Gỡ ba điểm nghẽn để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Bất động sản chuyển hướng khi nhu cầu ở thực lên ngôi mạnh mẽ

Cần tái cân bằng nguồn cung

Theo ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Property, từ đầu năm 2026 đến nay, thị trường bất động sản xuất hiện nghịch lý khi nguồn cung có dấu hiệu cải thiện nhưng giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội vẫn duy trì ở mức rất cao.

Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm tiếp tục mất cân đối. Phân khúc trung cấp ngày càng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh hoặc khu vực vùng ven, trong khi nhà ở bình dân và nhà ở xã hội - nhóm sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực - vẫn khan hiếm.

Ở chiều ngược lại, hành vi của dòng tiền đã thay đổi đáng kể. Từ quý II/2026, người mua gần như không còn mặn mà với các sản phẩm mang tính đầu cơ hay đất nền có thanh khoản thấp. Thay vào đó, dòng tiền tập trung vào những bất động sản có thể khai thác ngay, tạo dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu an cư.

Theo ông Toản, nếu cơ cấu nguồn cung không được tái cấu trúc mạnh mẽ theo hướng gia tăng nhà ở có giá phù hợp, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào trạng thái "đóng băng cục bộ" khi khoảng cách giữa giá bán và khả năng tài chính của người dân ngày càng lớn.

Ở góc độ chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, giá nhà tại Việt Nam hiện chịu tác động đồng thời của 6 nhóm nguyên nhân gồm: thể chế và pháp lý; công tác quản lý; quy hoạch và đô thị hóa; yếu tố tài chính; quan hệ cung - cầu cùng chi phí đầu vào, đầu ra; công nghệ, dữ liệu và mức độ minh bạch của thị trường.

Theo TS. Cấn Văn Lực, một tín hiệu tích cực là hoạt động đầu cơ đang giảm mạnh. Thống kê cho thấy lượng giao dịch mang tính đầu cơ tại Hà Nội đã giảm khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy áp lực đầu cơ không còn là nguyên nhân chủ yếu đẩy giá nhà tăng như giai đoạn trước.

Tuy nhiên, ông Lực nhấn mạnh, vấn đề cốt lõi hiện nay vẫn là mất cân đối cung - cầu. "Thị trường đang thiếu nghiêm trọng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân", ông Lực nói.

Theo phân tích của TS. Cấn Văn Lực, việc doanh nghiệp tập trung phát triển căn hộ cao cấp trong nhiều năm qua xuất phát từ chi phí phát triển dự án ngày càng lớn. Quá trình hoàn tất thủ tục đầu tư có dự án kéo dài từ 2-4 năm khiến chi phí vốn tăng mạnh. Trong điều kiện đó, doanh nghiệp buộc phải lựa chọn phát triển các sản phẩm có biên lợi nhuận cao để bù đắp rủi ro.

Ông Lực kỳ vọng quá trình cải cách thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian cấp phép sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp quay trở lại phát triển phân khúc nhà ở trung cấp và nhà ở giá phù hợp.

Theo TS. Cấn Văn Lực, bên cạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội, Việt Nam cần có thêm một đề án riêng dành cho nhà ở thương mại giá phù hợp - phân khúc đang thiếu nhất nhưng cũng có nhu cầu lớn nhất.

Nhóm nghiên cứu của ông đề xuất hướng tới nhóm người có thu nhập từ 20-40 triệu đồng/tháng - nhóm không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại cao cấp.

Đối với phân khúc này, mức giá phù hợp được đề xuất khoảng 3-7 tỷ đồng/căn diện tích khoảng 70 m², tùy từng địa phương. Tại Hà Nội và TP.HCM, giá có thể dao động 6-7 tỷ đồng/căn, trong khi nhiều địa phương khác chỉ khoảng 3 tỷ đồng/căn.

Theo ông Lực, muốn phân khúc này phát triển cần có hệ thống chính sách đồng bộ, từ ưu đãi dành cho doanh nghiệp, hỗ trợ tín dụng cho người mua đến cải cách thủ tục đầu tư.

