Thị trường bất động sản 2026: Chung cư Hà Nội, TP.HCM tiếp tục 'nóng' nhờ gỡ vướng pháp lý

Bất động sản năm 2026 được dự báo nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức. Ảnh internet

Giá chung cư Hà Nội, TP.HCM tiếp tục tăng nhờ nguồn cung được “cởi trói”

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2022 đến 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phục hồi mới, với động lực lớn đến từ việc tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án.

Theo báo cáo của VIS Rating (đơn vị xếp hạng tín nhiệm độc lập tại Việt Nam), năm 2026 sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp bất động sản, song mặt bằng chung của thị trường vẫn được hỗ trợ bởi nguồn cung mới tăng lên đáng kể.

Theo đơn vị này, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2025 đã tăng khoảng 22% nhờ tiến trình phê duyệt pháp lý được đẩy nhanh. Riêng tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 36.000 căn, tăng hơn 16% so với cùng kỳ; còn TP.HCM ghi nhận hơn 24.000 căn hộ mới, tăng tới 155% sau nhiều năm khan hiếm nguồn hàng.

Đáng chú ý, dù nguồn cung cải thiện, giá căn hộ tại hai đô thị lớn nhất cả nước vẫn tiếp tục tăng khoảng 20% trong năm 2025 và được dự báo còn duy trì ở mức cao trong năm 2026.

Giới phân tích cho rằng nghịch lý “nguồn cung tăng nhưng giá chưa hạ” xuất phát từ thực tế phần lớn dự án mới vẫn thuộc phân khúc trung - cao cấp hoặc đại đô thị vùng ven. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền tiếp tục thiếu hụt nghiêm trọng.

Một trong những yếu tố được kỳ vọng tạo thay đổi cho thị trường là định hướng mới của Chính phủ trong phát triển nhà ở giá phù hợp. Theo VIS Rating, nghị quyết sắp ban hành về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có thể giúp giảm chi phí tiền sử dụng đất và giới hạn biên lợi nhuận của chủ đầu tư quanh mức 15%, qua đó kéo giá bán xuống mức hợp lý hơn.

Song song đó, việc áp dụng mã định danh bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP được đánh giá sẽ giúp minh bạch hóa dữ liệu thị trường, hạn chế đầu cơ và giảm rủi ro tranh chấp pháp lý.

Lãi suất tăng, tín dụng bị kiểm soát: Thị trường bước vào giai đoạn “thanh lọc”

Dù triển vọng nguồn cung được cải thiện, các tổ chức phân tích đều cho rằng năm 2026 sẽ không còn là giai đoạn tăng trưởng “nóng” của thị trường địa ốc.

Theo VIS Rating và Công ty Chứng khoán Shinhan Việt Nam, áp lực lớn nhất hiện nay đến từ mặt bằng giá nhà quá cao và xu hướng tăng trở lại của lãi suất vay mua nhà.

Dữ liệu từ Shinhan Securities Vietnam cho thấy nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng mạnh lãi suất vay mua nhà trong quý I.2026, phản ánh xu hướng kết thúc của giai đoạn “tiền rẻ” từng hỗ trợ thị trường hồi phục trong năm trước.

VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể tăng thêm khoảng 3-4% do lãi suất huy động đi lên và định hướng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.

Áp lực chi phí vốn tăng lên đang tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường. Theo thống kê, tỷ lệ hấp thụ căn hộ năm 2025 giảm còn 95%, thấp hơn mức 106% của năm 2024.

Điều này cho thấy người mua bắt đầu thận trọng hơn khi giá nhà vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị.

Bên cạnh đó, thị trường cũng bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh về dòng vốn.

Sau khi tín dụng bất động sản tăng tới 36% trong năm 2025, cơ quan quản lý đang phát tín hiệu kiểm soát chặt hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng trong năm nay. Điều này buộc doanh nghiệp địa ốc phải đẩy mạnh huy động vốn qua trái phiếu, chứng khoán và hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A).

Theo VIS Rating, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản năm 2025 đạt khoảng 129.000 tỉ đồng, tăng 40% so với cùng kỳ. Trong khi đó, lượng trái phiếu đáo hạn năm 2026 lên tới khoảng 99.000 tỉ đồng, tạo áp lực tái cấp vốn rất lớn.

Nhà ở vừa túi tiền trở thành “trọng tâm mới” của thị trường

Trong bối cảnh giá nhà liên tục lập mặt bằng mới, xu hướng dịch chuyển sang phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội đang trở nên rõ rệt hơn.

Theo các báo cáo phân tích, đây nhiều khả năng sẽ là phân khúc có thanh khoản bền vững nhất của thị trường bất động sản giai đoạn 2026-2028.

VIS Rating cho biết số lượng dự án nhà ở xã hội được cấp phép trong năm 2025 tăng tới 161% so với cùng kỳ - mức tăng mạnh nhất trong nhiều năm.

Trong khi đó, báo cáo của Công ty TNHH Chứng khoán Shinhan Việt Nam, cho biết đến cuối năm 2025, cả nước đã hoàn thành khoảng 170.000 căn nhà ở xã hội; hơn 134.000 căn đang xây dựng và khoảng 354.000 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Nhiều doanh nghiệp lớn cũng bắt đầu chuyển hướng sang phân khúc này nhằm đón đầu nhu cầu ở thực ngày càng lớn của người dân.

Các chuyên gia nhận định chu kỳ bất động sản mới sẽ không còn là thời kỳ “mua đâu thắng đó” như giai đoạn tăng nóng trước đây. Thay vào đó, thị trường sẽ ưu tiên những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch, năng lực triển khai dự án thực tế và dòng tiền ổn định.

Trong bối cảnh đó, Hà Nội và TP.HCM nhiều khả năng vẫn là tâm điểm tăng giá của thị trường căn hộ trong ngắn hạn, song tốc độ tăng sẽ phụ thuộc lớn vào khả năng mở rộng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cũng như diễn biến lãi suất trong thời gian tới.

TUẤN ĐÔNG