Kiếm 180 triệu đồng/tháng, vợ chồng Việt ở châu Âu tính đường về Việt Nam nghỉ hưu sớm

Khi mục tiêu nghỉ hưu không còn gắn chặt với nơi đang sinh sống, bài toán tài chính của nhiều người Việt ở nước ngoài trở nên phức tạp hơn bao giờ hết. Một cuộc thảo luận xoay quanh kế hoạch đầu tư và chuẩn bị cho tương lai tại Việt Nam đã thu hút sự chú ý. Qua đó phản ánh những trăn trở chung về rủi ro, cơ hội và cách cân bằng tài sản trong hành trình hướng tới tự do tài chính.

NGƯỜI VIỆT TẠI CHÂU ÂU TÌM ĐƯỜNG VỀ VIỆT NAM NGHỈ HƯU SỚM

Trong bối cảnh lo ngại về bất ổn chính trị, an ninh và những thay đổi dài hạn của hệ thống phúc lợi tại châu Âu, một cặp vợ chồng người Việt đang sinh sống và làm việc tại châu Âu đã đặt ra bài toán phân bổ tài sản và chuẩn bị cho kế hoạch nghỉ hưu sớm tại Việt Nam.

Với mức thu nhập cao, đã sở hữu bất động sản cho thuê và danh mục đầu tư đa dạng, mong muốn đầu tư thêm bất động sản tại khu vực Đông Nam Bộ của họ nhanh chóng trở thành chủ đề được cộng đồng phân tích, phản biện và đưa ra nhiều góc nhìn khác nhau.

“Chào cả nhà, vợ chồng em hiện tại đang sống và làm việc tại châu Âu. Tuy nhiên, với tình hình chính trị và an ninh em thấy khá mông lung, chưa kể chính phủ càng ngày càng muốn tăng tuổi nghỉ hưu để bù đắp thiếu hụt trợ cấp lương hưu. Vậy nên vợ chồng em đang muốn lập kế hoạch đầu tư phân tán và dài hạn để có thể nghỉ hưu sớm tại quê hương. Cả nhà cho vợ chồng em lời khuyên nhé.

Vợ chồng em đang trong độ tuổi 30, mong muốn về Việt Nam nghỉ hưu khoảng năm 50 - 55 tuổi. Thu nhập từ lương đã trừ thuế và các loại bảo hiểm 5.800 euro/tháng (180 triệu đồng)

Thu nhập từ cho thuê bất động sản thứ nhất 1.600 euro (50 triệu đồng). Bất động sản thứ nhất hiện đang vay ngân hàng 300.000 euro (9,3 tỷ đồng), lãi suất 1,7%, mỗi tháng đóng ngân hàng 1000 euro (31 triệu đồng).

Thu nhập từ cho thuê bất động sản thứ hai là 1.200 euro (37 triệu đồng). Bất động sản thứ hai hiện đang vay ngân hàng 260.000 euro (8 tỷ đồng), lãi suất 4%, mỗi tháng đóng ngân hàng 1.300 euro (40 triệu đồng).

Hai vợ chồng chưa có con, chi tiêu mỗi tháng khoảng 1.600 – 1.800 euro (49 – 55 triệu đồng). Hiện hai vợ chồng có khoảng 40.000 euro (1,2 tỷ đồng) đầu tư ETF chỉ số, 60.000 euro (1,8 tỷ đồng) mua các loại cổ phiếu, 5.000 euro chứng chỉ vàng (150 triệu đồng), 20.000 euro (620 triệu đồng) tiền mặt.

Được biết, hai vợ chồng hiện sở hữu ETF chỉ số, các loại cổ phiếu, chứng chỉ vàng (Ảnh minh họa)

Vợ chồng em mong muốn có thể đầu tư bất động sản ở Việt Nam, đặc biệt ở khu vực Đông Nam Bộ, nhưng nghe nói giá bây giờ cao quá. Vợ chồng em không có khả năng quản lý ở Việt Nam nên mong muốn mua đất nền, có thể có một chút yếu tố đầu cơ. Cảm ơn cả nhà”.

THẬN TRỌNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Bên dưới bài đăng trên, nhiều ý kiến cho rằng cần nhìn vấn đề này một cách thận trọng và toàn diện hơn, nhất là với những người đang sinh sống, làm việc ở nước ngoài và có kế hoạch nghỉ hưu sớm tại Việt Nam trong 20 – 25 năm tới.

Một số quan điểm cho rằng giá nhà đất tại nhiều tỉnh, thành chưa hẳn đã tăng “phi mã” như cảm nhận chung. Thực tế vẫn có những bất động sản tại các đô thị lớn như Cần Thơ được rao bán ở mức khoảng 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất không nằm ở giá mua mà ở tính thanh khoản, đặc biệt với người không thường xuyên sinh sống tại Việt Nam.

Bài học từ giai đoạn khủng hoảng 2008 vẫn còn nguyên giá trị, khi không ít chủ nhà ở nước ngoài phải mất hàng năm quay về Việt Nam chờ bán tài sản, cuối cùng buộc phải chấp nhận bán rẻ vì áp lực tâm lý và chi phí cơ hội. Từ góc nhìn này, nhiều ý kiến khuyến nghị nên cân nhắc các kênh đầu tư có tính thanh khoản cao hơn như chứng khoán, ETF, vàng hay chứng chỉ quỹ.

Ở chiều ngược lại, một số phân tích đi sâu vào cấu trúc tài sản cho thấy mức độ rủi ro không thể xem nhẹ. Trong khi tài sản tài chính thực (ETF, cổ phiếu, vàng, tiền mặt) vào khoảng 125.000 euro thì tổng dư nợ từ hai bất động sản tại châu Âu lên tới 560.000 euro.

