Lãi vay mua nhà tăng, người mua chịu áp lực kép

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang có dấu hiệu tăng trở lại sau giai đoạn duy trì ở mức thấp. Trong tháng 8, nhiều ngân hàng đã đưa lãi suất cố định 12 tháng lên trên 10%/năm, khiến chi phí vay của người mua nhà cao hơn đáng kể so với đầu năm.

Lãi ưu đãi trên 10% ngày càng phổ biến

Theo thống kê của DKRA Consulting, lãi suất vay mua nhà cố định trong 12-24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến quanh 10,9%/năm trong tháng 8. Một số nhà băng áp dụng mức cao hơn, như VPBank khoảng 13,2% cho kỳ hạn cố định 12 tháng, MSB và ACB quanh 11%, VIB khoảng 11,1% cho 12 tháng và 12% cho 24 tháng.

Ở chiều ngược lại, số ngân hàng còn duy trì lãi suất cố định 12 tháng dưới 10% ngày càng ít. HDBank ở mức khoảng 9,8%, VietBank 9,5% và Woori Bank 9,3%/năm.

Diễn biến này khác khá nhiều so với quý II. Khảo sát của VARS-IRE tại 10 ngân hàng thời điểm đó cho thấy người mua vẫn có thể tiếp cận các gói vay ưu đãi 12 tháng với lãi suất khoảng 8,5-9,2%/năm.

Dữ liệu từ Dat Xanh Services cũng cho thấy lãi suất ưu đãi bình quân 12 tháng tại 8 ngân hàng trong quý III đã tăng khoảng 0,6 điểm % so với quý II và gần 1 điểm % so với đầu năm.

Trong nhóm ngân hàng quốc doanh, Agribank là nhà băng có mức tăng đáng chú ý khi lãi suất cố định năm đầu được nâng từ 8,2% trong quý II lên 9,5%/năm. Vietcombank tăng nhẹ từ 9,8% lên 9,9%, trong khi BIDV duy trì quanh 10,8%. VietinBank hiện ở mức 10% sau khi từng lên 10,5% hồi tháng 5.

Ở nhóm tư nhân, Sacombank, TPBank hay SeABank đang áp dụng mức lãi suất ưu đãi cho các khoản vay cố định 12-18 tháng khoảng 11-13%/năm.

Các ngân hàng nước ngoài cũng có sự điều chỉnh đáng kể. Standard Chartered tăng lãi suất ưu đãi từ 7,5% lên 9,8%/năm, Hong Leong Bank từ 8,9% lên 10,5%, trong khi Shinhan Bank đưa lãi suất cố định 12 tháng lên khoảng 10%.

Người vay phải tính bài toán dài hạn

Điểm đáng lưu ý với người vay là mức lãi suất quảng bá trong năm đầu chưa phản ánh đầy đủ chi phí của khoản vay.

Sau khi hết thời gian cố định, phần lớn khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi. Theo khảo sát của VARS-IRE, lãi suất thả nổi hiện có thể lên 13-16%/năm tùy ngân hàng và khoản vay. Dữ liệu Dat Xanh Services cũng ghi nhận mặt bằng lãi vay mua nhà trong nửa đầu năm phổ biến 12-14%/năm, một số khoản lên tới 16%.

Giá bất động sản cao, cộng thêm áp lực lãi suất khiến người dân khó tiếp cận nhà ở. Ảnh: Nam Khánh.

Nguyên nhân quan trọng nằm ở chi phí vốn của ngân hàng. Sau một thời gian dài duy trì lãi suất huy động thấp, các nhà băng đang phải cạnh tranh mạnh hơn để thu hút tiền gửi, trong khi tín dụng tăng nhanh khiến nhu cầu nguồn vốn ngày càng lớn.

Theo Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 29/7, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt khoảng 20,15 triệu tỷ đồng, tăng 8,38% so với cuối năm 2025. Trong khi đó, tăng trưởng huy động vốn vẫn chậm hơn đáng kể, khiến quy mô vốn huy động thấp hơn dư nợ tín dụng hơn 2 triệu tỷ đồng.

Trong báo cáo chiến lược tháng 8, SSI Research cũng lưu ý chi phí vốn cao sẽ bắt đầu tác động rõ hơn đến hoạt động kinh doanh của các ngân hàng trong nửa cuối năm.

Lãi suất tăng tạo thêm áp lực cho người mua nhà trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao. Với những khách hàng sử dụng tỷ lệ vay lớn, biến động vài điểm phần trăm của lãi suất có thể làm thay đổi đáng kể số tiền phải trả hàng tháng.

Chẳng hạn, với căn hộ giá 3 tỷ đồng, người mua vay 70%, tương đương 2,1 tỷ đồng trong 20 năm. Nếu áp dụng phương thức trả góp đều cả gốc và lãi, số tiền phải trả khoảng 20,3 triệu đồng mỗi tháng ở mức lãi suất 10%/năm.

Nếu lãi suất tăng lên 13% và 14%/năm, khoản thanh toán hàng tháng lần lượt lên khoảng 24,6 triệu đồng và 26,1 triệu đồng. Như vậy, với cùng khoản vay, lãi suất tăng từ 10% lên 14% khiến số tiền trả hàng tháng cao hơn gần 5,8 triệu đồng.

Trong khi mặt bằng lãi suất thương mại tăng, một số ngân hàng vẫn triển khai các chương trình cho vay với mức ưu đãi riêng cho từng nhóm khách hàng hoặc dự án.

Sau cuộc làm việc ngày 13/8 giữa Thủ tướng với Ngân hàng Nhà nước và hệ thống các tổ chức tín dụng, hơn 10 ngân hàng đã công bố chương trình giảm lãi suất cho vay. Một số chương trình có mức giảm tối đa 2,5 điểm %/năm.

Vietcombank cũng triển khai gói tín dụng 20.000 tỷ đồng cho khách hàng mua nhà tại các dự án bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận. Lãi suất được ưu đãi giảm đến 1 điểm %/năm so với mức cho vay bất động sản thông thường. Thời hạn vay tối đa 35 năm và hạn mức có thể lên tới 100% giá trị căn nhà.

Tuy nhiên, mức lãi suất ưu đãi thường đi kèm những điều kiện riêng về dự án, thời gian áp dụng hoặc đối tượng vay. Với khoản vay dài hạn, mức lãi suất sau ưu đãi và cách tính lãi sẽ ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí. Do đó, cùng một khoản vay, khách hàng có thể phải trả số tiền khác nhau tùy thời gian cố định lãi suất, biên độ sau ưu đãi và các khoản phí liên quan.

Thủy Tiên