Siết 'sang tay' nhà ở xã hội - bước ngoặt giữ đúng mục tiêu an sinh?

Luật Nhà ở 2023, người mua nhà ở xã hội được phép bán lại sau 5 năm, thực hiện theo cơ chế thị trường. Ảnh: HUD

Hiện nay, theo Luật Nhà ở 2023, người mua nhà ở xã hội được phép bán lại sau 5 năm, thực hiện theo cơ chế thị trường - tức là có thể sang nhượng cho bất kỳ người mua nào.

Bộ Xây dựng cho rằng quy định này khiến quỹ nhà ở xã hội ngày càng “hao hụt”, khi nhiều căn hộ được bán như nhà thương mại, không còn phục vụ đúng nhóm thu nhập thấp và người lao động thu nhập thấp vốn được hỗ trợ chính sách.

Dự thảo mới đề xuất sau thời hạn 5 năm, chỉ được phép chuyển nhượng cho người đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội, được cơ quan chức năng xác nhận, nhằm hạn chế đầu cơ và giữ đúng tinh thần an sinh.

Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng khuyến nghị người sở hữu phải hoàn trả lại toàn bộ ưu đãi nếu bán ra ngoài đối tượng chính sách, để ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách kiếm lời.

Những ý kiến ủng hộ cho rằng đây là biện pháp cần thiết để giữ quỹ nhà ở xã hội cho người có nhu cầu thực sự, giúp giảm tình trạng đầu cơ và tăng giá thứ cấp quá mức sau 5 năm, vốn làm méo mó thị trường và tước đi cơ hội của nhóm thu nhập thấp.

Một số chuyên gia cũng đề xuất có thể giới hạn mức tăng giá tối đa (ví dụ 10-20%) sau 5 năm để bù trượt giá, thay vì cho phép thị trường tự do đẩy giá lên gấp đôi, gấp ba như hiện nay.

Tuy nhiên, đề xuất này cũng gây tranh cãi mạnh. Nhiều ý kiến cho rằng việc siết quyền chuyển nhượng sẽ hạn chế quyền định đoạt tài sản của người sở hữu, đặc biệt trong những hoàn cảnh cấp bách như chữa bệnh, trả nợ hoặc thay đổi nơi ở.

Có ý kiến lo ngại rằng, quy định này có thể làm giảm sức hấp dẫn của nhà ở xã hội trên thị trường, tạo ra các giao dịch ngầm hoặc phát sinh chi phí pháp lý phức tạp cho người bán.

Ngoài ra, một số chuyên gia nhấn mạnh rằng nguồn cung nhà ở xã hội còn quá ít so với nhu cầu thực tế. Theo dữ liệu tổng hợp trước đó, cả nước dự kiến hoàn thành hơn 102.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025, vượt kế hoạch năm. Tuy nhiên, so với nhu cầu thực sự - đặc biệt ở các đô thị lớn - con số này vẫn còn hạn chế, dẫn tới áp lực cung - cầu và khiến phân khúc này dễ bị lợi dụng đầu cơ.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tìm kiếm các biện pháp kiểm soát giá và giảm đầu cơ, như đề xuất hạn mức tín dụng cho nhà ở thứ hai trở đi, việc siết điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội được xem là một trong những giải pháp pháp lý bổ sung nhằm cân bằng thị trường và phục vụ mục tiêu an sinh lâu dài.

Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội được Chính phủ Việt Nam phê duyệt năm 2021, thực hiện trong giai đoạn 2021-2030, nhằm tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp và các đối tượng chính sách.

Chương trình bao gồm cả nhà ở để bán và cho thuê, với giá ưu đãi so với thị trường, giúp người dân dễ tiếp cận và giảm áp lực nhà ở tại các đô thị lớn.

Các căn hộ được phân bổ theo đối tượng thụ hưởng ưu tiên, đồng thời kết hợp hỗ trợ tài chính, vay ưu đãi để đảm bảo khả năng chi trả.

Chính phủ và các địa phương chịu trách nhiệm bố trí quỹ đất, xây dựng hạ tầng, triển khai dự án và tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia hiệu quả.

Đề án cũng yêu cầu quản lý chặt chẽ quỹ NOXH và kiểm soát chuyển nhượng, nhằm hạn chế đầu cơ, giữ đúng mục tiêu an sinh và bảo đảm nguồn cung đến tay người cần.

TUẤN ĐÔNG