Dòng tiền bất động sản hướng vào tài sản giá trị thực

Giá bất động sản tiếp tục neo cao

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài nhiều năm, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới với những thay đổi rõ nét cả về tư duy đầu tư lẫn cấu trúc vận hành. Dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, thị trường đang trải qua quá trình “thanh lọc lành mạnh”, khi dòng tiền, nhu cầu và sự quan tâm của nhà đầu tư ngày càng hướng đến giá trị thực, thay vì chạy theo tâm lý đầu cơ ngắn hạn như trước đây.

Từ cuối quý III-2025, mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng trở lại, khiến tâm lý nhà đầu tư càng trở nên dè dặt hơn. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng của nhiều người về khả năng giảm giá, mặt bằng giá sơ cấp trên thị trường vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao, nguyên nhân chủ yếu đến từ áp lực chi phí đầu vào ngày càng lớn.

Giá bất động sản tiếp tục neo cao trong thời gian gần đây. Ảnh: Doãn Thành

Đặc biệt, việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận hơn với giá thị trường được đánh giá là bước đi cần thiết nhằm tăng tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai. Song, điều này cũng khiến chi phí phát triển dự án tăng mạnh khi giá đất hiện chiếm khoảng 30% giá thành nhà ở.

Không chỉ vậy, giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, nhân công cùng các khoản chi phí triển khai khác cũng liên tục leo thang. Từ đầu tháng 3-2026, nhiều dự án đã ghi nhận mức tăng giá bán khoảng 2-5% so với giai đoạn trước do các chi phí này được kết chuyển dần vào giá thành sản phẩm.

Theo đó, tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án mở bán mới hiện đạt khoảng 128 triệu đồng/m², tăng tới 28% so với năm 2025. Nếu tính cả khu vực Hưng Yên, mức giá trung bình vào khoảng 87 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại thành phố Hồ Chí Minh, giá bán trung bình đạt khoảng 110 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với mặt bằng năm trước.

Còn tại Đà Nẵng, giá bán trung bình đạt khoảng 91 triệu đồng/m², tăng khoảng 10%, chủ yếu do sự xuất hiện của nguồn cung hạng sang và việc điều chỉnh giá ở các giai đoạn bán hàng tiếp theo. Diễn biến này cho thấy thị trường hiện không còn phụ thuộc nhiều vào các cơn “sốt đất” cục bộ như giai đoạn trước, mà đang chịu tác động lớn hơn từ yếu tố chi phí phát triển dự án và chất lượng nguồn cung.

“Đáng chú ý, dù giá bán vẫn neo cao nhưng thị trường chưa xuất hiện dấu hiệu “đảo chiều” trong quý I-2026. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường có giảm nhẹ, song vẫn duy trì ở mức tích cực khoảng 58%, với lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần cùng kỳ năm 2025. Điều này cho thấy nhu cầu trên thị trường vẫn tồn tại khá lớn, đặc biệt là nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn và những khu vực có hạ tầng phát triển mạnh”, Phó Viện trưởng Viện VARS IRE Phạm Thị Miền cho hay.

Dòng tiền hướng về khu vực có giá trị thực

Cũng từ số liệu nghiên cứu, đánh giá thị trường của VARS IRE, điểm nhấn đáng chú ý của thị trường hiện nay là dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển rõ rệt vào các khu vực có nhu cầu ở thực, khả năng khai thác thực tế và tiềm năng gia tăng giá trị gắn với hạ tầng.

Tại các đô thị lớn có nhu cầu nhà ở cao, những địa phương được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng kết nối đang hình thành, đặc biệt là các tuyến vành đai, metro hay đường sắt cao tốc dự kiến triển khai hoặc sắp đưa vào vận hành, thanh khoản vẫn được duy trì ở mức tích cực.

Theo đánh giá, dòng tiền đầu tư bất động sản đang dịch chuyển mạnh vào những khu vực có giá trị thực. Ảnh: Doãn Thành

Cụ thể, tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý I-2026 đạt hơn 2.500 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai từ năm 2025, với tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 69%. Nếu tính chung cả Hưng Yên, tổng nguồn cung đạt khoảng 8.500 sản phẩm, lượng giao dịch khoảng 5.200 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 61%. Con số này cho thấy sức cầu tại khu vực Hà Nội và vùng phụ cận vẫn rất lớn, nhất là ở các dự án có vị trí kết nối hạ tầng thuận lợi, pháp lý rõ ràng và được phát triển bài bản.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung mới đạt khoảng 4.500 sản phẩm, trong đó khoảng 3.000 sản phẩm được tiêu thụ. Riêng khu vực thành phố Hồ Chí Minh (cũ) ghi nhận khoảng 2.000 sản phẩm mở bán mới với tỷ lệ hấp thụ lên tới khoảng 75%.

Đáng chú ý, nguồn cung của khu vực phía Nam được cải thiện đáng kể nhờ sự tham gia của các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, với mặt bằng giá dưới 60 triệu đồng/m². Đây là mức giá được xem là phù hợp hơn với khả năng chi trả của nhiều nhóm khách hàng, qua đó góp phần mở rộng tệp người mua và hỗ trợ thanh khoản cho thị trường.

Trong khi đó, tại Đà Nẵng, nguồn cung mới đạt khoảng 3.400 sản phẩm, lượng giao dịch khoảng 1.900 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Theo ông Lê Đình Chung, Phó Tổng Giám đốc SGO Land, những con số này cho thấy thị trường hiện không còn tăng nóng như giai đoạn trước, song vẫn vận hành ổn định trên nền tảng nhu cầu thực và mức độ chọn lọc ngày càng cao hơn. Quá trình “thanh lọc” hiện nay là xu thế tất yếu để thị trường BĐS phát triển lành mạnh hơn sau thời gian dài tăng trưởng dựa nhiều vào tâm lý đầu cơ và kỳ vọng tăng giá.

Trong bối cảnh mới, các yếu tố như pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng, chất lượng quy hoạch, uy tín chủ đầu tư, năng lực vận hành và hiệu quả khai thác thực tế sẽ ngày càng đóng vai trò quyết định đối với giá trị BĐS. Tuy nhiên, ông Lê Đình Chung cho rằng, điều này cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với doanh nghiệp phát triển dự án.

Những chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, chiến lược phát triển dài hạn và khả năng tạo ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ có nhiều lợi thế. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc phát triển dự án thiếu giá trị thực sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình cạnh tranh.

“Quá trình sàng lọc hiện nay không chỉ giúp thị trường minh bạch và chuyên nghiệp hơn mà còn góp phần tái lập mặt bằng phát triển bền vững trong dài hạn. Khi dòng tiền được phân bổ hiệu quả hơn, tập trung vào những dự án có chất lượng và khả năng khai thác thực tế, thị trường sẽ giảm dần tình trạng đầu cơ, tạo “sóng” ảo hay tăng giá bất thường”, ông Lê Đình Chung nhìn nhận.

Doãn Thành