Doanh nghiệp đã buông 'tâm lý chờ', giới đầu cơ thì sao?

Nếu giai đoạn 2022–2024 được ví như “mùa đông kéo dài”, nơi phần lớn doanh nghiệp buộc phải co mình phòng thủ, thì đến năm 2025, bức tranh đã có những gam màu khác khi doanh nghiệp tăng tốc trở lại, chủ động tái cấu trúc và mở rộng nguồn cung.

Doanh nghiệp thoát thế “phòng thủ”

Nhìn từ tổng thể, năm 2025 đánh dấu bước ngoặt quan trọng của thị trường bất động sản. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đây là năm ghi nhận nguồn cung mạnh nhất kể từ năm 2020.

Lượng giao dịch tiệm cận giai đoạn phát triển ổn định trước đại dịch, cho thấy sức cầu đã quay trở lại sau thời gian dài nén chặt. Diễn biến giá cũng phản ánh quy luật mới của thị trường, khi tăng mạnh vào đầu năm, sau đó chững lại từ giữa năm đến nay thay vì leo thang phi mã như các chu kỳ trước.

Đáng chú ý, việc sắp xếp đơn vị hành chính còn 34 tỉnh, thành phố đã hình thành các thị trường bất động sản có quy mô lớn hơn, độ lan tỏa rộng hơn.

Những “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn từng khuấy đảo thị trường trong nhiều năm đã bị đứt gãy, giá đất không còn tăng nóng theo tin đồn, giúp thị trường vận hành theo hướng ổn định và bền vững hơn.

Nếu doanh nghiệp địa ốc đang tăng tốc thì nhà đầu tư cá nhân vẫn trong tâm thế phòng thủ chủ động.

Một yếu tố quan trọng khác là tiến trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng loạt dự án trong năm qua. Khi nút thắt pháp lý được cởi trói, nguồn cung được giải phóng, niềm tin của doanh nghiệp cũng dần được khôi phục.

Cùng với đó, đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh, trở thành “đòn bẩy” kích thích nhu cầu đầu tư, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. Hoạt động đầu tư có xu hướng dịch chuyển rõ nét về phía Nam, nơi các dự án giao thông liên vùng đang được triển khai đồng loạt.

Thống kê cho thấy, riêng nửa cuối năm 2025 chiếm tới 63% tổng lượng giao dịch cả năm, phản ánh sự cải thiện rõ rệt của tâm lý thị trường. Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở xã hội tăng trưởng mạnh, không chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực mà còn góp phần tạo nền tảng ổn định cho toàn thị trường.

Tại TP.HCM, đầu tàu kinh tế và bất động sản của cả nước, quá trình chuyển trạng thái của doanh nghiệp diễn ra rõ ràng hơn. Khi các quy định mới chính thức có hiệu lực, doanh nghiệp đã thoát khỏi tâm thế phòng thủ bị động.

Kết quả là doanh thu kinh doanh bất động sản của TP.HCM trong năm qua ước đạt gần 388 nghìn tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm 2024, con số cho thấy thị trường không chỉ “ấm lên” về tâm lý mà còn phục hồi thực chất về dòng tiền.

Giới đầu cơ “phòng thủ” chủ động

Trái ngược với nhịp tăng tốc của doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân lại lựa chọn cách tiếp cận thận trọng hơn. Sau nhiều năm chứng kiến những “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà tư duy “ăn xổi, lướt sóng” dần mất đất sống. Những thay đổi mạnh mẽ về thể chế, quy hoạch hành chính, dòng vốn và công cụ quản lý buộc nhà đầu tư phải tái định vị vai trò của mình.

Câu chuyện của anh Lê Tiến, một nhà đầu tư tại Hà Nội, là minh chứng điển hình. Từng tham gia đấu giá đất với mục tiêu “lướt cọc” và nhanh chóng thu lợi trong thời gian ngắn, anh thừa nhận mô hình này khó có thể lặp lại.

Các kẽ hở từng khiến đấu giá đất trở thành “sân chơi” của nhóm đầu cơ ít vốn nay đã bị siết chặt. Việc nâng mức đặt cọc đấu giá lên tối đa 50% giá khởi điểm, cùng với bảng giá đất mới tăng mạnh từ đầu năm, khiến rủi ro tài chính trở nên rõ ràng hơn bao giờ hết.

“Hồi đầu tháng 1 vừa qua, tôi mua lại thành công 1 lô đất đấu giá ở khu Rú Cụp (Nghệ An). Lô đất này được nhà đầu tư trước đấu giá thành công từ đầu tháng 12/2025, tôi phải bỏ số tiền chênh gần 300 triệu đồng, sau đó bán lại chênh lên thêm hơn 200 triệu đồng. Dù chót lọt, nhưng những thương vụ lướt song kiểu này giờ tôi phải tính toán rất kỹ”, anh Tiến tiết lộ.

Không chỉ đất nền, phân khúc chung cư cũng dần mất sức hấp dẫn đối với nhóm đầu tư lướt sóng. Theo các chuyên gia, thị trường bước vào quá trình “thanh lọc” khi lãi suất huy động có dấu hiệu tăng trở lại, trong khi nhiều khoản vay mua nhà bắt đầu hết thời gian ân hạn, khiến áp lực trả nợ gia tăng.

Dữ liệu cho thấy giao dịch thứ cấp, đặc biệt ở phân khúc chung cư, sụt giảm rõ rệt từ cuối năm 2025. Điều này phản ánh tâm lý phòng thủ chủ động của nhà đầu tư, không còn lao vào thị trường theo đám đông, mà cân nhắc kỹ dòng tiền, khả năng chịu đựng rủi ro và triển vọng dài hạn.

Một điểm nhấn quan trọng trong giai đoạn tới là quy định định danh bất động sản từ tháng 3/2026. Mỗi bất động sản sẽ có mã định danh điện tử riêng, tạo nền tảng cho việc quản lý thuế và kiểm soát đầu cơ. Theo các chuyên gia, đây sẽ là công cụ hữu hiệu để hạn chế tình trạng lướt sóng, thổi giá, đồng thời thúc đẩy sự minh bạch của thị trường.

Trong bối cảnh đó, năm 2026 được dự báo sẽ có nhiều rào cản hơn cho nhóm đầu tư mạo hiểm, nhưng lại mở ra cơ hội cho nhà đầu tư trung và dài hạn, có khẩu vị an toàn và bền vững.

Các dự án gắn với hạ tầng lớn, đặc biệt là các trục giao thông chiến lược như vành đai, đường sắt đô thị, cầu vượt sông, được kỳ vọng sẽ tạo động lực tăng trưởng rõ nét cho thị trường.

Tựu trung, thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển từ trạng thái phòng thủ sang chủ động, nhưng theo hai nhịp khác nhau. Doanh nghiệp tăng tốc để nắm bắt cơ hội phục hồi, còn nhà đầu tư cá nhân lựa chọn phòng thủ thông minh, chậm mà chắc.

Hưng Nguyên