Lãi suất vẫn neo cao, thị trường bất động sản chuyển từ 'phân hóa' sang 'chọn lọc'

Dù nền kinh tế duy trì tăng trưởng cao, đầu tư công tăng tốc và nhiều chính sách mới được triển khai, dòng tiền trên thị trường vẫn có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu ở thực và sở hữu tiềm năng khai thác bền vững.

Thị trường bất động sản Việt Nam nửa đầu năm 2026 diễn biến trong bối cảnh nền kinh tế ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. GDP 6 tháng đầu năm tăng 8,18%, cao nhất trong nhiều năm trở lại đây; vốn FDI đăng ký đạt 34,7 tỷ USD, trong khi giải ngân đầu tư công lên tới 356.935 tỷ đồng. Những động lực này tạo nền tảng thuận lợi cho hoạt động đầu tư, sản xuất và phát triển hạ tầng.

Giá bán các loại hình bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 phần lớn đều tăng so với cùng kỳ.Nguồn: DXS-FERI

Tuy nhiên, theo Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (mã chứng khoán: DXS) thông qua báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản (DXS-FERI), bức tranh của thị trường bất động sản lại cho thấy một xu hướng khác. Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao khiến tâm lý người mua thay đổi rõ rệt, đồng thời buộc thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn so với những năm trước.

Đáng chú ý, lãi suất cho vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm, trong khi nhiều khoản vay áp dụng lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi ghi nhận mức 15-16%/năm. Chi phí sử dụng vốn tăng đáng kể khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền.

Khác với giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, khi nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, bối cảnh hiện nay buộc dòng tiền phải hướng đến các tài sản có giá trị thực và khả năng chống chịu rủi ro tốt hơn. Đây cũng là lý do DXS-FERI lựa chọn chủ đề "Từ phân hóa đến chọn lọc" cho báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm và dự báo 6 tháng cuối năm 2026.

Hạ tầng và chính sách tiếp tục tạo động lực, nhưng dòng tiền trở nên thận trọng

Một trong những điểm sáng của thị trường trong nửa đầu năm là việc Chính phủ tiếp tục thúc đẩy đầu tư công với quy mô lớn. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được khởi công hoặc đẩy nhanh tiến độ, từ hệ thống metro tại TP.HCM, cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2, khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc đến nhiều dự án giao thông quy mô lớn tại Hà Nội và các địa phương.

Theo đánh giá của DXS-FERI, việc phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực quan trọng giúp gia tăng giá trị bất động sản tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch và kết nối giao thông. Trong trung và dài hạn, đây vẫn là yếu tố nền tảng hỗ trợ thị trường.

Bên cạnh đó, nhiều chính sách mới cũng bắt đầu có hiệu lực nhằm tăng tính minh bạch của thị trường. Từ ngày 01/03/2026, hệ thống mã định danh bất động sản chính thức được áp dụng, theo đó mỗi tài sản được cấp một mã điện tử riêng phục vụ quản lý, lưu trữ và xác minh thông tin giao dịch.

Việc áp dụng mã định danh được kỳ vọng góp phần hạn chế tình trạng gian lận thông tin, minh bạch lịch sử giao dịch và giá chuyển nhượng, đồng thời giúp rút ngắn nhiều thủ tục hành chính liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận và quản lý tài sản.

Lãi suất tăng mạnh và duy trì mức cao trong 6 tháng đầu năm. Nguồn: DXS-FERI

Ở phân khúc nhà ở, xu hướng phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tiếp tục được đẩy mạnh. Riêng TP.HCM có 13 doanh nghiệp đăng ký phát triển gần 97.900 căn nhà ở cho thuê, đồng thời đặt mục tiêu xây dựng thêm 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trong giai đoạn 2026-2030 nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của người lao động và cư dân đô thị.

