Gỡ điểm nghẽn bất động sản: Giảm thủ tục nhưng không giảm 'hàng rào' bảo vệ người mua

Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản sáng 22.8 (Ảnh: VPQH)

Một dự án, không thể chạy qua nhiều “vòng” thủ tục giống nhau

Một trong những vấn đề nổi bật tại phiên thảo luận là yêu cầu nhìn Luật Kinh doanh bất động sản trong mối quan hệ hữu cơ với Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Việc Quốc hội đồng thời xem xét sửa đổi ba đạo luật được đại biểu đánh giá là cơ hội xử lý những điểm nghẽn không nằm riêng trong từng luật mà xuất hiện chính tại nơi các đạo luật giao nhau.

Theo phân tích của các đại biểu, một dự án bất động sản chỉ có một vòng đời kinh tế, trong khi pháp luật có thể chia quá trình đó thành nhiều điều kiện và nhiều cơ chế xác nhận. Luật Đất đai tạo lập nền tảng quyền, Luật Nhà ở tạo lập và quản lý tài sản, còn Luật Kinh doanh bất động sản đưa quyền và tài sản vào thị trường. Bởi vậy, một quan hệ pháp luật cần có một luật giữ vai trò chủ đạo, các luật khác dẫn chiếu và kế thừa, thay vì tiếp tục tạo những lớp điều kiện tương tự.

Đại biểu đề xuất xây dựng một “ma trận liên thông” đối với các vấn đề lớn như quyền sử dụng đất, phát triển dự án, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, chuyển nhượng dự án, xác lập quyền và dữ liệu bất động sản. Nếu cùng một quyền vẫn phải xác nhận hai lần, cùng một dữ liệu phải khai báo hai lần hay cùng một dự án phải trải qua hai vòng điều kiện có bản chất giống nhau thì sự liên thông giữa ba luật vẫn chưa hoàn thành.

Thông điệp được cô đọng thành nguyên tắc đáng chú ý: “Một bất động sản - Một mã định danh - Một trạng thái pháp lý”; dữ liệu Nhà nước đã có thì người dân và doanh nghiệp không phải cung cấp lại.

Tinh thần giảm thủ tục cũng thể hiện rõ trong phần giải trình của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh. Theo Bộ trưởng, định hướng sửa đổi dự kiến bãi bỏ 4/12 thủ tục kinh doanh, đơn giản hóa 7/12 thủ tục và giữ nguyên một thủ tục; qua đó giảm 118/190 ngày thực hiện thủ tục hành chính, tương ứng 62%.

Tuy nhiên, cải cách thủ tục không đồng nghĩa hạ thấp điều kiện bảo đảm an toàn thị trường. Điều này thể hiện rõ với câu chuyện đặt cọc. Bộ trưởng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định điều kiện nhận đặt cọc nhưng có những dự án chưa đủ điều kiện đã cho khách hàng đặt cọc, dẫn đến tiêu cực, tranh chấp.

Theo giải trình, dự án phải đáp ứng các điều kiện về hồ sơ pháp lý, thực hiện nghĩa vụ tài chính và đối với chung cư phải triển khai thi công ít nhất đến phần móng mới được thông tin bán hàng. Mức đặt cọc tối đa là 5%; trong định hướng sửa đổi, khoản tiền này sẽ được đưa vào tài khoản phong tỏa nhằm tăng trách nhiệm của chủ đầu tư với khách hàng và gắn với việc thực hiện quyền cấp giấy chứng nhận.

Chặn “bầu trời châu Âu” trên quảng cáo, tháo khóa cho dự án ách tắc

Nếu cải cách thủ tục nhằm giải phóng nguồn lực phía cung thì bảo vệ người mua lại nổi lên như yêu cầu quan trọng ở phía cầu. Đại biểu Nguyễn Minh Tuấn (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ) đặc biệt lưu ý tình trạng quảng cáo dự án bất động sản không đúng thực tế.

Theo đại biểu, thông tin công khai không nên chỉ dừng ở diện tích, chiều cao hay đặc điểm công trình mà cần phản ánh cả những yếu tố liên quan trực tiếp đến môi trường sống như cây xanh, nguồn nước, khí hậu, âm thanh, ánh sáng xung quanh dự án.

Đại biểu dẫn thực tế có dự án “bôi xanh” các nhà máy xung quanh; hồ nước thực tế chỉ có diện tích nhỏ nhưng qua góc nhìn quảng cáo trở nên rất rộng; cây xanh dày đặc, “bầu trời châu Âu”, hình ảnh ven biển trong xanh nhưng thực tế lại khác. Khi khách hàng quyết định mua dựa trên hình ảnh 3D và clip quảng cáo đẹp nhưng sản phẩm nhận được không tương ứng, câu hỏi trách nhiệm phải được đặt ra ngay trong luật.

