Đề nghị đồng bộ pháp Luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản

Chiều 19/8, tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, Quốc hội thảo luận ở Tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024; định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023; định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Nhiều đại biểu đề nghị đồng bộ quy định, tháo gỡ điểm nghẽn và bảo đảm quyền lợi người dân.

Đại biểu Phạm Văn Trinh (Đoàn thành phố Đồng Nai). Ảnh: Bích Hồng/Bnews/vnanet.vn

*Đại biểu Phạm Văn Trinh (Đoàn thành phố Đồng Nai): Cần khắc phục điểm vênh giữa các luật

Đánh giá rất cao cơ quan trình và cơ quan thẩm tra về hiệu lực các Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Có một điểm rất mới là đã phân định rõ phạm vi điều chỉnh. Cùng với đó là thể chế hóa chính sách ưu đãi nhà ở, các chính sách đã được đưa vào như miễn bảo lãnh ngân hàng, không bắt buộc qua sàn giao dịch…

Tuy nhiên, khi rà lại các quy định của ba luật này để xem sự đồng bộ vẫn còn sự vênh nhau giữa các luật.

Cụ thể, về cơ chế giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu đối với nhà ở xã hội (Điều 56 Dự thảo Luật Đất đai), Khoản 1 dự thảo quy định giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu khi được miễn sử dụng đất. Tuy nhiên, các trường hợp ưu đãi nhà ở xã hội, nhà ở lực lượng vũ trang, nhà lưu trú công nhân theo Luật Nhà ở chưa được bao quát trong Điều 56, dễ gây lúng túng cho các địa phương.

Do đó, đề xuất bổ sung một điểm vào Khoản 3 Điều 56 Dự thảo Luật Đất đai: "Đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho thuê theo quy định pháp luật về nhà ở".

Về bồi thường và thu hồi đất cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ, Điểm h Khoản 4 Điều 35 quy định xếp cải tạo chung cư cũ vào diện Nhà nước thu hồi đất. Trong khi đó, Khoản 5 Điều 49 vẫn dẫn chiếu bồi thường theo Luật Nhà ở thì áp dụng hệ số K khi quy đổi căn hộ. Thực tế cho thấy khi áp dụng thỏa thuận tự nguyện thì dự án rất dễ bị "đóng băng", sẽ vướng khi một vài hộ không đồng ý.

Do đó, cần bổ sung quy định xử lý tại Khoản 5 Điều 49 Dự thảo Luật Đất đai: "Khi chung cư cũ thuộc diện nguy hiểm hoặc đạt tỷ lệ đồng thuận theo quy định của Luật Nhà ở mà hết thời hạn không thỏa thuận được, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định thu hồi đất hành chính theo Luật Đất đai, nhưng bảo đảm quyền lợi quy đổi diện tích theo hệ số K cho người dân".

Về giấy chứng nhận cho cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà ở, Luật Nhà ở cho phép cá nhân người nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư. Tuy nhiên, Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai chưa xếp cá nhân người nước ngoài vào danh mục người sử dụng đất.

Do vậy, Điều 64, Điều 65 cũng chưa có quy định về hình thức ghi nhận quyền sử dụng đất tương ứng trên giấy chứng nhận. Đây là khoảng trống pháp lý gây khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận và quản lý giao dịch sau này. Do đó, nội dung này cần được làm rõ.

Về xử lý các vấn đề pháp lý đất đai trong hệ thống pháp luật (Điều 4 Dự thảo Luật Đất đai), Khoản 2 Điều 4 quy định trường hợp các luật khác ban hành sau ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành mà có quy định về quản lý, sử dụng đất đai thì phải phù hợp với Luật Đất đai hoặc phải xác định cụ thể nội dung thực hiện/không thực hiện theo Luật Đất đai, nội dung thực hiện theo quy định của luật khác đó.

Đất đai là tài nguyên đặc biệt, Luật Đất đai đóng vai trò là "luật gốc" để điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật về đất đai. Thời gian qua, các luật chuyên ngành quy định tản mạn, có những dẫn chiếu ngược về điều kiện giao đất đã gây ra rất nhiều điểm nghẽn thể chế, rủi ro pháp lý cho cán bộ thực hiện ở địa phương.

Ban soạn thảo cần rà soát toàn bộ các điều khoản trong dự thảo luật có liên quan đến đất đai ở các dự thảo luật khác, bãi bỏ các quy định mang tính thủ tục riêng về giao đất, chỉ sử dụng câu từ chuẩn mực: "Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai".

Đại biểu Trường Trung Tuyến (Đoàn Gia Lai). Ảnh: Bích Hồng/Bnews/vnanet.vn

* Đại biểu Trường Trung Tuyến (Đoàn Gia Lai): Hoàn thiện cơ chế xử lý hồ sơ đất đai tồn đọng lịch sử

Từ thực tiễn triển khai Luật Đất đai năm 2024 tại khu vực, qua theo dõi và từ đợt khảo sát của Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Gia Lai tại một số xã, đề nghị đơn vị soạn thảo nghiên cứu lựa chọn Phương án 2 tại Điều 18. Đó là quy định trực tiếp trong luật thẩm quyền của từng cấp.

Theo đó, UBND cấp xã quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với cá nhân, cộng đồng dân cư; đồng thời quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, cộng đồng dân cư.