Mặc dù những yếu tố này tạo thêm động lực cho thị trường, nhưng theo DXS-FERI, chúng chưa đủ để bù đắp tác động từ chi phí vốn đang ở mức cao. Khi lãi suất vay vẫn duy trì ở vùng 12-14%, quyết định mua nhà trở nên thận trọng hơn đáng kể.

Người mua không chỉ cân nhắc khả năng trả nợ mà còn đánh giá kỹ tính pháp lý, tiến độ xây dựng, năng lực chủ đầu tư cũng như khả năng khai thác tài sản sau khi đưa vào sử dụng. Điều này khiến các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, ưu tiên giá trị thực

Theo DXS-FERI, diễn biến đáng chú ý nhất của thị trường 6 tháng đầu năm không nằm ở sự suy giảm hay tăng trưởng của từng phân khúc mà là sự thay đổi trong hành vi của dòng tiền.

Nguồn cung mới mở bán trong 6 tháng đầu năm tăng khoảng 16% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh nỗ lực đưa sản phẩm ra thị trường của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu so với nửa cuối năm 2025, nguồn cung mới lại giảm khoảng 44%, cho thấy các chủ đầu tư cũng chủ động điều chỉnh kế hoạch phát triển dự án trước bối cảnh thanh khoản chưa thực sự cải thiện.

Trong khi đó, nguồn cung trên thị trường thứ cấp trở nên phong phú hơn nhờ nhiều dự án hoàn thành và bàn giao trong năm 2026. Điều này giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, đồng thời tạo ra áp lực cạnh tranh lớn giữa các dự án.

Tỷ lệ hấp thụ bất động sản 6 tháng đầu năm.Nguồn: DXS-FERI

Theo các chuyên gia, thị trường hiện không còn là cuộc đua về số lượng sản phẩm mà chuyển sang cạnh tranh bằng chất lượng dự án, tính minh bạch pháp lý, tiến độ xây dựng và chính sách bán hàng.

Thực tế, nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đã thu hẹp đáng kể hoạt động đầu tư. Thay vào đó, người mua ở thực và các nhà đầu tư có dòng tiền ổn định đang chiếm tỷ trọng lớn hơn trong giao dịch. Họ ưu tiên các sản phẩm có thể khai thác cho thuê, đáp ứng nhu cầu sử dụng ngay hoặc nằm tại khu vực có hạ tầng đang phát triển.

Xu hướng này cũng khiến các doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi chiến lược phát triển. Thay vì tập trung vào tốc độ bán hàng, nhiều chủ đầu tư chuyển sang chú trọng chất lượng sản phẩm, pháp lý, tiến độ thi công và các chính sách hỗ trợ tài chính nhằm giảm áp lực thanh toán cho khách hàng.

DXS-FERI nhận định, giai đoạn hiện nay phản ánh quá trình tái cơ cấu của thị trường sau nhiều năm tăng trưởng nóng. Việc dòng tiền trở nên chọn lọc hơn sẽ góp phần nâng cao chất lượng nguồn cung và thúc đẩy các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, pháp lý minh bạch khẳng định vị thế.

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô vẫn duy trì đà tăng trưởng, đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện, bất động sản vẫn sở hữu nhiều động lực phát triển trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, yếu tố quyết định thành công sẽ không còn là khả năng đón đầu các đợt tăng giá ngắn hạn, mà là năng lực lựa chọn những dự án có giá trị sử dụng thực, khả năng tạo dòng tiền và hưởng lợi từ quy hoạch phát triển.

Chính vì vậy, thông điệp "từ phân hóa đến chọn lọc" không chỉ phản ánh diễn biến của thị trường trong 6 tháng đầu năm mà còn cho thấy xu hướng đầu tư đang hình thành. Khi chi phí vốn vẫn ở mức cao và dòng tiền chưa thực sự dồi dào, thị trường được kỳ vọng sẽ tiếp tục sàng lọc, hướng tới những sản phẩm chất lượng hơn và đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực của người mua trong giai đoạn tiếp theo.

Xuân Bắc