Do đó, đại biểu đề nghị quy định cụ thể yêu cầu quảng cáo phải đúng sự thật, trung thực và xác định rõ hành vi bị cấm. Mục tiêu là phòng ngừa vi phạm ngay từ khi doanh nghiệp đưa dự án ra thị trường, thay vì chờ hậu quả xảy ra mới xử lý.

Một điểm nóng khác là chuyển nhượng dự án bất động sản. Quan điểm được đại biểu Sưu nhấn mạnh là chuyển nhượng chỉ thay đổi chủ thể thực hiện dự án, không làm thay đổi nghĩa vụ. Việc đổi chủ đầu tư không được làm giảm quyền của Nhà nước, khách hàng và bên thứ ba; nhưng nếu dự án không thay đổi thì cũng không nên buộc thực hiện lại những thủ tục quy hoạch, giấy phép đã hoàn thành hợp pháp.

Đáng chú ý là xử lý nghĩa vụ tài chính đối với những dự án trì trệ. Các đại biểu cho rằng, nguyên tắc chung vẫn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng trường hợp khoản nghĩa vụ còn thiếu đã được xác định rõ thì có thể nghiên cứu cho chuyển nhượng nếu bên nhận cam kết kế thừa và có biện pháp bảo đảm thực hiện.

Cách thiết kế này phải bảo đảm không xóa nghĩa vụ, xác định rõ số tiền và thời hạn thực hiện, nhưng cũng không để nghĩa vụ tài chính trở thành “chiếc khóa đóng băng dự án”. Bên nhận chuyển nhượng đồng thời phải chứng minh nguồn vốn hợp pháp, phương án tài chính, tiến độ, năng lực xử lý nghĩa vụ tồn đọng và phương án bảo đảm quyền lợi khách hàng.

Về thủ tục, các đại biểu đề xuất nguyên tắc “một cơ quan đầu mối, một bộ hồ sơ, một lần kiểm tra, một quyết định”. Những thông tin cơ quan nhà nước đã có hoặc đã kết nối không được yêu cầu doanh nghiệp cung cấp lại, trừ trường hợp thông tin thay đổi hoặc có dấu hiệu không chính xác.

Minh bạch dữ liệu để kéo thị trường về nhu cầu thực

Cùng với tháo gỡ pháp lý, quản lý thị trường bằng dữ liệu và công nghệ trở thành một hướng tiếp cận nổi bật. Đại biểu Phạm Thế Anh cho rằng dự thảo cần làm rõ mối quan hệ giữa mã định danh điện tử và phương thức giao dịch điện tử.

Theo đại biểu, mã định danh nên được hiểu là thuộc tính số dùng để định danh duy nhất một bất động sản và có thể sử dụng trong cả giao dịch giấy tờ truyền thống lẫn giao dịch điện tử. Trong khi đó, phương thức điện tử là cách thức thực hiện giao dịch trên nền tảng số và phụ thuộc vào sự lựa chọn của các bên. Việc phân định rõ hai khái niệm sẽ tránh cách hiểu rằng bất động sản có mã định danh thì bắt buộc mọi giao dịch đều phải thực hiện điện tử.

Đại biểu cũng đề nghị xác định rõ nền tảng giao dịch điện tử thuộc thành phần nào của hệ thống thông tin, đơn vị nào vận hành và ai chịu trách nhiệm nếu xảy ra sự cố. Xa hơn, dự thảo có thể nghiên cứu khung ứng dụng trí tuệ nhân tạo trong phân tích dữ liệu lớn để phát hiện giao dịch bất thường về giá, tần suất hay định danh chủ thể, tạo thêm công cụ quản lý, điều tiết thị trường.

Yêu cầu minh bạch càng có ý nghĩa khi thị trường đang đối diện bài toán mất cân đối nguồn cung. Trong phần giải trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, giá bất động sản, nhất là nhà ở thương mại, tăng cao trong thời gian gần đây; trong khi thị trường thiếu nhà ở thương mại phân khúc trung bình, thấp, nhà ở xã hội và nhà cho thuê nhưng lại dư thừa phân khúc cao cấp. Tình trạng đầu cơ, mua bán đẩy giá và tạo khan hiếm ảo cũng được chỉ ra.

Giải pháp được Bộ Xây dựng định hướng là phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê để điều chỉnh cơ cấu nguồn cung; nghiên cứu sử dụng các công cụ thuế, tín dụng, quy hoạch nhằm kiểm soát đầu cơ, hạn chế tích trữ bất động sản; xử lý các dự án tồn đọng, chậm triển khai và hoàn thiện hệ thống thông tin để xử lý nghiêm hành vi đầu cơ, thổi giá.

Ở một góc nhìn rộng hơn, đại biểu Tráng A Dương nhấn mạnh Nhà nước cần chuyển mạnh từ tư duy quản lý trực tiếp sang kiến tạo, điều tiết và giám sát; cải cách từ tiền kiểm sang hậu kiểm nhưng phải gắn trách nhiệm của doanh nghiệp đối với tính chính xác của thông tin, huy động và sử dụng vốn, cũng như cam kết với khách hàng.

Trần Hương