếp Hà Nội không có dự án mới dưới 60 triệu đồng/m2. Các căn hộ giá 80-110 triệu đồng/m2 chiếm 30% nguồn cung, còn nhóm trên 120 triệu đồng/m2 chiếm 35%.

Savills cũng ghi nhận Hà Nội không có nguồn cung mới dưới 70 triệu đồng/m2 trong quý vừa qua. Nguồn cung căn hộ hạng C - vốn hướng đến nhóm khách hàng có khả năng chi trả thấp hơn - đã giảm trung bình 28% mỗi năm từ 2022 và dự kiến chỉ chiếm khoảng 15% nguồn cung tương lai.

Tại TP.HCM, Savills cho hay phần lớn nguồn cung mới tung ra thị trường đều thuộc hạng A và B, giá trên 90 triệu đồng/m2; 80% có giá vượt 120 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ thương mại hiện vẫn là thách thức của phần lớn người lao động. Ảnh: Quỳnh Danh.

Khoảng cách giá giữa sơ cấp và thứ cấp nới rộng khiến một bộ phận người mua chuyển hướng sang thị trường chuyển nhượng nhằm tìm kiếm mức giá dễ thương lượng hơn.

Bên cạnh yếu tố giá, chi phí vốn cũng đang tác động trực tiếp đến quyết định mua nhà. Bộ Xây dựng dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho hay dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đến ngày 30/6 đạt hơn 2,519 triệu tỷ đồng, tăng 12,71% so với quý I.

Tuy nhiên, lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm; nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi chuyển sang lãi suất thả nổi 13-15%, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng.

Chi phí vay cao khiến người mua phải tính toán kỹ hơn về dòng tiền, đặc biệt với các căn hộ có giá trị lớn. Với nhà đầu tư thứ cấp sử dụng đòn bẩy, thời gian nắm giữ kéo dài đồng nghĩa chi phí tài chính tăng lên. Đây là nhóm có khả năng phải điều chỉnh giá sớm hơn khi cần thu hồi vốn.

Bộ Xây dựng đánh giá thị trường bất động sản quý II cơ bản ổn định, song quá trình phục hồi chưa đồng đều. Nguồn cung nhà ở có giá phù hợp vẫn hạn chế, trong khi chi phí đầu tư và khả năng tiếp cận vốn tiếp tục là những trở ngại đối với doanh nghiệp và người mua.

Thủy Tiên