Phó Tổng Giám đốc Novaland: 'Biến động giá vật liệu thúc đẩy cuộc 'cách mạng' quản trị và công nghệ'

Ông Cao Trần Duy Nam – Phó Tổng Giám đốc Novaland

Áp lực vật liệu và phép thử quản trị

Phóng viên: Giá vật liệu xây dựng tăng mạnh đang trở thành một trong những mối quan tâm lớn nhất của ngành bất động sản. Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp phát triển dự án, ông đánh giá tác động của làn sóng tăng giá này như thế nào?

Ông Cao Trần Duy Nam: Giai đoạn hiện nay thị trường vật liệu xây dựng chịu ảnh hưởng kép từ nhiều yếu tố trong nước và quốc tế.

Trong nước, sau khi các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ, nhiều chủ đầu tư đồng loạt triển khai trở lại các dự án. Điều đó khiến nhu cầu vật liệu xây dựng tăng rất cao trong khi khả năng đáp ứng của các nhà sản xuất chưa theo kịp, dẫn đến cung thấp hơn cầu và giá cả tăng mạnh.

Bên cạnh đó còn có những tác động từ bên ngoài như chiến tranh ở Trung Đông, chi phí logistics và giá dầu tăng. Dầu là đầu vào của rất nhiều ngành sản xuất cũng như vận chuyển nên khi chi phí này tăng sẽ kéo theo sự gia tăng của hàng loạt loại vật liệu khác.

Tình hình vật liệu hiện nay biến động khá khó lường. Đây là một trong những trở ngại lớn đối với công tác dự báo của doanh nghiệp. Vì vậy, ở thời điểm này, doanh nghiệp phải xây dựng cho mình năng lực dự báo tốt hơn. Nếu như trước đây có thể lập kế hoạch dài hạn 12-24 tháng thì hiện nay phải chuyển sang lập kế hoạch ngắn hạn hơn để thích ứng với biến động thị trường, đồng thời xây dựng cơ chế cảnh báo sớm nhằm xử lý vấn đề trước khi sự cố xảy ra.

Điều quan trọng là không nên chỉ nhìn câu chuyện vật liệu như một rủi ro. Đây cũng là một cơ hội buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc, định hình lại công tác quản trị và phát triển dự án.

Phóng viên: Áp lực chi phí đầu vào tăng đã tác động như thế nào đến cấu trúc chi phí và tiến độ dự án của Novaland?

Ông Cao Trần Duy Nam: Chúng tôi tập trung vào việc nâng tầm quản trị nội bộ và tối ưu chi phí trong toàn bộ chuỗi phát triển dự án thay vì chuyển toàn bộ áp lực chi phí sang khách hàng.

Trước đây, doanh nghiệp triển khai rất nhiều mẫu nhà khác nhau. Điều đó làm tăng chi phí thiết kế, tăng độ phức tạp trong thi công và khiến nhà thầu mất nhiều thời gian chuẩn bị. Hiện nay chúng tôi chuẩn hóa thiết kế, tối ưu số lượng mẫu nhà và đưa công nghệ quản lý vào công trường nhằm giảm thất thoát vật liệu.

Công tác tối ưu này trước đây có thể chưa được nhìn nhận đúng mức nhưng thực tế chiếm tỷ trọng khá lớn. Chẳng hạn, chỉ riêng việc tối ưu mẫu nhà cũng có thể giúp rút ngắn khoảng 10% thời gian xây dựng. Khi thời gian được rút ngắn thì chi phí cũng giảm theo.

Novaland cũng phải cân đối rất kỹ giữa biên lợi nhuận, sức mua của thị trường, an toàn tài chính và chất lượng dự án. Tuy nhiên có hai yếu tố không thể đánh đổi là chất lượng và tiến độ.

Để tối ưu chi phí, thay vì tăng giá bán, chúng tôi nâng cấp năng lực quản trị nội bộ, ứng dụng công nghệ mới để cắt giảm các chi phí ngầm, rút ngắn tiến độ và kiểm soát thi công tốt hơn. Từ đó chuyển hóa thành lợi ích cho khách hàng thông qua sản phẩm đúng tiến độ, đạt chất lượng và có giá trị dài hạn.

Phóng viên: Trước những biến động của thị trường, Novaland đã thay đổi cách triển khai dự án ra sao?

