Nhà nước kiểm soát, quyết định giá đất: Những thay đổi gì sẽ diễn ra?

Theo luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, trong thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng đồng thời bởi các yếu tố: vị trí, hạ tầng, quy hoạch, mục đích sử dụng, dữ liệu giao dịch và kỳ vọng phát triển trong tương lai. Điều đó cho thấy thị trường không cần một con số đúng tuyệt đối mà quan trọng hơn cần là một cơ chế xác định giá đủ minh bạch để mọi chủ thể có thể hiểu vì sao con số đó được hình thành.

Cũng theo ông Tú, khái niệm “giá thị trường” không phải lúc nào cũng phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai. Trong một thị trường còn tồn tại hiện tượng đầu cơ, sốt đất cục bộ, tin đồn quy hoạch hoặc các giao dịch thiếu minh bạch như hiện nay thì dữ liệu giá có thể bị méo mó trong ngắn hạn. Nếu mọi biến động ngắn hạn đều được phản ánh trực tiếp vào nghĩa vụ tài chính dài hạn, nền kinh tế sẽ phải gánh thêm chi phí của sự bất ổn.

“Khi người dân không thể dự đoán nghĩa vụ tài chính của mình, họ sẽ trì hoãn quyết định. Khi doanh nghiệp không thể dự đoán chi phí đất đai, họ sẽ cộng thêm chi phí phòng thủ vào kế hoạch đầu tư. Khi cơ quan thực thi không có đủ dữ liệu để bảo vệ quyết định của mình, họ sẽ có xu hướng thận trọng hơn. Và khi tất cả cùng trở nên thận trọng, thị trường bắt đầu chậm lại.

Một dự án có thể bị kéo dài không chỉ vì thiếu vốn mà vì chi phí đất đai thay đổi ngoài khả năng dự đoán. Một gia đình có thể trì hoãn hoàn thiện thủ tục pháp lý không phải vì không muốn tuân thủ pháp luật mà vì không biết nghĩa vụ tài chính cuối cùng sẽ là bao nhiêu. Một địa phương có thể chậm đưa ra quyết định không phải vì thiếu quy định mà vì thiếu một cơ chế định giá đủ chắc chắn để bảo vệ quyết định đó trước những tranh luận phát sinh về sau”, ông Tú nêu quan điểm.

Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất sẽ làm thay đổi về phương pháp và công cụ định giá đang thực hiện trước nay nhưng vẫn để lộ nhiều bất cập.

Chính vì thế, theo các chuyên gia, việc Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất sẽ làm thay đổi về phương pháp và công cụ định giá đang thực hiện trước nay nhưng vẫn để lộ nhiều bất cập.

Đó là bỏ giá đất cụ thể, bỏ việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Thay vào đó, Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường phù hợp với tình hình thực tế, theo từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Xét về ngắn hạn, việc bỏ quy định về giá đất cụ thể là hợp lý, trong bối cảnh hạ tầng dữ liệu đất đai còn “khoảng trống”, việc gượng ép áp dụng ngay nguyên tắc giá thị trường sẽ khiến các định giá viên gặp rủi ro pháp lý lớn, dẫn đến tâm lý e ngại, từ đó làm ách tắc dự án. Sự điều chỉnh này giúp giải tỏa điểm nghẽn ngắn hạn và giữ ổn định cho thị trường.

Trong dài hạn, nguyên tắc giá thị trường là tối ưu nhưng đòi hỏi dữ liệu minh bạch và chuẩn xác. Khi thông tin giao dịch đầu vào chưa đủ tin cậy, phương án kinh doanh của chủ đầu tư còn biến động thì mọi kết quả định giá đều dễ bị lệch chuẩn. Do đó, việc chưa áp dụng lúc này là cần thiết, trước khi cơ quan quản lý Nhà nước tập trung xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia và Bộ chỉ số giá đất.

