Lãi suất cho vay mua nhà ngân hàng nào thấp nhất tháng 9/2026?

Sau nhiều tháng mặt bằng lãi suất tương đối ổn định, thị trường tín dụng mua nhà đang bước vào một cuộc cạnh tranh mới.

Nếu trước đây các ngân hàng chủ yếu thu hút khách hàng bằng mức lãi suất thấp trong vài tháng đầu, thì nay cuộc đua đang dịch chuyển sang những ưu đãi có giá trị dài hơn như kéo dài thời gian cố định lãi suất, nâng thời hạn vay lên 30-35 năm, tăng tỷ lệ cho vay và giảm biên độ sau thời gian ưu đãi.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước tiếp tục định hướng giảm chi phí vốn, hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở và thúc đẩy dòng tín dụng phục vụ nhu cầu ở thực, qua đó tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản.

Một trong những động thái đáng chú ý là Vietcombank triển khai gói tín dụng quy mô 20.000 tỷ đồng dành cho khách hàng mua nhà tại các dự án bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Theo chương trình, khách hàng có thể được hưởng mức lãi suất thấp hơn tới 1%/năm so với lãi suất cho vay bất động sản thông thường dành cho khách hàng cá nhân. Thời hạn vay tối đa lên tới 35 năm, trong khi tỷ lệ cho vay có thể đạt 100% giá trị căn nhà, tùy điều kiện và hồ sơ tín dụng.

Vietcombank cho biết điều kiện, hạn mức và thời gian áp dụng được thực hiện theo chính sách của ngân hàng trong từng thời kỳ. Việc lựa chọn dự án và căn nhà thuộc quyết định của khách hàng; ngân hàng thực hiện thẩm định phục vụ mục đích cấp tín dụng và không đưa ra khuyến nghị đầu tư.

TPBank cũng đang triển khai các chính sách ưu đãi đối với khoản vay mua bất động sản và vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm. Một số khoản vay được giảm biên độ lãi suất tối đa 1,2 điểm phần trăm so với mức hiện hành, tùy sản phẩm và điều kiện áp dụng.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý hơn nằm ở cách các ngân hàng thiết kế khoản vay. Cuộc cạnh tranh đang dần chuyển từ việc đưa ra một mức lãi suất thật thấp trong thời gian ngắn sang tối ưu tổng chi phí của khoản vay.

Với những khoản vay kéo dài 20-30 năm, thậm chí 35 năm, thời gian cố định lãi suất và mức biên độ sau ưu đãi có thể quan trọng hơn nhiều so với mức lãi suất được quảng bá trong vài tháng đầu. Chỉ cần chênh lệch khoảng 1 điểm phần trăm trong thời gian dài, số tiền lãi mà người vay phải trả có thể chênh lệch hàng trăm triệu đồng.

VIB là một ví dụ đáng chú ý khi áp dụng lãi suất cố định 11,5%/năm trong 5 năm, tương đương 60 tháng, đối với khách hàng vay mua, xây dựng, sửa chữa, bù đắp tiền mua hoặc tái tài trợ bất động sản.

Nếu xét riêng thời gian cố định lãi suất, đây là một trong những chương trình có kỳ hạn dài nhất trên thị trường hiện nay, trong khi phần lớn ngân hàng mới cố định lãi suất trong khoảng 12-24 tháng.

Giới phân tích cho rằng, điều đáng quan tâm với người vay không chỉ là mức lãi suất được quảng bá trong thời gian đầu mà là chi phí của cả khoản vay. Bởi sau khi hết thời gian ưu đãi, phần lớn khoản vay sẽ chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, được tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại khoảng 10 ngân hàng hiện dao động từ 8,2-10,5%/năm, nhưng chủ yếu chỉ áp dụng trong 6-24 tháng. TPBank áp dụng ưu đãi trong 6 tháng, trong khi VietinBank và Standard Chartered kéo dài tới 24 tháng.

Sau giai đoạn này, biên độ cộng thêm phổ biến khoảng 3,3-3,5%/năm. Lãi suất thực tế mà người vay phải trả vì thế vẫn phổ biến trong khoảng 13-15%/năm, thậm chí có thể lên 16%/năm.

Đây cũng là lý do việc kéo dài thời gian cố định lãi suất đang trở thành một lợi thế cạnh tranh mới của các ngân hàng. Với người mua nhà để ở, một khoản vay được cố định lãi suất trong 3-5 năm có thể giúp giảm đáng kể rủi ro khi mặt bằng lãi suất biến động, đồng thời dễ chủ động hơn trong việc lập kế hoạch tài chính dài hạn.

Tuy nhiên, lãi suất thực tế khách hàng được duyệt có thể khác mức niêm yết, tùy hồ sơ tín dụng, tỷ lệ vay, tài sản bảo đảm và chính sách từng ngân hàng. Những khách hàng mua bất động sản tại các dự án liên kết thuộc hệ sinh thái của ngân hàng cũng có thể được hưởng mức lãi suất khác. Ngoài ra, một số khoản vay còn phát sinh phí bảo hiểm khoản vay, bảo hiểm nhân thọ hoặc bảo hiểm tài sản.

Theo DKRA Consulting, phí bảo hiểm khoản vay hoặc nhân thọ tại một số ngân hàng phổ biến khoảng 0,5-1% giá trị khoản vay, tùy hồ sơ. Người vay cũng có thể phát sinh thêm phí bảo hiểm cháy nổ đối với tài sản thế chấp.

Trong bối cảnh giá nhà vẫn neo cao còn lãi suất vay có xu hướng tăng, bài toán tài chính với người mua sử dụng đòn bẩy trở nên khó hơn. Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru cho thấy hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ chấp nhận vay khi lãi suất dưới 9%/năm; phần lớn cho rằng mức phù hợp nằm trong khoảng 5-9%/năm.

Khi lãi suất vượt 11%/năm, xu hướng sử dụng đòn bẩy có thể giảm xuống. Điều này cho thấy ngưỡng chịu đựng về chi phí vốn của người mua nhà không quá cao, đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản vẫn ở mức cao so với thu nhập.

Vì vậy, thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi trong năm đầu tiên, người mua cần tính toán khả năng trả nợ dựa trên cả kịch bản lãi suất sau ưu đãi. Các yếu tố cần đặt lên bàn cân gồm mức lãi suất thả nổi, biên độ điều chỉnh, thời gian cố định lãi suất, phí trả nợ trước hạn và những chi phí đi kèm.

Hà Vy