Ngân hàng nói chỉ có thể hạ nhiệt lãi suất vay mua bất động sản nếu giải quyết được những vấn đề này

(Ảnh minh họa: Ngọc Đẹp).

Mặt bằng lãi suất cho vay ghi nhận tăng cùng với lãi suất huy động bắt đầu từ quý IV/2025 đến hết tháng 4/2026. Đồng thời room tín dụng hạn chế đã khiến lãi suất vay mua bất động sản tăng cao.

Tại Báo cáo nghiên cứu thị trường công bố mới đây, Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết, lãi suất thả nổi vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 duy trì quanh mức mức 12 - 14%/năm. Cá biệt có một số ngân hàng áp dụng mức lãi suất thả nổi 15 - 16,5%/năm.

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản dân cư mới công bố, các chuyên gia phân tích tại CTCP Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) đánh giá mặc dù mặt bằng lãi suất huy động đã giảm đáng kể so với giai đoạn đỉnh nhưng chi phí vốn vẫn là rào cản lớn đối với thị trường bất động sản.

Hiện lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của nhóm ngân hàng quốc doanh đã giảm về quanh mức 6%/năm. Tuy nhiên, lạm phát trong quý II/2026 đã vượt 5%, trong khi chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn vẫn ở mức cao, khiến dư địa giảm thêm của lãi suất không còn nhiều.

Do độ trễ của chính sách tiền tệ, lãi suất cho vay mua nhà vẫn đang duy trì ở vùng cao nhất trong khoảng hai năm trở lại đây, tiếp tục là lực cản chi phí vốn ngắn hạn.

Khảo sát người tiêu dùng của Batdongsan.com.vn trong quý II/2026 cho thấy đa số không kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh trong thời gian tới, nhưng cũng không lo ngại kịch bản tăng đột biến. Điểm đáng chú ý là thực tế lãi suất vay mua nhà hiện nay dao động 8 - 12%/năm, trong khi người dùng đánh giá khoảng 5 - 7%/năm mới là vùng lãi suất phù hợp để vay mua bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, dữ liệu thị trường cho thấy người mua nhà vẫn có nhu cầu tiếp cận tín dụng nhưng ngày càng thận trọng hơn với các quyết định tài chính. Khảo sát cho thấy 84% người được hỏi sẵn sàng vay để mua nhà, song 91% chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản.

Phần lớn người mua cũng mong muốn tổng số tiền trả góp hằng tháng, gồm cả gốc và lãi, chỉ chiếm khoảng 20 - 40% thu nhập. Đáng chú ý, 81% người được khảo sát sẵn sàng vay nếu lãi suất dưới 9%.

Theo ông Quốc Anh, khi lãi suất vượt 10%, tốc độ tăng trưởng giao dịch thường chậm lại do người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính. Bên cạnh đó, chất lượng sống hay giá trị sử dụng lâu dài đang trở thành động lực chính trong quyết định mua bất động sản.

Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải nhanh chóng nhìn nhận lại bài toán về phát triển sản phẩm để đáp ứng thị hiếu mới, nhất là trong bối cảnh người dùng có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin và so sánh chi tiết các sản phẩm giữa các chủ đầu tư khác nhau.

Tính đến cuối tháng 5/2026, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản đạt hơn 5,1 triệu tỷ đồng (chiếm 25,7% tổng dư nợ nền kinh tế). (Nguồn: NHNN).

Về phía ngân hàng, bà Vũ Thị Thu Hà, Giám đốc Sản phẩm tín dụng, Khối Khách hàng cá nhân ABBank, cho rằng vấn đề lớn nhất của ngân hàng là nguồn vốn để cho vay dài hạn không đủ, bắt buộc phải sử dụng cả phần huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn.

Theo bà Hà, đây là nguyên nhân dẫn tới lãi suất không thể cố định như người dân kỳ vọng là 5 năm hay 10 năm.

“Phía ngân hàng đang cố gắng để đưa ra các mốc thời gian cố định lãi suất là khoảng 24 tháng đến 36 tháng”, bà Hà chia sẻ và cho rằng, cần có giải pháp, sự hỗ trợ từ Chính phủ, Nhà nước để có hành lang pháp lý cho ngân hàng huy động được nguồn vốn dài hạn lớn hơn.

Một vấn đề nữa theo bà Hà, để khách hàng tự tin vay thì lãi suất nên cố định khoảng 5 năm. Đây là mốc phù hợp để khách hàng sẵn sàng đưa ra một quyết định về tài chính và ngân hàng có thể xem xét.

Bên cạnh đó, để giúp lãi suất hạ nhiệt thì nguồn vốn là một vấn đề và với ngân hàng còn là câu chuyện phát sinh sau vay. Cụ thể, khi ngân hàng cần xử lý tài sản bảo đảm, trong trường hợp kịch bản xấu xảy ra, cần phải xử lý thì thời gian xử lý các tài sản là khá dài. Từ đó dẫn đến chi phí rủi ro cho khoản vay sẽ lớn và bản thân điều này là một cấu phần để tính trong lãi suất cho vay.

“Chỉ khi nào giải quyết được các yếu tố nói trên thì mặt bằng lãi suất mới hạ nhiệt được”, bà Hà nói.

Chia sẻ tại Hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” vừa diễn ra, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (NHNN) nhìn nhận, để giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn thuận lợi hơn và người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý phải có sự phối hợp đồng bộ, liên thông giữa các chính sách về tiền tệ, tài khóa, đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở và các chính sách phát triển thị trường bất động sản.

Theo ông Hà, về phía NHNN, chính sách tiền tệ sẽ tiếp tục được điều hành chủ động, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác nhằm góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế bền vững.

Trên cơ sở đó, NHNN sẽ tiếp tục điều hành tín dụng phù hợp với diễn biến thực tế và khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế. Từ đó, tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng đáp ứng nhu cầu vốn của người dân và doanh nghiệp; bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Đối với thị trường bất động sản, việc khơi thông dòng vốn cần gắn với việc nâng cao tính minh bạch của thị trường, hoàn thiện khung pháp lý và tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng.

“Khi các giải pháp này được triển khai đồng bộ, hiệu quả thì việc phân bổ nguồn lực sẽ được cải thiện, góp phần hỗ trợ thị trường phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững”, ông Hà nhấn mạnh.

Công Tâm