Lãi suất, giá nhà neo cao, người mua 'ngại' xuống tiền

Mặt bằng lãi suất cao tác động lớn tới thanh khoản thị trường bất động sản. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong báo cáo nghiên cứu về thị trường bất động sản mới công bố, các chuyên gia phân tích tại CTCP Chứng khoán MB (MBS) cho biết thanh khoản thị trường bất động sản dân cư 6 tháng đầu năm tiếp tục đi xuống dưới tác động của mặt bằng lãi suất, giá nhà neo cao và tâm lý chờ đợi các thông tin quy hoạch của người mua.

Tồn kho nhà ở tiếp tục tăng

Theo khảo sát của MBS, trong nửa năm nay, số lượng giao dịch trên thị trường tiếp tục suy giảm trong khi hàng tồn kho tăng. Dẫn số liệu của Bộ Xây dựng, đơn vị phân tích cho biết tổng lượng giao dịch đất nền, căn hộ và nhà ở riêng lẻ trong quý I đã giảm 8% so với cùng kỳ, trong khi hàng tồn kho tăng 28% so với đầu năm.

Thanh khoản đi xuống do lãi suất cho vay bất động sản tăng khoảng 1-1,5 điểm % so với cùng kỳ. Đồng thời, việc điều chỉnh quy hoạch tại một số địa phương như Hà Nội cũng khiến nhà đầu tư thận trọng hơn.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá cao cũng đang hạn chế nhu cầu mua nhà. Trong quý I, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt tăng 24% và 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân vẫn khan hiếm. Chi phí xây dựng và tiền sử dụng đất tăng cũng góp phần đẩy giá nhà lên cao.

Mặt bằng giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM nửa đầu năm nay đều tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Ảnh: Việt Linh.

Theo MBS, giá nhà cao khiến khả năng hấp thụ sản phẩm giảm, đặc biệt với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và trung bình khá. Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ căn hộ đã giảm còn khoảng 70%, thấp hơn mức 100% của năm 2025. Trong khi đó, TP.HCM đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 77% (tăng từ 66%) nhờ có thêm nguồn cung trung cấp. Tuy nhiên, MBS dự báo tỷ lệ hấp thụ có thể giảm trở lại do lãi suất vẫn ở mức cao.

Lãi suất cao vẫn là "vấn đề"

Các chuyên gia phân tích cho rằng thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ đi xuống trong giai đoạn 2026-2027. Mặt bằng lãi suất cao tiếp tục gây áp lực lên thanh khoản trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh từ cuối năm 2025, khiến nhà đầu tư có xu hướng chờ giá giảm và có nhiều lựa chọn hơn. Theo đó, các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất sẽ có lợi thế cạnh tranh.

Bên cạnh đó, quy hoạch tại Hà Nội và TP.HCM được xem là yếu tố quan trọng khi hạ tầng giao thông dự kiến thay đổi mạnh trong giai đoạn đầu tư công trung hạn 2026-2030. Khi đó, nhà đầu tư sẽ tiếp tục thận trọng, chờ xác định rõ những khu vực hưởng lợi từ các dự án hạ tầng.

Về nguồn cung, MBS dự báo nguồn cung nhà ở sẽ tăng mạnh nhờ các dự án nhà ở xã hội và các dự án khu vực ngoại thành. Với mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nguồn cung phân khúc này có thể tăng khoảng 40% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục được bổ sung từ các dự án vùng ven, góp phần hạ nhiệt giá bán tại khu vực trung tâm.

Tại thị trường phía Bắc, MBS dự báo nguồn cung bất động sản tại Hà Nội giai đoạn 2026-2027 tiếp tục tăng, song tỷ lệ hấp thụ sẽ giảm do lãi suất duy trì ở mức cao.

Việc Hà Nội công bố Quy hoạch tổng thể 100 năm với các cực tăng trưởng mới ở phía đông, phía tây, đồng thời đẩy mạnh phát triển hạ tầng đường sắt khi 5 tuyến metro khởi công trong quý II, nhà đầu tư sẽ có xu hướng chờ xác định các khu vực trung tâm mới và tiến độ đầu tư hạ tầng.

Tại thị trường phía Nam, MBS dự báo nguồn cung căn hộ tại TP.HCM (sau sáp nhập) sẽ tiếp tục tăng, song khả năng hấp thụ có thể chậm lại do mặt bằng giá duy trì ở mức cao.

Ở quy mô toàn thị trường phía Nam, phân khúc căn hộ được dự báo đi ngang hoặc chỉ giảm nhẹ nhờ nhu cầu ở thực vẫn duy trì. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án như Prive (giai đoạn 3), Khải Hoàn Imperial (1.500 căn), Thuận An Central (1.300 căn) và Genesis (1.650 căn)... Theo MBS, tỷ lệ hấp thụ có thể giảm còn khoảng 65-75%, từ mức khoảng 85% của năm 2025.

Trong khi đó, ở phân khúc nhà thấp tầng, nguồn cung chủ yếu đến từ các đại dự án như Green Paradise (đã mở bán 4.000 căn từ cuối năm 2025), cùng các phân khu tiếp theo của Gladia (quận 2 cũ), Gem Sky World, Izumi City (Đồng Nai) và Waterpoint (Long An). Trong bối cảnh lãi suất cao, tỷ suất cho thuê thấp và hoạt động đầu cơ gặp nhiều khó khăn do thanh khoản yếu… MBS dự báo tỷ lệ hấp thụ có thể giảm từ mức trung bình 95% của năm 2025 xuống còn 50-60% trong năm 2026.

Tuấn Nguyễn