Tâm lý thận trọng bao trùm thị trường nhà ở trong quý I/2026

Theo báo cáo mới công bố của Avison Young Việt Nam, tổng vốn FDI giải ngân vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 390 triệu USD, chiếm 7,2% tổng vốn đầu tư. Dù nguồn cung nhà ở có dấu hiệu phục hồi, thị trường vẫn chứng kiến thanh khoản thấp do ảnh hưởng từ biến động kinh tế vĩ mô và lãi suất tăng cao.

Ba yếu tố gồm nhu cầu thực, pháp lý minh bạch và hiệu quả đầu tư dài hạn đang trở thành “bộ lọc” chính của thị trường.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định dòng vốn toàn cầu đang chuyển từ giai đoạn thăm dò sang triển khai thực tế, với chiến lược rõ ràng hơn và tập trung vào chất lượng, quy mô cũng như tầm nhìn dài hạn. Điều này cho thấy vị thế của Việt Nam đang dần dịch chuyển từ thị trường mới nổi sang điểm đến đầu tư cốt lõi trong khu vực.

Giá bán sơ cấp tại các đô thị lớn tiếp tục thiết lập mặt bằng mới.

Giá nhà tăng cao, thanh khoản chững lại

Ở phân khúc căn hộ, giá bán sơ cấp tại các đô thị lớn tiếp tục thiết lập mặt bằng mới. Tại TP HCM, giá đạt khoảng 3.900 USD/m², với 15.000 sản phẩm mở bán trong quý. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường thứ cấp có dấu hiệu chững lại, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua.

Tương tự, tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp đạt trung bình 3.950 USD/m², tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Dù nguồn cung dồi dào với khoảng 10.000 căn chào bán, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận sự sụt giảm giao dịch, cho thấy giai đoạn tăng trưởng nóng đã qua và thị trường bước vào chu kỳ sàng lọc.

Trong khi đó, Đà Nẵng ghi nhận mức giá khoảng 3.574 USD/m², tăng nhẹ nhưng tốc độ hấp thụ chậm lại. Nguồn cung mới hạn chế cùng với lượng hàng tồn từ các dự án cũ khiến thị trường chưa có nhiều bứt phá.

Ở phân khúc nhà liền thổ, TP HCM đón lượng cung mới đáng kể, nâng tổng nguồn hàng lên gần 6.000 căn. Tuy nhiên, thanh khoản chưa có sự cải thiện rõ rệt. Tại Hà Nội, thị trường gần như không có nguồn cung mới và được dự báo sẽ đi ngang trong giai đoạn 2026–2027. Đà Nẵng ghi nhận giá tăng nhưng giao dịch giảm mạnh, dù chưa xuất hiện tình trạng bán tháo.

Trái ngược với nhà ở, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng. Tại TP HCM, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2 hay các cảng khu vực Cái Mép – Cần Giờ đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường.

Giá thuê đất công nghiệp duy trì ở mức khoảng 270 USD/m²/kỳ hạn, với tỷ lệ lấp đầy lên tới 93%. Xu hướng chuyển dịch sang các ngành công nghệ cao và trung tâm dữ liệu ngày càng rõ nét, cho thấy sự nâng cấp về chất lượng dòng vốn đầu tư.

Tại Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy đạt 88% với nguồn cung tương lai khoảng 2.000 ha, trong khi khu vực miền Trung ghi nhận thêm các dự án khu công nghiệp mới, góp phần mở rộng quỹ đất sản xuất.

Văn phòng và bán lẻ duy trì ổn định

Phân khúc văn phòng tại TP HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao, đạt 92% ở hạng A và 90% ở hạng B, nhờ nhu cầu từ doanh nghiệp quốc tế. Thị trường không có nguồn cung mới, giúp giảm áp lực cạnh tranh giá thuê.

Tại Hà Nội, nguồn cung văn phòng tăng với các dự án mới đi vào hoạt động, tuy nhiên điều này cũng tạo thêm áp lực về tỷ lệ lấp đầy trong thời gian tới. Xu hướng chung cho thấy cả chủ đầu tư và khách thuê đều hướng đến tối ưu diện tích và nâng cao trải nghiệm làm việc.

Phân khúc văn phòng tại TP HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao.

Trong khi đó, bất động sản bán lẻ tiếp tục giữ vững đà tăng trưởng nhờ nền tảng tiêu dùng nội địa. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tăng gần 11% so với cùng kỳ, giúp tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại duy trì ở mức cao. Các ngành hàng như F&B, thời trang, mỹ phẩm và giải trí tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê.

Phân khúc khách sạn – nghỉ dưỡng là điểm sáng nổi bật trong quý I/2026 khi lượng khách lưu trú đạt 17,8 triệu lượt, tăng 15% so với cùng kỳ. Giá phòng tại các khách sạn 4–5 sao ở TP HCM và Hà Nội đều tăng, phản ánh nhu cầu du lịch phục hồi mạnh mẽ.

Đà Nẵng ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về công suất phòng và doanh thu, với phân khúc cao cấp đạt mức giá và tỷ lệ lấp đầy ấn tượng. Thị trường này đang dần chuyển dịch từ nghỉ dưỡng đại trà sang phân khúc cao cấp, với hàng loạt dự án quy mô lớn dự kiến triển khai trong những năm tới.

Theo Avison Young Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, với sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Trong khi nhà ở chịu áp lực điều chỉnh và thanh lọc, các lĩnh vực như công nghiệp, bán lẻ và du lịch tiếp tục đóng vai trò động lực tăng trưởng.

Minh Tuấn