Hoàn thiện chính sách đất đai phải xuất phát từ những vướng mắc thực tiễn

Bảo đảm quyền lợi người dân khi thu hồi đất

Góp ý về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, ĐBQH Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) đặc biệt quan tâm đến chính sách thu hồi đất, bồi thường và tái định cư. Theo đại biểu, đây là vấn đề tác động trực tiếp đến người dân, do đó việc xác định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phục vụ quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng cần được quy định rõ ràng, đồng thời phân định phù hợp với những trường hợp thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

ĐBQH Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) phát biểu. Ảnh: Lâm Hiển

Đối với thu hồi đất để phát triển các khu đô thị, đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị phải tính toán và lồng ghép ngay phương án tái định cư. Theo đại biểu, khi xây dựng những khu đô thị lớn, cần ưu tiên khả năng bố trí tái định cư tại chỗ cho những người dân đang sinh sống trong khu vực bị thu hồi đất, thay vì để họ phải chuyển đến những khu tái định cư ở xa trong khi có điều kiện bố trí chỗ ở ngay tại khu đô thị được hình thành.

Đại biểu nhấn mạnh, điều người dân mong mỏi trước hết khi đất ở bị thu hồi là phải được bảo đảm chỗ ở phù hợp. Vì vậy, chính sách tái định cư cần được xem xét trong tổng thể chính sách bồi thường, không chỉ bảo đảm nơi ở ổn định mà còn phải gắn với mức bồi thường hợp lý và sinh kế của người dân, để người bị thu hồi đất không bị thiệt thòi và có điều kiện ổn định cuộc sống. Đại biểu cũng đề nghị tiếp tục xem xét giá đất nông nghiệp, bởi mức giá hiện còn thấp so với đất ở, đất phi nông nghiệp, có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất.

Cùng với đó, ĐBQH Lê Thanh Hoàn đề nghị tiếp tục nghiên cứu cơ chế kết hợp hợp lý giữa thu hồi đất bắt buộc và thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Đối với những dự án phục vụ trực tiếp lợi ích quốc gia, công cộng như quốc phòng, an ninh, giao thông công cộng, cầu, cảng..., việc Nhà nước thu hồi đất là phù hợp. Tuy nhiên, với những dự án có yếu tố thương mại, do doanh nghiệp tư nhân đầu tư và quản lý, cần cân nhắc áp dụng cơ chế thỏa thuận với người sử dụng đất.

Theo đại biểu, mở rộng hợp lý cơ chế thỏa thuận có thể góp phần hạn chế khiếu nại, khiếu kiện về đất đai. Đối với trường hợp thu hồi đất để xây dựng khu dân cư nông thôn, hoàn thiện hạ tầng rồi tổ chức đấu giá, đại biểu cũng đề nghị làm rõ tính chất lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đồng thời cân nhắc vai trò của Nhà nước và doanh nghiệp để tránh tình trạng Nhà nước trực tiếp tham gia những hoạt động mang tính kinh doanh.

ĐBQH Phan Thị Thùy Linh (Thanh Hóa) phát biểu. Ảnh: Lâm Hiển

Cùng quan tâm sâu đến chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, ĐBQH Phan Thị Thùy Linh (Thanh Hóa) đề nghị, cụ thể hóa nguyên tắc người có đất bị thu hồi phải được bảo đảm “có chỗ ở, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” bằng những tiêu chí cụ thể, có thể kiểm đếm được.

Theo đại biểu, đối với từng trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cần tiếp tục rà soát kỹ theo hướng không quy định quá rộng để tránh nguy cơ lạm dụng nhưng cũng không quá hẹp, làm cản trở phát triển. Mỗi trường hợp cần gắn với những tiêu chí định lượng, minh bạch nhằm hạn chế cách hiểu và vận dụng mang tính chủ quan.

Đối với tái định cư, đại biểu đề nghị xác định những tiêu chí cụ thể như khoảng cách tối đa từ khu tái định cư đến trường học, trạm y tế, chợ hoặc điểm cung ứng dịch vụ thiết yếu; bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, thiết chế văn hóa - thể thao cơ sở được đầu tư đồng bộ trước khi bàn giao. Đồng thời, cần có giải pháp bảo đảm việc học của trẻ em không bị gián đoạn khi gia đình chuyển nơi ở, cũng như phương án đào tạo nghề, chuyển đổi việc làm cho người trong độ tuổi lao động, gắn với chỉ tiêu cụ thể về việc làm sau tái định cư.

Quang cảnh phiên thảo luận tại Tổ 3. Ảnh: Lâm Hiển

Từ thực tế một số khu đô thị, khu nhà ở đã có người dân vào sinh sống nhưng thiếu trường học, trạm y tế, nhà văn hóa, sân chơi, đại biểu Phan Thị Thùy Linh cho rằng cần bảo đảm các chỉ tiêu tối thiểu về đất dành cho giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, cây xanh và không gian sinh hoạt cộng đồng ngay từ khâu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Đối với quỹ nhà, đất dôi dư sau sắp xếp đơn vị hành chính và tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, đại biểu đề nghị ưu tiên bố trí cho trường học, cơ sở y tế, thiết chế văn hóa - thể thao, cơ sở trợ giúp xã hội, chăm sóc người cao tuổi và không gian công cộng trước khi tính đến đấu giá hoặc khai thác thương mại.