Bởi qua thực tiễn cho thấy, thẩm quyền quy định ngay trong luật sẽ rõ ràng, minh bạch, ổn định hơn; người dân biết chính xác cơ quan nào giải quyết công việc của mình. Cấp xã là cấp gần dân nhất, trực tiếp nắm hiện trạng, nguồn gốc sử dụng đất, lịch sử biến động và các mối quan hệ trong cộng đồng dân cư. Việc giao thẩm quyền phù hợp sẽ rút ngắn quy trình và thời gian giải quyết thủ tục. Điều này cũng phù hợp với tinh thần phân cấp, phân quyền gắn với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

Tuy nhiên, không thể chỉ chuyển thẩm quyền mà không chuyển đồng thời các điều kiện để thực hiện thẩm quyền. Thực tế sau khi sắp xếp chính quyền địa phương, quy mô quản lý tăng cả về diện tích, dân số, số lượng hồ sơ đất đai, trong khi nhân lực chuyên môn chưa tương xứng.

Nhiều hồ sơ còn phải xác minh nguồn gốc, đo đạc, chỉnh lý bản đồ, đối chiếu hồ sơ qua nhiều thời kỳ. Bên cạnh đó, việc dữ liệu đất đai chưa đồng bộ (mới đạt 59% tổng số thửa đất) và hạ tầng công nghệ chưa thống nhất giữa các địa phương cũ cũng gây nhiều khó khăn.

Do đó, Điều 18 cần bổ sung một nguyên tắc ngay trong luật theo hướng: "Việc phân định, phân cấp thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai phải gắn với bảo đảm nguồn nhân lực, cơ sở dữ liệu đất đai, hạ tầng kỹ thuật, kinh phí và các điều kiện cần thiết để thực hiện. Cơ quan cấp trên có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra và hỗ trợ chuyên môn đối với cấp xã".

Đối với các xã miền núi, vùng đồng bào dân tộc thiểu số có địa bàn rộng, nhiều hồ sơ lịch sử phức tạp, cần có cơ chế bố trí nhân lực theo khối lượng và mức độ phức tạp của công việc, không nên phân bổ bình quân theo đơn vị hành chính.

Về cơ chế xử lý tồn đọng lịch sử trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống nhất rất cao với quan điểm của Ủy ban Kinh tế và Tài chính: "Việc tháo gỡ các tồn tại lịch sử phải gắn với giải quyết quyền lợi chính đáng của người dân, nhưng không hợp pháp hóa sai phạm". Tuy nhiên, nếu luật chỉ quy định nguyên tắc chung rồi giao xuống địa phương xác minh từng hồ sơ thì điểm nghẽn này sẽ tiếp tục kéo dài.

Đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu bổ sung cơ chế xử lý hồ sơ đất đai tồn đọng, nhất là việc phân loại hồ sơ theo nhóm pháp lý; quy định rõ căn cứ xác nhận quá trình sử dụng đất khi hồ sơ địa chính thất lạc hoặc không đầy đủ và giá trị pháp lý của các nguồn chứng cứ liên quan. Đồng thời, rà soát Điều 105 để hoàn thiện cơ chế chuyển tiếp đối với hồ sơ tồn đọng; làm rõ trách nhiệm, thời hạn bàn giao và xử lý đất thu hồi từ các công ty nông, lâm nghiệp giao về địa phương, tránh để người dân chờ đợi kéo dài.

Đại biểu Vũ Văn Tiến (Đoàn thành phố Hải Phòng). Ảnh: Bích Hồng/Bnews/vnanet.vn

*Đại biểu Vũ Văn Tiến (Đoàn thành phố Hải Phòng): Cần thận trọng với khái niệm “chung cư có thời hạn”

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tiếp cận nhiều vấn đề đúng và trúng: mở rộng nguồn cung, chú trọng nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội, tăng quyền chủ động cho địa phương, đa dạng hóa nguồn vốn, chuyên nghiệp hóa quản lý chung cư và tạo thuận lợi hơn cho giao dịch. Đây là những hướng đi cần thiết để chính sách nhà ở vừa góp phần bảo đảm an sinh, vừa hỗ trợ thị trường phát triển ổn định.

Tuy nhiên, không nên dùng khái niệm "chung cư có thời hạn" theo cách có thể hiểu quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất chung đối với diện tích xây dựng chung cư tự động chấm dứt khi hết thời hạn thiết kế. Ngoài ra, nếu sử dụng khái niệm này sẽ gây tâm lý hoang mang, người mua lầm tưởng căn hộ là tiêu sản, mau hết hạn thay vì là tài sản lâu dài. Đây cũng có thể tạo tâm lý làm giảm sức hút của loại hình nhà ở này với người có nhu cầu.

Do vậy, thời hạn sử dụng công trình phải được tách khỏi thời hạn sở hữu căn hộ gắn với quyền sử dụng đất chung để đảm bảo quyền lợi của người mua căn hộ. Việc phá dỡ chỉ được thực hiện trên cơ sở kiểm định, quyết định hợp pháp, phương án bồi thường hoặc tái định cư và quyền khiếu nại, khởi kiện của chủ sở hữu.

Về nguồn vốn phát triển nhà ở, việc mở rộng nguồn vốn, hình thành quỹ nhà ở địa phương và duy trì tín dụng chính sách là cần thiết, tạo nguồn lực dài hạn cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, cần quy định rõ địa vị pháp lý, cơ cấu quản trị, giới hạn vay, nghĩa vụ ngân sách và cơ chế giám sát quỹ, tránh phát sinh nợ tiềm ẩn, đầu tư dàn trải hoặc lẫn lộn giữa mục tiêu an sinh và kinh doanh.

Bích Hồng – Thu Hằng/bnews/vnanet.vn