Bơm hàng ồ ạt, chủ đầu tư chung cư bước vào cuộc thanh khoản khốc liệt

Nếu giai đoạn 2024-2025 là cuộc đua mở bán thì nửa cuối năm 2026 sẽ là cuộc đua bán được hàng hay không các chủ đầu tư. Các báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất đều cho thấy phân khúc chung cư đang bước sang trạng thái mới.

Cung bùng nổ, thanh khoản hụt hơi

Theo Knight Frank Việt Nam, quý II ghi nhận hơn 7.150 căn hộ mở bán mới tại TP.HCM mở rộng (bao gồm TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu), nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 14.200 căn, tăng tới 156% so với quý trước.

Nguồn cung lớn giúp tổng lượng giao dịch đạt khoảng 7.680 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 39%. Riêng khu vực nội thành TP.HCM, tỷ lệ này còn khoảng 31%.

Trong khi đó, One Mount Group thống kê thị trường có khoảng 11.000 căn mở bán mới trong quý II nhưng lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 9.500 căn, khiến tỷ lệ hấp thụ giảm từ 52% xuống còn 50%.

Những con số phản ánh thực tế nguồn hàng không còn là vấn đề của thị trường. Điều đáng lo ngại nằm ở tốc độ hấp thụ. Dù thanh khoản vẫn tăng nhẹ so với quý trước nhưng thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm 2025. Điều đó cho thấy dòng tiền của người mua đang thận trọng hơn rất nhiều.

Thị trường căn hộ dự báo sẽ cạnh tranh khốc liệt để bán hàng.

Nguyên nhân không khó để nhận diện. Giá sơ cấp vẫn tiếp tục đi lên trong khi khả năng chi trả của người dân không tăng tương ứng. Knight Frank ghi nhận giá căn hộ sơ cấp bình quân tại TP.HCM mở rộng đã đạt khoảng 95 triệu đồng/m2.

Kết quả khảo sát của One Mount Group cũng cho thấy giá căn hộ trung tâm TP.HCM đã lên khoảng 103 triệu đồng/m2, còn Bình Dương (cũ) cũng đã chạm khoảng 60 triệu đồng/m2 sau khi tăng tới 33% so với cùng kỳ năm 2025.

Khi mặt bằng giá ngày càng xa khả năng tài chính của số đông, khoảng cách giữa cung và cầu cũng ngày càng rộng hơn.

Một thay đổi rất lớn khác đang diễn ra trên thị trường là ưu tiên của khách hàng đã khác trước. Trong giai đoạn sốt nóng, nhiều dự án chỉ cần vị trí đẹp hoặc kỳ vọng tăng giá là đủ tạo nên sức hút.

Hiện nay, người mua quan tâm nhiều hơn tới tổng giá trị căn hộ, tiến độ xây dựng, pháp lý, khả năng khai thác và đặc biệt là áp lực tài chính hàng tháng.

Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam, cho rằng thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét từ tâm lý đầu tư sang nhu cầu ở thực.

Khách hàng hiện ưu tiên các dự án có tổng giá trị phù hợp, pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng đảm bảo. Chính vì vậy, thanh khoản chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp, trong khi các dự án cao cấp và hạng sang vẫn bán khá chậm.

Điều này cũng được phản ánh qua cơ cấu giao dịch. Các căn hộ có giá từ 60-120 triệu đồng/m2 chiếm hơn một nửa lượng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 59%. Ngược lại, nhóm căn hộ trên 120 triệu đồng/m2 chỉ đạt khoảng 20%.

Khoảng cách này cho thấy thị trường không thiếu người mua, mà thiếu những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả. Đây cũng là lý do dù nhiều chủ đầu tư liên tục tung ra các chương trình hỗ trợ lãi suất, kéo dài tiến độ thanh toán hay tăng chiết khấu, hiệu quả kích cầu vẫn khá hạn chế.

Cuộc chiến bán hàng sẽ ngày càng khốc liệt

Điều khiến thị trường nửa cuối năm trở nên đáng chú ý hơn chính là lượng hàng mới vẫn tiếp tục đổ vào. Knight Frank dự báo đến cuối năm 2027, TP.HCM mở rộng sẽ có thêm khoảng 76.000 căn hộ mới, trong đó hơn 31.700 căn thuộc khu vực nội thành.

Trong khi đó, One Mount Group dự báo riêng nửa cuối năm 2026 sẽ có thêm khoảng 15.000-20.000 căn mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên khoảng 30.000-35.000 căn.

Nguồn cung lớn đồng nghĩa áp lực cạnh tranh sẽ không còn diễn ra giữa người mua với người mua như giai đoạn trước, mà chuyển sang giữa các chủ đầu tư với nhau.

Bà Nguyễn Hoài An, chuyên gia cao cấp của CBRE, nhận định nửa cuối năm thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh và buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào vị trí hay kỳ vọng tăng giá.

Theo bà An, nguồn cung mới vẫn rất dồi dào khi hàng loạt dự án tiếp tục mở bán trong những tháng cuối năm. Tuy nhiên, giá sơ cấp khó có khả năng giảm bởi phần lớn dự án đều nằm ở vị trí tốt và được định vị ở phân khúc cao cấp.

Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp sẽ phải tìm cách gia tăng sức cạnh tranh thông qua phương thức thanh toán, hỗ trợ tài chính, cam kết tiến độ, chất lượng vận hành cũng như hệ thống tiện ích. Nói cách khác, cuộc cạnh tranh sẽ chuyển từ "ai có đất đẹp" sang "ai bán hàng hiệu quả hơn".

Không chỉ người mua ở thực, nhà đầu tư cũng đã thay đổi cách tiếp cận. Hai năm trước, nhiều nhà đầu tư chấp nhận mua bằng đòn bẩy tài chính với kỳ vọng giá tăng nhanh. Hiện nay, mặt bằng giá đã tăng quá mạnh trong khi lãi suất cao hơn khiến biên lợi nhuận kỳ vọng thu hẹp đáng kể.

Theo CBRE, nếu giai đoạn 2024-2025 giá thứ cấp tăng khoảng 24-25% mỗi năm thì năm 2026 tốc độ tăng chỉ còn khoảng 10-13%. Đây vẫn là mức tăng tích cực nhưng đã phản ánh sự bình ổn dần của thị trường.

Quan trọng hơn, thanh khoản không còn dễ dàng như trước. Nếu các đợt mở bán trước đây thường đạt tỷ lệ tiêu thụ 90-95% thì đến quý II năm nay chỉ còn dưới 70%. Tốc độ giao dịch cũng kéo dài hơn, đồng nghĩa chi phí vốn của cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư đều gia tăng.

Trong bối cảnh hàng hóa ngày càng nhiều, người mua có nhiều lựa chọn hơn và không còn chịu áp lực phải xuống tiền ngay. Điều này khiến lợi thế dần nghiêng về phía khách hàng.

Có thể nói, nửa cuối năm sẽ không còn là cuộc chơi của việc tăng giá bằng mọi giá. Thị trường đang bước vào giai đoạn mà thanh khoản trở thành thước đo quan trọng hơn tốc độ leo thang của giá bán.

Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, mức giá hợp lý và chính sách tài chính linh hoạt sẽ tiếp tục thu hút người mua. Ngược lại, các dự án định giá quá cao hoặc kỳ vọng vào tâm lý đầu cơ sẽ phải đối mặt với áp lực bán hàng ngày càng lớn.

Hưng Nguyên