Cung bùng nổ, cầu ở thực 'chết chìm' trong cơn sốt nhà cao cấp

Thị trường bất động sản mất cân đối cung - cầu

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản đang ghi nhận sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung và giao dịch. Tuy nhiên, phía sau bức tranh phục hồi là nghịch lý ngày càng rõ nét khi phần lớn sản phẩm mới tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực của đại đa số người dân vẫn chưa được đáp ứng.

LỆCH PHA CUNG – CẦU

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, thị trường địa ốc năm qua ghi nhận nguồn cung tăng trưởng tích cực, tiến tới giai đoạn trước Covid-19 và giao dịch sôi động trong phần lớn thời gian.

Năm 2025, toàn thị trường có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tăng 88% so với năm 2024. Riêng quý 4/2025, thị trường ghi nhận hơn 42.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tồn kho tăng nhanh nhưng chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh nguồn cung cho giai đoạn tiếp theo.

Tuy vậy, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn. Tại một số địa phương, chủ yếu thuộc khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn tăng mạnh, giúp cải thiện cục bộ cán cân thị trường. Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM(cũ), mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m2.

Theo đó, trong năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp 2 lần năm 2024. Tuy nhiên, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 100 triệu đồng/m2, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, gấp gần 10 lần so với năm trước. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m2. Cơ cấu phân khúc tiếp tục dịch chuyển khi tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang tăng mạnh, trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.

Nguồn: VARS

Chia sẻ về vấn đề thanh khoản, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88 nghìn giao dịch thành công.

Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, sang quý 4, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.

Ông Chung cũng cho biết, nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang có xu hướng gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes

Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm nóng của thị trường với giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh, khi các dự án phát triển mới đều định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp trở lên trong bối cảnh chi phí liên quan đến đất đai tăng mạnh.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TP.HCM (cũ), giá chào bán mới đạt trung bình 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước, với hàng loạt dự án sang trọng được mở bán vào thời điểm cuối năm, khẳng định tín hiệu tăng trưởng của thị trường. Tại Đà Nẵng, giá chào bán mới căn hộ chung cư trung bình cũng vượt ngưỡng 83 triệu đồng/m2, tăng 14% so với năm 2024.

Trên thị trường thứ cấp, tại Hà Nội, giá bán tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn, song đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm, xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng, tuy nhiên, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.

Tại Đà Nẵng, giá bán tăng mạnh nhờ nhu cầu đầu tư gia tăng, đặc biệt từ nhà đầu tư khu vực Hà Nội, song thanh khoản cũng chậm lại vào cuối năm với mặt bằng giá có xu hướng đi ngang. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá căn hộ tiếp tục tăng tốc, tập trung tại các khu vực có dự án hạ tầng lớn đang và sắp triển khai.

KHƠI THÔNG BẰNG CÁCH GIẢM BỚT RÀO CẢN

Đánh giá về thị trường bất động sản năm 2025, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, giai đoạn vừa qua, đặc biệt là năm 2025, thị trường bất động sản có thể được tóm gọn qua các từ khóa: "thiếu cung", "lệch pha", "giá cao" và "vướng mắc pháp lý".

Mặc dù hiện nay nguồn cung nhà ở đang phục hồi, tiệm cận với giai đoạn trước năm 2020, nhưng chất lượng nguồn cung vẫn còn yếu với khoảng 35% là đất nền và 65% là căn hộ chung cư. Đáng chú ý, trong phân khúc chung cư, gần như không có sản phẩm nhà ở giá phù hợp, chủ yếu là phân khúc trung - cao cấp và hạng sang. Đây chính là nguyên nhân cốt lõi khiến mặt bằng giá nhà trên thị trường bị đẩy lên cao.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)

Để giải quyết vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất cần thiết phải phát triển thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, việc thiếu sản phẩm cho thuê đã làm gia tăng áp lực sở hữu nhà, gián tiếp đẩy nhu cầu và giá cả lên cao, tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ.

Do đó, cần khẩn trương xây dựng và phát triển thị trường nhà ở cho thuê, bắt đầu từ việc thúc đẩy các dự án nhà ở công nhân với giá cả phù hợp để giảm áp lực sở hữu cho người dân, giúp thị trường ổn định hơn. Nhà ở xã hội cần tiếp tục được phát triển mạnh mẽ hơn, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ giúp tái cơ cấu lại nguồn cung, đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân.

Còn TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội nhận định, vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản Việt Nam là sự mất cân đối cung - cầu. Thị trường có một nguồn cầu khổng lồ ở phân khúc giá rẻ và vừa phải, và một nguồn cung cũng rất dồi dào. Tuy nhiên, cung và cầu lại không gặp được nhau.

“Tại sao cung lại chỉ tập trung vào phân khúc giá cao? Nguyên nhân chính là do chi phí thể chế, chi phí thủ tục và chi phí thời gian là quá lớn. Với gánh nặng chi phí này, doanh nghiệp chỉ có thể có lãi khi đầu tư vào các dự án phân khúc cao cấp. Làm nhà ở phân khúc thấp và vừa phải gần như không thể có lợi nhuận”, TS. Nguyễn Sĩ Dũng nêu vấn đề.

Để giải quyết vấn đề này, theo ông Dũng, thay vì can thiệp hành chính, cần vận hành thị trường theo đúng nguyên tắc và đưa ra những phản ứng chính sách phù hợp để điều chỉnh. Trong đó tập trung vào 3 nhóm chính sách: Giảm chi phí thể chế; Đảm bảo an toàn pháp lý cho người thực thi công vụ và thêm chính sách khuyến khích hấp dẫn doanh nghiệp làm nhà ở thương mại giá hợp lý.

“Chúng ta nên tập trung vào việc khơi thông thị trường bất động sản bằng cách giảm bớt các rào cản về thể chế, thay vì tạo ra một cơ chế “hai giá” phức tạp và tốn kém nguồn lực quản lý như hiện nay”, TS. Nguyễn Sĩ Dũng đề nghị.

Mỹ Linh