Ông Cao Trần Duy Nam: Chúng tôi xây dựng năng lực dự báo sớm, nâng tầm công tác quản trị, tăng cường kiểm soát rủi ro và đẩy mạnh ứng dụng công nghệ mới vào triển khai dự án.

Ví dụ hiện nay chi phí gạch xây tăng mạnh và nguồn cung có thời điểm thiếu hụt. Trong trường hợp đó, doanh nghiệp có thể cân nhắc chuyển sang công nghệ bê tông đúc sẵn hoặc bê tông cốp pha.

Các cấu kiện được sản xuất tại nhà máy rồi đưa đến công trường lắp ráp sẽ giúp rút ngắn thời gian thi công, giảm chi phí nhân công và tiết kiệm vật liệu. Trước đây giải pháp này chưa được sử dụng rộng rãi vì chi phí đầu tư ban đầu cao và thị hiếu khách hàng vẫn thiên về phương thức xây dựng truyền thống tại công trường.

Tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay, đây là một trong những giải pháp cần được xem xét nghiêm túc. Nếu sau này thị trường ổn định trở lại mà giải pháp bê tông đúc sẵn vẫn chứng minh được hiệu quả về chi phí, thời gian và chất lượng thì hoàn toàn có thể trở thành lựa chọn dài hạn.

Tôi cho rằng đây cũng là cơ hội để doanh nghiệp tái cấu trúc và định hình lại công tác phát triển dự án của mình. Trong “thời bình”, khi mọi thứ diễn ra thuận lợi, nhiều người không quan tâm nhiều đến những cải tiến này. Nhưng trong giai đoạn khó khăn, khi bị dồn vào thế phải thay đổi thì những cải tiến mang tính chất cách mạng xuất hiện để ứng dụng dài hạn nhằm tiết kiệm chi phí và nâng cao hiệu quả.

Năm 2026, Novaland tăng tốc hoàn thiện loạt dự án, đặt mục tiêu bàn giao hơn 2.600 căn và trao hơn 4.000 sổ hồng.

Công nghệ tái định hình công trường

Phóng viên: Một trong những điểm được nhắc đến nhiều gần đây là việc ứng dụng công nghệ vào quản lý xây dựng, Novaland đang đi theo hướng nào?

Ông Cao Trần Duy Nam: Một trong những điều chúng tôi học hỏi được từ các mô hình quốc tế là nâng cao năng lực dự báo và quản trị dữ liệu theo thời gian thực.

Hiện nay chúng tôi ứng dụng camera body tại công trường để nắm được tức thời số lượng công nhân làm việc, số lượng nghỉ việc và mức độ hoàn thành công việc trong ngày. Từ đó có thể đánh giá tiến độ đang vượt hay chậm so với kế hoạch để điều chỉnh ngay lập tức.

Trước đây có khi phải một tuần mới có báo cáo. Khi đó cơ hội điều chỉnh gần như đã trôi qua.

Bây giờ dữ liệu được cập nhật liên tục lên dashboard quản trị, khi phát hiện xu hướng bất thường là có thể xử lý ngay.

Chúng tôi cũng đang ứng dụng các phần mềm quản lý cung ứng và đấu thầu theo thời gian thực. Nếu một đầu việc bị chậm, hệ thống sẽ phát cảnh báo để nhân viên xử lý ngay, tránh ảnh hưởng đến tiến độ chung của dự án.

Một ứng dụng khác là BIM (Building Information Modeling) trong kiểm soát thiết kế. Trước đây việc kiểm soát thiết kế chủ yếu thực hiện trên bản vẽ 2D nên nhiều xung đột chỉ được phát hiện khi công trình đã thi công, dẫn tới tháo dỡ, sửa chữa và phát sinh chi phí.

Khi ứng dụng BIM trên mô hình 3D, tất cả các hệ thống xây dựng, kết cấu và cơ điện đều được thể hiện trên cùng một nền tảng. Nếu có xung đột, hệ thống sẽ hiển thị ngay từ giai đoạn thiết kế để xử lý sớm.

Ngoài việc kiểm soát thiết kế, BIM còn hỗ trợ quản lý khối lượng rất hiệu quả. Mô hình 3D có thể xuất khối lượng chính xác hơn nhiều so với cách tính thủ công trên bản vẽ 2D.

Sắp tới, chúng tôi cũng yêu cầu các nhà thầu cùng áp dụng BIM để tất cả các bên làm việc trên một nền tảng thống nhất.