Trong kịch bản lý tưởng, dòng tiền cho thuê đủ để trả nợ ngân hàng và tạo ra thặng dư khoảng 6.000 euro/năm. Tuy nhiên, thời gian trả hết nợ kéo dài 17 năm với bất động sản thứ hai và 25 năm với bất động sản thứ nhất.

Bất kỳ biến cố nào trong giai đoạn dài này từ lãi suất, việc làm đến thị trường cho thuê đều có thể gây áp lực lớn lên khả năng trả nợ. Trong khi đó, giá trị của các bất động sản sau vài chục năm vẫn là một ẩn số. Việc tiếp tục vay thêm để mua bất động sản tại Việt Nam trong bối cảnh này bị đánh giá là làm gia tăng rủi ro tổng thể.

Đáng chú ý, một bình luận tiếp cận vấn đề theo hướng chiến lược dài hạn và phân bổ tài sản, đặt trong bối cảnh cụ thể của các hộ gia đình Việt đang sinh sống tại châu Âu gồm thu nhập cao, đã sở hữu bất động sản cho thuê, có danh mục đầu tư đa dạng và mong muốn đạt tự do tài chính, nghỉ hưu sớm tại Việt Nam.

Nhìn một cách khách quan, vị thế tài chính hiện tại được đánh giá là rất tốt so với mặt bằng chung. Thu nhập sau thuế kết hợp với dòng tiền cho thuê tạo ra khả năng tiết kiệm cao và một nền tảng dòng tiền thụ động thực sự, không chỉ trên lý thuyết. Lãi suất vay mua nhà ở mức thấp, đặc biệt với khoản vay khoảng 1,7%, cũng là một lợi thế hiếm có.

Tuy vậy, rủi ro lớn nằm ở sự lệch pha địa lý khi tài sản chủ yếu đặt tại châu Âu, trong khi mục tiêu dài hạn lại là nghỉ hưu tại Việt Nam. Bên cạnh đó, những lo ngại về bất ổn chính trị, an ninh và tính bền vững của hệ thống hưu trí tại châu Âu trong 20 – 30 năm tới là hoàn toàn có cơ sở, nhất là trong bối cảnh xu hướng tăng tuổi nghỉ hưu gần như không thể đảo ngược. Việc không phụ thuộc hoàn toàn vào lương hưu nhà nước vì thế được xem là một lựa chọn chiến lược đúng đắn.

Từ góc độ phân bổ tài sản cho mục tiêu nghỉ hưu sớm, người này đồng thuận rằng chiến lược nên dựa trên ba trụ cột. Thứ nhất là tài sản ổn định tạo dòng tiền, chiếm khoảng 30 – 40%, trong đó bất động sản cho thuê tại châu Âu hiện đang đảm nhiệm vai trò này khá hiệu quả.

Thứ hai là tài sản tăng trưởng toàn cầu (30 – 40%) với ETF chỉ số làm “xương sống”, cổ phiếu riêng lẻ ở tỷ trọng vừa phải và vàng ở mức 5 – 10% để phòng thủ. Thứ ba là tài sản “neo” về Việt Nam (20 – 30%), cũng là phần nhạy cảm và dễ mắc sai lầm nhất nếu quyết định vội vàng.

Đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy cảm nhận “giá đã cao” là có cơ sở. Thị trường hiện không còn ở giai đoạn “mua đâu cũng thắng” như 2015 – 2020. Giá đã tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực gắn với câu chuyện hạ tầng.

Theo một số ý kiến, giá bất động sản tại Việt Nam hiện đã tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực gắn với câu chuyện hạ tầng (Ảnh minh họa)

Thế nhưng, điều này không đồng nghĩa với việc cơ hội đã biến mất, mà chỉ còn phù hợp với những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và chấp nhận thanh khoản thấp. Đông Nam Bộ vẫn là vùng kinh tế năng động nhất cả nước với các động lực thực như FDI, công nghiệp, logistics, cảng biển và dân số trẻ.

Dù vậy, sự phân hóa là rất rõ. Đất nền xa trung tâm, pháp lý mờ, dựa vào tin đồn tiềm ẩn rủi ro lớn. Trong khi những khu đất có pháp lý rõ ràng, nằm trên trục phát triển thực sẽ tăng giá chậm hơn nhưng bền vững hơn.

Với những người không có khả năng quản lý tài sản trực tiếp tại Việt Nam, bất động sản nên được xem là khoản đầu tư dài hạn và phòng hộ, thay vì công cụ lướt sóng. Cách tiếp cận được đề xuất là không đặt câu hỏi “có nên mua hay không”, mà là “mua bao nhiêu và vào thời điểm nào”.

Việc bắt đầu với tỷ trọng nhỏ, khoảng 10 – 15% tổng tài sản, ưu tiên pháp lý đơn giản, khu vực có dân cư và hoạt động kinh tế thực, đồng thời chuẩn bị tâm thế nắm giữ 7 – 10 năm được xem là phương án thận trọng.

Tổng kết lại, bài toán đặt ra không phải là một tình huống khẩn cấp, mà là giai đoạn tinh chỉnh chiến lược. Rủi ro lớn nhất không nằm ở giá bất động sản hay những biến động vĩ mô mà ở việc ra quyết định quá nhanh vì lo lắng. Với nền tảng tài chính hiện tại, vẫn còn đủ thời gian để đi chậm, đi đều và xây dựng một cấu trúc tài sản cân bằng, phục vụ đúng mục tiêu dài hạn.

Hạ Vy