Bất động sản phân hóa, chung cư vẫn giữ sức hút

* PV: Ông nhìn nhận như thế nào về diễn biến của thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt là phân khúc chung cư khi mặt bằng giá và thanh khoản đang có sự phân hóa?

Ông Nguyễn Quốc Anh

Ông Nguyễn Quốc Anh: Qua số liệu chúng tôi theo dõi, một xu hướng đáng chú ý là mặt bằng giá chung cư có sự điều chỉnh nhẹ, khoảng 2 - 6%. Diễn biến này xuất hiện ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào mức độ quan tâm, chung cư vẫn là loại hình có diễn biến tương đối bền vững. Trong khi một số phân khúc khác gặp nhiều khó khăn hơn, mức độ quan tâm đối với chung cư nhìn chung vẫn duy trì, ít nhất đi ngang hoặc tăng nhẹ so với quý trước.

Điều này cho thấy trong giai đoạn thị trường còn nhiều yếu tố cần quan sát, những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền vẫn giữ được sự quan tâm của người mua và nhà đầu tư.

Đáng chú ý, nguồn cung tại Hà Nội thời gian qua đã tăng lên đáng kể với sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn. Dù nguồn cung mới gia tăng, trên thị trường thứ cấp, chung cư vẫn là một trong số ít loại hình duy trì được lượng giao dịch nhất định và mức độ quan tâm khá ổn định. Trong khi đó, các loại hình bất động sản khác đang có diễn biến khó khăn hơn.

* PV: Thanh khoản trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đang có dấu hiệu chậm lại. Theo ông, nguyên nhân chính đến từ đâu?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến thanh khoản là tâm lý của nhà đầu tư. Đây không chỉ là vấn đề của riêng giai đoạn hiện nay. Trong quá trình phục hồi của thị trường bất động sản, tâm lý quyết định rất lớn tới việc nhà đầu tư có xuống tiền hay không và lựa chọn loại hình nào.

Thông thường, khi thị trường còn khó khăn hoặc mới bắt đầu bước vào giai đoạn phục hồi, tâm lý của nhà đầu tư khá thận trọng. Trong bối cảnh đó, dòng tiền thường tìm tới những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền và có tính pháp lý ổn định, rõ ràng hơn.

Yếu tố thứ hai là lãi suất. Theo các khảo sát của Batdongsan.com.vn, khoảng 70 - 80% giao dịch trên thị trường có sử dụng đòn bẩy tài chính. Vì vậy, biến động lãi suất ảnh hưởng rất lớn tới quyết định của người mua, đặc biệt trên thị trường thứ cấp.

Khác với thị trường sơ cấp, nơi người mua có thể được chia thành nhiều đợt thanh toán, giao dịch thứ cấp thường đòi hỏi lượng tiền lớn trong thời gian ngắn. Trong khi mặt bằng lãi suất trước đây khoảng 6,5 - 7%, hiện có thể lên khoảng 12 - 13%, thậm chí cao hơn ở một số trường hợp. Chi phí sử dụng đòn bẩy vì vậy trở thành yếu tố tác động đáng kể tới quyết định của nhà đầu tư.

Ngoài ra, với các loại hình như nhà riêng, nhà thổ cư hay đất, đặc biệt tại Hà Nội, thị trường còn chịu ảnh hưởng bởi câu chuyện quy hoạch. Quá trình tái quy hoạch và tái cấu trúc đô thị có thể tác động tới tâm lý cũng như quyết định đầu tư trong từng khu vực.

* PV: AI đang làm thay đổi mạnh hành vi tìm kiếm thông tin. Thay vì chỉ sử dụng các website truyền thống, người mua có thể yêu cầu AI tổng hợp thông tin về dự án, khu vực và giá cả. Ông nhìn nhận xu hướng này như thế nào?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Tôi cho rằng đây là xu hướng tất yếu của công nghệ. Trước đây, người dùng phải tự tìm kiếm và sàng lọc rất nhiều nguồn thông tin, còn hiện nay AI có thể hỗ trợ tổng hợp lượng thông tin lớn trong thời gian rất ngắn.

Tuy nhiên, có một yếu tố mà AI hiện chưa thể thay thế hoàn toàn, đó là kinh nghiệm thực tế của người tìm kiếm và khả năng đánh giá những đặc điểm rất cụ thể của từng khu vực.

Chung cư vẫn là một trong số ít loại hình duy trì được lượng giao dịch nhất định và mức độ quan tâm khá ổn định. Ảnh: Đức Thanh

Chẳng hạn, các dữ liệu có thể cho thấy một khu vực có tỷ suất cho thuê hấp dẫn, nhưng khi khảo sát thực tế có thể phát sinh những vấn đề về hạ tầng, ngập úng hoặc các điều kiện sống khác. Những yếu tố như vậy ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng khai thác bất động sản nhưng không phải lúc nào cũng được phản ánh đầy đủ qua dữ liệu tổng hợp.

Do đó, vấn đề đối với các nền tảng bất động sản không phải là cạnh tranh với AI, mà là thích nghi với môi trường công nghệ mới. AI muốn tổng hợp thông tin vẫn cần dựa vào những nguồn có độ tin cậy và khả năng kiểm chứng cao.

Đối với các nền tảng truyền thống, điều quan trọng trước hết là tiếp tục cập nhật công nghệ, cung cấp nhiều dữ liệu hữu ích, chính xác hơn. Bên cạnh đó, cần phát triển những công cụ giúp tăng tính xác thực của thông tin. Tôi cho rằng dù công nghệ thay đổi thế nào, những đơn vị cung cấp thông tin chính xác, có khả năng kiểm chứng và thực sự tạo ra giá trị cho khách hàng vẫn sẽ có chỗ đứng.

* PV: Nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đang gia tăng. Theo ông, điều này sẽ tác động như thế nào đến thị trường và sự lựa chọn của doanh nghiệp?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Nguồn cung tăng là tín hiệu tích cực bởi doanh nghiệp sẽ có thêm lựa chọn, thay vì phải tập trung vào một vài khu vực nhất định.

Tuy nhiên, điều chúng tôi quan tâm hơn là tình hình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu hoạt động kinh doanh chưa thuận lợi thì nhu cầu mở rộng văn phòng, thuê thêm diện tích cũng sẽ bị ảnh hưởng. Vì vậy, nguồn cung tăng là một yếu tố tích cực, nhưng sức hấp thụ còn phụ thuộc vào khả năng phát triển của cộng đồng doanh nghiệp.

Theo tôi, cần quan tâm nhiều hơn đến nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ. Các doanh nghiệp lớn thường đã có địa bàn và kế hoạch hoạt động tương đối ổn định, trong khi lượng cầu lớn của thị trường văn phòng lại đến từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Nếu có thêm những giải pháp hỗ trợ nhóm doanh nghiệp này phát triển, không chỉ thị trường văn phòng mà nhiều phân khúc bất động sản khác cũng có điều kiện phát triển./.

*PV:Xin cảm ơn ông!

Tấn Minh