Về phân cấp quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, đại biểu tán thành việc phân định rõ ngay trong luật thẩm quyền của cấp tỉnh và cấp xã, đồng thời cho phép cấp tỉnh căn cứ thực tế để phân quyền thêm cho cấp xã nhằm bảo đảm rõ người, rõ việc, rõ trách nhiệm.

Đáng chú ý, đại biểu Phan Thị Thùy Linh đề nghị hết sức thận trọng nếu có định hướng bỏ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với một số giao dịch quyền sử dụng đất. Theo đại biểu, nếu mục tiêu là giảm chi phí tuân thủ thì nên tập trung cắt giảm thủ tục, kết nối dữ liệu, điều chỉnh mức phí, thay vì loại bỏ một cơ chế kiểm soát pháp lý có vai trò hạn chế rủi ro, tranh chấp trong giao dịch đất đai.

ĐBQH Cao Thị Xuân (Thanh Hóa) phát biểu. Ảnh: Minh Khuê

Cơ bản nhất trí với những định hướng lớn trong quá trình nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, ĐBQH Cao Thị Xuân (Thanh Hóa) cho rằng việc xác định đúng các định hướng chính sách ngay từ đầu có ý nghĩa quan trọng, không chỉ để khắc phục những hạn chế, bất cập trong quá trình thi hành Luật mà còn phải bảo đảm thể chế hóa đầy đủ, nhất quán các quan điểm, chủ trương của Đảng.

Từ thực tiễn quản lý, sử dụng đất, đại biểu Cao Thị Xuân đề nghị lần sửa đổi này cần quan tâm xử lý những tồn đọng kéo dài đối với đất có nguồn gốc từ các nông, lâm trường. Theo đại biểu, đây là vấn đề liên quan trực tiếp đến quỹ đất sản xuất và đời sống của người dân, tồn tại qua nhiều thập kỷ và nhiều lần sửa đổi pháp luật nhưng chưa được giải quyết triệt để.

Một trong những nguyên nhân là còn thiếu chế tài đủ mạnh đối với những đơn vị được giao quản lý đất nông, lâm trường nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ phương án sử dụng đất, thủ tục thuê đất với Nhà nước và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Đặc biệt, tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, trong khi chính sách đặt mục tiêu giải quyết tình trạng thiếu đất ở, đất sản xuất thì việc thu hồi diện tích đất do các nông, lâm trường sử dụng không đúng mục đích, kém hiệu quả để bàn giao về địa phương vẫn còn nhiều vướng mắc. Đại biểu đề nghị cần có chế tài cụ thể hơn để xử lý vấn đề này.

Đại biểu Cao Thị Xuân cũng đề nghị có giải pháp mạnh hơn đối với các dự án chậm tiến độ, gây lãng phí đất đai. Mặc dù Luật Đất đai năm 2024 đã có quy định thu hồi đất đối với dự án chậm tiến độ sau khi được gia hạn, song trong thực tế quá trình từ xác định dự án chậm triển khai đến áp dụng chế tài thu hồi đất còn kéo dài.

Các ĐBQH tỉnh Tây Ninh tham dự thảo luận tại Tổ 3. Ảnh: Lâm Hiển

Theo đại biểu, cần phân định rõ chế tài cũng như trách nhiệm theo dõi, đôn đốc giữa cơ quan đăng ký đầu tư và cơ quan quản lý đất đai ngay từ khi dự án được triển khai. Đồng thời, cần có biện pháp đủ sức tạo áp lực để nhà đầu tư thực hiện đúng tiến độ, hạn chế tình trạng giữ đất, đầu cơ đất hoặc chờ cơ hội chuyển nhượng dự án; qua đó tạo điều kiện để những nhà đầu tư có năng lực, thực sự có nhu cầu sử dụng đất tiếp cận nguồn lực đất đai.

Tăng cơ chế bảo vệ người mua bất động sản

Đối với định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, ĐBQH Bùi Văn Dũng (Thanh Hóa) tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật, tuy nhiên, trong bối cảnh Luật mới được thi hành chưa lâu, đại biểu cho rằng cần xác định chính xác căn nguyên của những vướng mắc xuất phát từ chính quy định của Luật, từ xung đột giữa các luật hay từ khâu tổ chức thực hiện. Nếu không xác định đúng nguyên nhân, có thể dẫn tới tình trạng sửa luật nhưng điểm nghẽn vẫn chưa được xử lý.