Ông Cao Trần Duy Nam cùng đơn vị nhà thầu kiểm tra thực tế tại dự án Victoria Village (P. Cát Lái – TP.HCM)

Phóng viên: Ông từng nhắc đến việc học hỏi từ các doanh nghiệp quốc tế, những kinh nghiệm nào gây ấn tượng nhất đối với ông?

Ông Cao Trần Duy Nam: Tôi có dịp đi khảo sát tại Trung Quốc và nhận thấy ngành xây dựng ở đó đi trước chúng ta khá xa. Họ đã trải qua những giai đoạn phát triển tương tự Việt Nam cách đây nhiều năm và hiện nay ứng dụng công nghệ rất mạnh. Có những công trình hạ tầng quy mô lớn được hoàn thành trong vòng 2-3 năm. Nhiều công trường xây dựng nhà cao tầng sử dụng rất ít nhân công trực tiếp. Toàn bộ quá trình được quản lý thông qua dashboard, camera và các hệ thống tự động.

AI cũng được đưa vào công trường. Khi phát sinh vấn đề, hệ thống có thể phát hiện và cảnh báo ngay. Hiện nay chúng tôi cũng đang nghiên cứu theo hướng đó. Trước mắt là sử dụng camera phục vụ quản trị. Bước tiếp theo là tích hợp AI vào hệ thống camera.

Khi AI đã được huấn luyện đầy đủ các tình huống vi phạm hoặc bất thường tại công trường, hệ thống có thể tự động nhận diện và gửi cảnh báo về trung tâm điều hành. Chẳng hạn công nhân không đội nón bảo hộ, hút thuốc trong khu vực cấm hoặc xuất hiện lỗi chất lượng trong quá trình thi công.

Trước đây tất cả phụ thuộc vào kinh nghiệm và mức độ tập trung của người giám sát. Còn với AI, các tiêu chuẩn được đồng bộ hóa và thực hiện nhất quán.

Nếu không ứng dụng các công nghệ như vậy thì rất khó đáp ứng được nhu cầu phát triển trong tương lai. Khi quy mô dự án ngày càng lớn, sản lượng ngày càng nhiều mà nguồn nhân lực ngày càng hạn chế thì công nghệ là lựa chọn bắt buộc nếu muốn phát triển bền vững.

Phóng viên: Trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc mạnh mẽ, Novaland định hình chiến lược phát triển của mình như thế nào trong những năm tới?

Ông Cao Trần Duy Nam: Định hướng của Novaland là chuyển từ phát triển nóng sang phát triển bền vững.

Chúng tôi lựa chọn những dự án thực sự hiệu quả, có pháp lý rõ ràng, dòng tiền phù hợp và năng lực quản trị tốt. Các dự án phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý, có quy hoạch 1/500, có chủ trương đầu tư và có khả năng triển khai minh bạch.

Chúng tôi cũng tập trung vào những sản phẩm mang lại giá trị thực, phục vụ nhu cầu thực của thị trường và xây dựng hệ sinh thái đi kèm nhằm nâng tầm chuẩn sống cho khách hàng.

Trong thời gian tới, phân khúc chung cư cao tầng tại TPHCM vẫn là một trọng tâm vì thanh khoản cao và phục vụ nhu cầu ở thực. Song song đó là các khu đô thị quy mô lớn tại các địa phương vệ tinh có hạ tầng giao thông thuận lợi.

Điều quan trọng là không chỉ xây nhà ở mà còn phải phát triển đồng bộ các tiện ích, dịch vụ và không gian sống để hình thành cộng đồng cư dân hoàn chỉnh.

Nếu phải chọn một yếu tố quan trọng nhất giúp Novaland đi qua chu kỳ khó khăn vừa qua, tôi cho rằng đó là niềm tin. Vấn đề tài chính doanh nghiệp có thể tái cấu trúc, thị trường cũng có thể phục hồi theo thời gian. Niềm tin là tài sản quan trọng gắn liền với khách hàng, đối tác và đội ngũ. Chúng tôi tập trung duy trì các cam kết của mình để khách hàng quay lại không chỉ vì sản phẩm mà còn vì niềm tin đối với doanh nghiệp. Đó cũng là nền tảng quan trọng nhất cho sự phát triển dài hạn.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Minh Tâm