Khi Nhà nước quyết định giá đất, quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo và vấn đề giải phóng mặt bằng cũng sẽ nhanh hơn. Việc bỏ giá đất cụ thể, bỏ định giá đất theo thị trường sẽ giúp tránh tình trạng thao túng giá đất, không để hình thành cơ chế nhiều mức giá“

Ông Nguyễn Văn Đính- CT Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) - phân tích: ”Từ trước đến nay, chúng ta nói giá đất để thị trường quyết định hay một nhóm thỏa thuận giá đất với người dân, nhưng điều này dẫn đến thị trường bị thao túng, diễn biến không thật, người dân dễ bị thiệt thòi. Vì vậy, khi Nhà nước quyết định giá đất, quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo và vấn đề giải phóng mặt bằng cũng sẽ nhanh hơn. Việc bỏ giá đất cụ thể, bỏ định giá đất theo thị trường sẽ giúp tránh tình trạng thao túng giá đất, không để hình thành cơ chế nhiều mức giá“.

Một chuyên gia bất động sản dẫn chứng: Luật Đất đai 2024 quy định 2 loại giá đất gồm bảng giá đất và giá đất cụ thể. Tuy nhiên, sau hơn 1 năm triển khai, nhiều bất cập mới đã phát sinh, chủ yếu xuất phát từ việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường nhưng lại chưa có cơ chế làm rõ thế nào là ”giá thị trường“. Chính khoảng trống này khiến nhiều địa phương lúng túng khi thực hiện.

Cùng bàn luận về vấn đề này, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), cũng cho rằng, giá đất không chỉ phản ánh giá trị của một loại tài sản mà còn tác động trực tiếp đến chi phí đầu tư, giá thành sản phẩm bất động sản, hiệu quả phân bổ nguồn lực và năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Vì vậy, xây dựng cơ chế xác định giá đất theo hướng minh bạch, ổn định, hợp lý và có khả năng dự báo ngày càng là yêu cầu quan trọng.

Thực tế cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch, mở rộng hạ tầng hoặc hình thành các cực tăng trưởng mới, giá đất tại một số khu vực thường có xu hướng tăng. Tuy nhiên, trong một số thời điểm, diễn biến giá có thể vượt nhanh hơn tốc độ hình thành giá trị thực.

Do đó, việc Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất là bước đi đúng đắn, nhằm đưa thị trường đất đai phát triển minh bạch, bền vững.

Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất là bước đi đúng đắn, nhằm đưa thị trường đất đai phát triển minh bạch, bền vững. (Ảnh: Minh Đức).

Các chuyên gia nhận định thêm, việc Nhà nước quản lý giá đất cũng đồng nghĩa với sự bãi bỏ các quy định về tư vấn xác định giá đất và điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất. Điều này góp phần cắt giảm điều kiện kinh doanh và giúp thị trường thêm minh bạch. Hiện nay, phương pháp xác định giá đất vẫn khá phức tạp, phụ thuộc nhiều vào đơn vị tư vấn, trong khi cơ quan nhà nước vừa phải thẩm định vừa chịu trách nhiệm pháp lý đối với kết quả cuối cùng. Điều này gây kéo dài thời gian doanh nghiệp phải chờ xác định giá đất, làm đội chi phí và đôi khi cơ hội kinh doanh.

Nhà nước cần làm gì để định giá đất đúng?

Đồng tình với việc Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất, song các chuyên gia cho rằng Nhà nước nên dùng các công cụ đo lường để xác định chính xác các giao dịch trên thị trường, từ đó có chỉ số chuẩn để đưa ra mức giá đúng. Bên cạnh đó, cần dùng các công cụ để chống đầu cơ, đẩy giá như công cụ thuế.

Ông Nguyễn Văn Đính cho biết, các nước trên thế giới quyết định giá đất theo nhiều cách khác nhau, trong đó có nhiều nước thì Nhà nước quyết định nhưng cũng có nước do các đơn vị chuyên môn độc lập quyết định.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển, chưa đạt được sự chuyên nghiệp cao, dễ bị lợi dụng, bóp méo thì vai trò của Nhà nước lúc này là cần thiết để chấm dứt tình trạng thổi giá, sốt nóng bất thường.

Giá bất động sản tăng mạnh, nhưng được dự đoán sẽ chững lại giai đoạn 2026 - 2027. (Nguồn: CBRE).

