Dòng tiền 'đổi gu' giữa nghịch lý bất động sản

Dòng tiền rẽ lối trong thị trường phân hóa sâu

Điểm đáng chú ý trong quí đầu năm không nằm ở việc thị trường suy yếu, mà ở sự thay đổi trong cách dòng tiền phân bổ.

Nhu cầu ở thực chiếm ưu thế, thị trường căn hộ duy trì lực cầu ổn định. Ảnh: Lê Vũ

Ở phân khúc căn hộ, vốn là “đầu tàu”, nhu cầu vẫn duy trì và có dấu hiệu phục hồi nhẹ. Tại TPHCM, theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tăng khoảng 4% so với cuối năm trước, còn tại Hà Nội, phân khúc dưới 2.500 đô la Mỹ/m² gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp do áp lực giá.

Cơ cấu nhu cầu cũng thay đổi rõ rệt, với khoảng 67% người mua chung cư nhằm mục đích để ở, trong khi tỷ lệ “lướt sóng” chỉ quanh mức 4%.

Vì vậy, có thể thấy dòng tiền đang tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng chống chịu tốt, cũng như phản ánh quá trình sàng lọc thanh khoản của thị trường.

Ngược lại, phân khúc nhà phố và biệt thự chịu áp lực tài chính rõ hơn. Theo Savills Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ tại TPHCM chỉ khoảng 11%, dù giá sơ cấp vẫn neo cao, trung bình khoảng 199 triệu đồng/m² đất.

Sự trái ngược giữa thanh khoản thấp và giá không giảm cho thấy thị trường đang vận hành theo một logic khác so với các chu kỳ trước.

Ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao Savills Việt Nam, nhận định “Lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý”.

Việc này lý giải vì sao dòng tiền không rút khỏi thị trường mà chỉ dịch chuyển sang những tài sản “an toàn” hơn.

Giá vẫn neo cao dù thanh khoản suy yếu

Trong bối cảnh giao dịch chững lại, kỳ vọng thông thường là giá sẽ điều chỉnh. Tuy nhiên, quí 1 lại theo hướng ngược chiều khi mặt bằng giá vẫn neo cao, tăng nhẹ ở một số phân khúc.

Giao dịch nhà phố, biệt thự chững lại, giá vẫn neo cao do áp lực chi phí. Ảnh: Đạt Thành

Theo TS. Nguyễn Tuấn Anh, giảng viên ngành Tài chính tại Đại học RMIT Việt Nam, nguyên nhân không nằm ở phía cầu mà xuất phát từ cấu trúc nguồn cung.

Khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo, thị trường gần như mất đi khả năng tự điều chỉnh giá, ngay cả khi thanh khoản suy yếu. “Sự khan hiếm mang tính cấu trúc đối với các sản phẩm vừa túi tiền đã tước đi hoàn toàn cơ chế tự điều chỉnh giảm giá của thị trường”, ông cho hay.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá chung cư tăng nhẹ 1,5-2,4% theo quí, còn đất nền chủ yếu đi ngang dù thanh khoản suy yếu. Điều này cho thấy thị trường chưa “đổ vỡ” mà đang neo ở mặt bằng cao do thiếu nguồn cung phù hợp.

Savills nhận định mặt bằng giá hiện nay cũng phản ánh quá trình sàng lọc tự nhiên của thị trường. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ đảm bảo vẫn giữ được giá trị, trong khi những sản phẩm kém chất lượng dần bị đào thải.

Hệ quả là một nghịch lý kéo dài, khi người mua khó tìm được sản phẩm phù hợp còn người bán không muốn giảm giá, khiến thị trường rơi vào trạng thái “giao dịch thấp nhưng giá vẫn cao”.

Kịch bản nào cho thị trường trong các quí tới?

Ông Nguyễn Tuấn Anh nhận định, thị trường đang chứng kiến một sự thay đổi mang tính bản chất, “khẩu vị” đầu tư dịch chuyển từ kỳ vọng lãi vốn sang đặt trọng tâm vào dòng tiền ròng ổn định. Đó là lý do vì sao các phân khúc tạo dòng tiền như bất động sản công nghiệp hay căn hộ dịch vụ vẫn duy trì sức hút.

Dòng vốn dịch chuyển sang phân khúc tạo thu nhập ổn định, giảm dần yếu tố đầu cơ. Ảnh: LÊ VŨ

Sự rút lui của các dự án kém cạnh tranh đang giúp thị trường nâng chất lượng và cải thiện hiệu suất vận hành, cho thấy dòng tiền đang ngày càng chọn lọc hơn. Trái lại, các phân khúc mang tính đầu cơ như đất nền vẫn rất nhạy với biến động vĩ mô, khi chỉ cần thay đổi về lãi suất hay chính sách có thể làm dao động gần như ngay lập tức.

Bước sang quí 2-2026, thị trường được dự báo cải thiện nhưng khó bùng nổ. DKRA Consulting ước tính nguồn cung mới tại TPHCM khoảng 2.000-2.500 sản phẩm, chủ yếu ở các khu vực vệ tinh như Bến Lức hay Nhơn Trạch.

Điều này phản ánh xu hướng dòng tiền cũng chuyển động theo hạ tầng, chú trọng những khu vực có kết nối thực tế thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng quy hoạch.

Tuy vậy, áp lực tài chính vẫn là yếu tố chi phối. Lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 8-9% trong giai đoạn ưu đãi và có thể vượt 12% sau đó, khiến bài toán dòng tiền của người mua trở nên thách thức hơn.

Do đó, doanh nghiệp đang dần điều chỉnh chiến lược, chuyển từ mở rộng nhanh sang ưu tiên dòng tiền và kiểm soát rủi ro. Nhiều chủ đầu tư cũng triển khai các gói hỗ trợ lãi suất thực chất hơn, giữ trần quanh 9-10% để duy trì thanh khoản.

Theo ông Tuấn Anh, trong giai đoạn thị trường sàng lọc mạnh, cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đều cần điều chỉnh theo hướng thận trọng và bền vững hơn.

Với doanh nghiệp, trọng tâm là tái cấu trúc nợ, ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ minh bạch và từng bước đáp ứng các tiêu chuẩn ESG để cải thiện khả năng tiếp cận vốn.

Với nhà đầu tư, việc rời bỏ tư duy “lướt sóng” trở nên cần thiết, thay vào đó tập trung vào các tài sản có thể tạo dòng tiền và đánh giá kỹ năng lực của chủ đầu tư trước khi quyết định.

Nhìn chung, quí 1 cho thấy thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, khi yếu tố đầu cơ dần thu hẹp và dòng vốn chuyển sang các tài sản có pháp lý rõ ràng, vận hành hiệu quả.

Đà tăng có thể chậm lại, nhưng đổi lại là sự ổn định và minh bạch cao hơn, buộc doanh nghiệp và nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược.

Bình Dương