Thao túng bất động sản: 'Ngòi nổ' đe dọa dòng vốn và tín dụng

Nếu không có cơ chế cảnh báo sớm và kiểm soát chặt chẽ tình trạng thổi giá hay đầu cơ trục lợi, những biến động tiêu cực từ tài sản bảo đảm có thể gây hệ lụy trực tiếp đến sự an toàn của hệ thống ngân hàng và thị trường vốn.

Báo cáo mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy tính đến cuối tháng 6, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống các tổ chức tín dụng đã chạm mốc 5,14 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm ngoái. Đáng chú ý là dư nợ cho vay trung và dài hạn chiếm tới 94% tổng dư nợ trong lĩnh vực này. Sự tập trung nguồn vốn quy mô lớn vào bất động sản đặt ra bài toán về việc kiểm soát rủi ro, đặc biệt là khi hiện tượng thao túng giá đang có những diễn biến phức tạp.

Quốc hội dành phiên thảo luận ngày 22/8 để xem xét định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Ảnh: Quochoi.vn

Tại nghị trường Quốc hội trong phiên thảo luận về Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, nhiều đại biểu cũng đưa ra những cảnh báo mạnh mẽ về cấp độ nguy hiểm của hành vi thao túng thị trường và kiến nghị các giải pháp để ngăn chặn tình trạng thao túng bất động sản.

Đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) phân tích đầu tư là hoạt động bình thường, nhưng khi các đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính cao để mua đi bán lại, giao dịch lòng vòng nhằm tạo cung cầu giả và đẩy giá vượt xa nhu cầu thực thì rủi ro bắt đầu phát sinh. Việc thiếu định danh rõ ràng về hành vi thao túng bất động sản trong luật là một khoảng trống lớn. Ông đề xuất cần phải luật hóa các hành vi cấm như thông đồng đẩy giá hoặc tung tin sai lệch về quy hoạch để trục lợi, tương tự như cách pháp luật đang xử lý nghiêm minh các vi phạm trên thị trường chứng khoán.

Đồng quan điểm về việc bảo vệ tính minh bạch của thị trường, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị) cho rằng cần bổ sung các quy định đủ mạnh để xử lý triệt để tình trạng dàn xếp giao dịch không có thực. Theo ông, những hành vi này không chỉ gây bất ổn cho thị trường mà còn trực tiếp xâm hại đến quyền lợi của người mua nhà. 

Bên cạnh đó, đại biểu Vũ cũng bày tỏ sự lo ngại về việc dự thảo luật lược bỏ quyền lựa chọn bảo lãnh ngân hàng của khách hàng cũng như việc thiếu quy định cụ thể về thời hạn 50 ngày để cấp giấy chứng nhận. Ông cho rằng những thay đổi này vô tình tạo kẽ hở cho chủ đầu tư và làm suy giảm khả năng bảo vệ người dân trước các rủi ro pháp lý.

Dưới góc nhìn về dòng chảy tài chính, đại biểu Phạm Trọng Nhân (TP.Hồ Chí Minh) chỉ rõ mối liên hệ mật thiết giữa giá tài sản và đòn bẩy tín dụng. Ông cảnh báo nếu giá bất động sản tăng chủ yếu do đầu cơ mà không được kiểm soát tốt thì dòng vốn xã hội sẽ tiếp tục bị hút vào vòng xoáy mua bán trục lợi thay vì phục vụ nhu cầu ở thực.

Đại biểu Nhân kỳ vọng vào việc ứng dụng công nghệ để phân tích các chỉ báo về tần suất chuyển nhượng và mức độ sử dụng đòn bẩy. Từ đó, cơ quan quản lý có thể đưa ra các cảnh báo sớm và lựa chọn đúng nhóm công cụ về thuế hoặc tín dụng để điều tiết thị trường một cách hiệu quả nhất.

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) lại tập trung vào việc bịt các lỗ hổng về huy động vốn biến tướng. Bà phản ánh thực trạng nhiều chủ đầu tư lách luật bằng cách nhận tiền của khách hàng dưới các tên gọi như phiếu đặt chỗ hay thỏa thuận hợp tác khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Nữ đại biểu khẳng định luật cần quản lý theo bản chất giao dịch thay vì tên gọi hợp đồng để đóng lại mọi cánh cửa huy động vốn trái phép. Đồng thời, thiết lập cơ chế đăng ký và truy vết quyền tài sản liên thông giữa các dữ liệu đất đai, thuế và ngân hàng để ngăn chặn tình trạng đầu cơ hoặc chuyển nhượng trùng lặp.

Phản hồi trước những lo ngại của các đại biểu, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh thừa nhận tình trạng đầu cơ và đẩy giá đang gây lệch pha phân khúc nghiêm trọng tại các đô thị lớn. Bộ trưởng cho biết cơ quan quản lý sẽ nghiên cứu các công cụ điều tiết về thuế và tín dụng để định hướng nguồn lực vào nhu cầu thực tế. 

Hiện nay, mức độ hấp thụ vốn của bất động sản vẫn rất cao khi thống kê từ thuyết minh báo cáo tài chính quý II/2026 của 12 ngân hàng cho thấy quy mô tín dụng vào lĩnh vực này đã vượt 1,12 triệu tỷ đồng. Trong đó, một số ngân hàng như SHB, BVBank hay VPBank đang ghi nhận tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức khá cao trong tổng dư nợ.

Điển hình, SHB tiếp tục là ngân hàng có tỷ trọng tín dụng bất động sản cao nhất trong nhóm với 34,62% tổng dư nợ, tăng nhẹ 0,08 điểm phần trăm so với đầu năm.

Đứng sau SHB là BVBank với tỷ trọng 30,47%, tăng 0,33 điểm phần trăm. VPBank ghi nhận mức tăng đáng chú ý khi tỷ trọng tín dụng bất động sản tăng 3,6 điểm phần trăm, lên 27,17%.

Một số ngân hàng khác cũng mở rộng tỷ trọng cho vay lĩnh vực này. MBBank tăng 2,88 điểm phần trăm lên 14,25%; TPBank tăng 4,22 điểm phần trăm lên 14,82%; VIB tăng 2,87 điểm phần trăm lên 8,39%. MSB và PGBank lần lượt tăng 0,24 điểm phần trăm và 1,28 điểm phần trăm, lên 14,27% và 11,19%.

Sự phụ thuộc lớn của hệ thống ngân hàng vào bất động sản khiến bất kỳ sự biến động nào từ các hành vi thao túng giá cũng có thể dẫn đến rủi ro dây chuyền. Do đó, việc thiết lập một hành lang pháp lý nghiêm ngặt nhằm siết chặt đầu cơ và định danh rõ các hành vi thao túng là nhiệm vụ trọng tâm để bảo đảm sự ổn định bền vững cho nền kinh tế.

Những ý kiến đóng góp của các đại biểu Quốc hội sẽ là cơ sở quan trọng để hoàn thiện dự Luật Kinh doanh bất động sản, dự kiến sẽ được thông qua vào kỳ họp tháng 10 tới đây.

Thanh Hoa