Hoàn thiện chính sách để khơi thông nguồn cung và dòng vốn

Ở góc độ quản lý nhà nước, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay vẫn là cơ cấu nguồn cung chưa phù hợp với nhu cầu thực tế.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý I, cả nước có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, trong gần 50.000 sản phẩm đủ điều kiện bán ra thị trường, nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp chỉ chiếm hơn 7.000 căn, còn lại chủ yếu là nhà ở thương mại.

Để giải quyết tình trạng này, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đưa chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo bà Thu Hằng, mục tiêu là xây dựng khung pháp lý hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, qua đó tạo động lực phát triển bền vững cho thị trường.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất là xây dựng cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia.

"Nếu Nhà nước yêu cầu doanh nghiệp bán nhà với mức giá được kiểm soát thì đồng thời cũng phải có chính sách hỗ trợ tương xứng", bà Hằng nhấn mạnh.

Hiện Bộ Xây dựng đang nghiên cứu nhiều phương án như rút ngắn thủ tục đầu tư, miễn giảm tiền sử dụng đất hoặc áp dụng các cơ chế ưu đãi tương tự nhà ở xã hội nhưng vẫn phải bảo đảm phân định rõ giữa hai loại hình để tránh chồng chéo chính sách.

Song song với đó, Bộ cũng nghiên cứu tiêu chí xác định đúng đối tượng được mua nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm tránh tình trạng chính sách ưu đãi nhưng sản phẩm vẫn rơi vào tay nhóm có tiềm lực tài chính lớn.

Theo bà Thu Hằng, thời gian qua Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách thúc đẩy phát triển nguồn cung, đặc biệt đối với nhà ở xã hội.

Nhiều thủ tục đầu tư đã được rút gọn như giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu, miễn một số bước lập quy hoạch chi tiết hoặc miễn giấy phép xây dựng trong những trường hợp đủ điều kiện.

Đồng thời, Nghị định 136 cũng mở rộng điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội khi nâng ngưỡng thu nhập từ 15 triệu đồng lên 35 triệu đồng/tháng đối với người độc thân và từ 30 triệu đồng lên 50 triệu đồng/tháng đối với hộ gia đình.

Theo bà Thu Hằng, những thay đổi này sẽ giúp nhiều người dân có nhu cầu ở thực đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội, đồng thời giảm áp lực cho phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp.

Bên cạnh bài toán nguồn cung, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng việc khơi thông dòng vốn cũng phụ thuộc rất lớn vào tiến độ tháo gỡ pháp lý.

Hiện cả nước có khoảng 4.500 dự án bất động sản đang gặp vướng mắc pháp lý với tổng quy mô nguồn lực bị "đóng băng" hơn 3 triệu tỷ đồng.

Đến nay, hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ, giải phóng khoảng hơn 800.000 tỷ đồng nguồn lực cho nền kinh tế. Khoảng hơn 2.000 dự án còn lại đang tiếp tục được xử lý theo các cơ chế đặc thù, trong đó có Nghị quyết 29 được Quốc hội ban hành cuối tháng 4.

Theo bà Thu Hằng, việc các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt cho vay đối với dự án chưa hoàn thiện pháp lý là cần thiết nhằm bảo đảm an toàn hệ thống tài chính.

"Khi dự án hoàn thiện pháp lý, doanh nghiệp sẽ thuận lợi tiếp cận vốn, ngân hàng cũng yên tâm giải ngân, từ đó dòng vốn được khơi thông và thị trường vận hành an toàn hơn", bà Hằng nói.

Đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh, những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay vẫn tập trung ở ba nhóm vấn đề gồm mất cân đối cung - cầu, giá bất động sản vượt khả năng chi trả của người dân và vướng mắc pháp lý khiến dòng vốn chưa được khơi thông.

Theo bà Thu Hằng, việc Chính phủ và Quốc hội liên tục hoàn thiện thể chế thời gian qua không nhằm tạo ra sự thiếu ổn định chính sách mà để điều tiết thị trường phù hợp với diễn biến thực tế. Khi các nút thắt về pháp lý, nguồn cung và tín dụng được tháo gỡ đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ có điều kiện phát triển minh bạch, cân bằng và bền vững hơn trong chu kỳ tăng trưởng mới.

Hà Sơn