ĐBQH Bùi Văn Dũng (Thanh Hóa) phát biểu. Ảnh: Lâm Hiển

Liên quan đến các quy định chuyển tiếp, đại biểu Bùi Văn Dũng đề nghị bảo đảm nguyên tắc không hồi tố theo hướng bất lợi, không làm mất những quyền đã được xác lập hợp pháp, bởi sự ổn định của pháp luật cũng là một bộ phận quan trọng của môi trường đầu tư.

Đối với các quy định liên quan đến quyền sở hữu phần diện tích sàn của cá nhân nước ngoài, đại biểu cho rằng về mặt pháp lý có thể quy định người mua sở hữu phần diện tích sàn nhưng không nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, phần diện tích sàn không tồn tại độc lập với đất, kết cấu công trình, lối đi và hệ thống hạ tầng chung.

Do đó, đây không chỉ là việc mở rộng thêm một loại bất động sản được phép giao dịch mà còn liên quan đến việc hình thành một dạng quyền tài sản mới có quan hệ trực tiếp với đất và không gian. Đại biểu đề nghị trước khi mở rộng quyền phải xác định rõ nội dung, thời hạn sở hữu, cơ chế đăng ký, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp cũng như các giới hạn liên quan đến quốc phòng, an ninh. Theo đại biểu, chỉ nên mở rộng quyền khi cơ chế kiểm soát đã được thiết kế đầy đủ.

Các ĐBQH tỉnh Thanh Hóa tham dự thảo luận tổ. Ảnh: Lâm Hiển

Một nội dung được ĐBQH Bùi Văn Dũng đặc biệt quan tâm là bảo vệ dòng tiền của người mua bất động sản hình thành trong tương lai. Đại biểu phân tích, khi người mua thanh toán 30%, 50%, thậm chí 70% giá trị căn nhà trong khi tài sản chưa hình thành thì xét về bản chất kinh tế, người mua đang tham gia cấp vốn cho dự án. Tuy nhiên, người bỏ vốn lại không có quyền kiểm soát dòng tiền như ngân hàng và khó biết số tiền đã nộp có được sử dụng đúng cho dự án hay không.

Từ đó, đại biểu đề nghị kiểm soát mọi khoản thu theo đúng bản chất giao dịch, không phụ thuộc vào tên gọi như đặt cọc, giữ chỗ hay đăng ký nguyện vọng. Đồng thời, cần nghiên cứu cơ chế tài khoản riêng cho từng dự án, theo đó tiền của khách hàng phải được sử dụng cho chính dự án và việc sử dụng tiền phải gắn với tiến độ thực hiện có thể kiểm chứng.

Theo đại biểu Bùi Văn Dũng, sửa Luật phải nhìn đúng bản chất của quan hệ kinh tế phía sau hình thức pháp lý: sửa Luật phải xác định đúng nguyên nhân; mở rộng quyền phải đồng thời thiết kế giới hạn của quyền; còn việc cho phép huy động tiền của người dân phải gắn với trách nhiệm bảo vệ dòng tiền.

ĐBQH Hoàng Thị Thanh Thúy (Tây Ninh) phát biểu. Ảnh: Lâm Hiển

Góp ý về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, ĐBQH Hoàng Thị Thanh Thúy (Tây Ninh) đề nghị xử lý thống nhất khoảng trống quản lý đối với trường hợp tách thửa, đầu tư hạ tầng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện có tổ chức, thường xuyên nhằm mục đích kinh doanh nhưng không theo cơ chế của dự án.

Theo đại biểu, vấn đề này cần được nhận diện và xử lý chủ yếu trong pháp luật về đất đai và đầu tư, tránh mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với toàn bộ các giao dịch quyền sử dụng đất ngoài dự án.

Đại biểu Hoàng Thị Thanh Thúy cũng quan tâm đến cơ chế điều tiết thị trường bất động sản. Theo đại biểu, dự thảo đã quy định Nhà nước thực hiện điều tiết khi thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội và đưa ra một số biện pháp điều tiết. Tuy nhiên, các dấu hiệu để xác định khi nào thị trường cần được điều tiết vẫn chưa thật rõ.

Đại biểu dẫn ra những trường hợp như giá bất động sản biến động bất thường, xuất hiện đầu cơ, găm giữ, giao dịch giả tạo, thao túng giá hoặc mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Trong khi đó, các biện pháp hiện nay chủ yếu hướng đến hỗ trợ thị trường khi gặp khó khăn, còn nhóm công cụ để kiểm soát tình trạng thị trường tăng nóng, đầu cơ hoặc hình thành mặt bằng giá ảo chưa được quy định tương xứng.

Do đó, đại biểu đề nghị Luật cần xác định các nhóm dấu hiệu để nhận diện thời điểm thị trường cần được điều tiết, đồng thời quy định những nguyên tắc điều tiết cơ bản. Trên cơ sở đó, Chính phủ quy định cụ thể các ngưỡng, chỉ tiêu kỹ thuật và quy trình thực hiện, vừa bảo đảm những nguyên tắc quan trọng được xác lập ngay trong Luật, vừa tạo dư địa để điều chỉnh linh hoạt phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường bất động sản.

Đào Cảnh