Còn theo ông Nguyễn Quang Huy, trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước không thay thế vai trò của thị trường trong việc xác lập giá giao dịch mà chủ yếu định hướng và điều tiết thông qua hệ thống pháp luật, quy hoạch, cơ chế định giá, chính sách tài chính về đất đai, đầu tư công, tín dụng và cơ sở dữ liệu đất đai.

Trong đó, quy hoạch có vai trò định hướng không gian phát triển; đầu tư công tạo động lực gia tăng giá trị đất; cơ chế định giá và hệ thống dữ liệu giúp phản ánh khách quan hơn giá trị thị trường; còn chính sách tài chính góp phần sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.

Tại nhiều quốc gia phát triển, giá giao dịch đất được hình thành trên cơ sở cung - cầu thị trường, trong khi Nhà nước xây dựng hệ thống định giá phục vụ quản lý, thuế, bồi thường và quy hoạch.

Điểm chung là các quốc gia này đều chú trọng xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch đầy đủ, hệ thống thông tin quy hoạch công khai, đội ngũ định giá chuyên nghiệp và khuôn khổ pháp lý ổn định. Chính sự minh bạch đó giúp phản ánh đúng giá trị kinh tế của đất, giảm thiểu biến động do thông tin không đầy đủ và nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực.

Theo các chuyên gia, Nhật Bản hiện áp dụng mô hình định giá hàng loạt theo thửa đất chuẩn - thửa đất cụ thể dựa vào lịch sử giao dịch thực tế, so sánh đặc tính của thửa đất chuẩn với thửa đất cụ thể.

Các phương pháp định giá đất gồm: so sánh trực tiếp; thu nhập; thặng dư; chiết trừ. Yếu tố quan trọng trong định giá đất là cần hình thành hành lang pháp lý và hệ thống dữ liệu về đất đai đầy đủ để ứng dụng công nghệ thông tin.

Bên cạnh đó, các cơ sở thông tin phải chính xác và dễ tiếp cận. Ngoài ra hệ thống định giá hàng loạt cần dự tính khả năng cập nhật các thay đổi về các thuộc tính của bất động sản để cung cấp một quan niệm đúng đắn về các quy luật của sự phát triển thị trường.

Còn tại Australia, mỗi bang đều áp dụng thống nhất 2 chế độ định giá đất, đó là: Chế độ định giá đất hàng loạt để tính thuế bất động sản và các khoản lệ phí; Định giá đất cá biệt (riêng lẻ) để tính thu nhập từ bất động sản và bồi thường cho người sở hữu đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối với Việt Nam, theo ông Huy, để định giá đất hợp lý, cần thực hiện nhiều giải pháp. Trong đó, cần nâng cao chất lượng quy hoạch, bảo đảm tính đồng bộ, ổn định và công khai để thị trường có cơ sở định hướng đầu tư dài hạn; Đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu giao dịch thống nhất trên phạm vi toàn quốc, góp phần nâng cao chất lượng định giá và tính minh bạch của thị trường; Tiếp tục phát triển nguồn cung bất động sản phù hợp với nhu cầu thực của từng phân khúc, qua đó góp phần cân bằng cung - cầu và hạn chế những biến động quá mức.

Bên cạnh đó, cần hoàn thiện cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đồng thời bảo đảm tính khách quan, thống nhất và khả năng dự báo trong quá trình tổ chức thực hiện.

Ngoài ra, phải nâng cao năng lực của hệ thống định giá, ứng dụng mạnh mẽ chuyển đổi số và trí tuệ nhân tạo trong quản lý dữ liệu đất đai, qua đó từng bước hiện đại hóa công tác quản lý nhà nước.

”Khi giá đất phản ánh đúng giá trị được tạo ra từ quy hoạch, hạ tầng, năng suất và hiệu quả sử dụng đất, thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh hơn, niềm tin của nhà đầu tư và người dân tiếp tục được củng cố, qua đó đóng góp tích cực vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao năng lực cạnh tranh và xây dựng nền kinh tế hiện đại, phát triển bền vững trong giai đoạn mới“, ông Huy nhấn mạnh.

Châu Anh