Giá đất nền tăng mạnh, nhà đầu tư và người mua ở thực cùng 'đuối sức'

Mặt bằng giá tại nhiều khu vực tăng nhanh, lực quan tâm gia tăng rõ rệt, song nghịch lý lại xuất hiện khi giá càng leo thang, người mua ở thực càng dè dặt, thậm chí “đuối sức” trước áp lực tài chính ngày một lớn.

Thị trường phân hóa

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 1/2026, đất nền là loại hình ghi nhận mức tăng quan tâm mạnh nhất trong nhóm bất động sản bán, với mức tăng tới 34% so với cùng kỳ năm trước.

Các phân khúc khác như nhà riêng và biệt thự cũng tăng lần lượt 26% và 21%. Điều này phản ánh sự trở lại của dòng tiền cũng như kỳ vọng phục hồi của thị trường sau giai đoạn trầm lắng.

Tuy nhiên, đi cùng với mức độ quan tâm là đà tăng giá nhanh chóng. Dữ liệu từ VARS cho thấy giá chào bán đất nền tại nhiều dự án đã tăng khoảng 20%.

Giá đất nền vẫn tăng dù thanh khoản không mấy bứt phá.

Trên thị trường thứ cấp, mức tăng còn cao hơn, dao động từ 20% đến 100% tại một số khu vực có nền giá thấp. Giá nhà ở thấp tầng cũng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước, thiết lập một mặt bằng giá mới.

Điều đáng nói là đà tăng này không diễn ra đồng đều mà phân hóa rõ rệt theo từng khu vực. Những nơi có hạ tầng phát triển nhanh, kết nối thuận lợi, tốc độ đô thị hóa cao thường ghi nhận mức tăng mạnh hơn.

Ngược lại, các khu vực xa trung tâm, thiếu động lực phát triển hoặc chưa hoàn thiện pháp lý lại có thanh khoản thấp, dù giá vẫn bị đẩy lên theo kỳ vọng.

Thực tế thị trường cho thấy, lượng người tìm kiếm và đi xem đất nền đang gia tăng, nhưng giao dịch thực tế lại không tương xứng. Anh Hoàng Đức, môi giới tại khu vực phía Tây Hà Nội, thừa nhận khách hàng quan tâm nhiều hơn, song phần lớn vẫn trong trạng thái “nghe ngóng”, so sánh giá giữa các khu vực trước khi đưa ra quyết định.

“Tỷ lệ chốt giao dịch vẫn ở mức khá thấp so với kỳ vọng. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự chênh lệch ngày càng lớn giữa mặt bằng giá và khả năng chi trả của người mua ở thực. Sau một thời gian ngắn, giá đất tại nhiều khu vực vùng ven đã tăng thêm hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng mỗi lô, vượt xa dự toán ban đầu của không ít hộ gia đình”, anh Đức phân tích.

Những trường hợp cụ thể phản ánh rõ nét thực trạng này. Anh Đức kể, nhiều người mua có nhu cầu ở thực cho biết dù đã khảo sát nhiều khu vực, họ vẫn chưa thể “xuống tiền” do lo ngại giá bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực.

“Tâm lý phòng thủ, thận trọng trở thành xu hướng chủ đạo, thay thế cho tâm lý “mua nhanh kẻo lỡ” từng phổ biến trong các giai đoạn sốt đất trước đây”, anh Đức nói thêm.

Giá vẫn khó giảm

Đà tăng giá của đất nền hiện nay, theo chuyên gia, được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố cộng hưởng. Trước hết là tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài.

Trong khi đó, nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt trong bối cảnh các kênh đầu tư khác chưa thực sự ổn định. Sự mất cân đối cung – cầu đã tạo áp lực đẩy giá đi lên.

Bên cạnh đó, yếu tố chi phí đầu vào gia tăng cũng góp phần quan trọng. Giá đất, vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và áp lực lạm phát đều tăng, buộc các chủ đầu tư phải thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn. Đây là yếu tố mang tính cấu trúc, khiến giá bất động sản khó có thể giảm sâu trong ngắn hạn.

Một động lực khác không thể bỏ qua là kỳ vọng hạ tầng. Việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm như đường vành đai, tuyến metro hay mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông (TOD) đang tạo lực đẩy mạnh cho giá đất tại các khu vực vệ tinh. Dòng tiền vì thế có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven – nơi còn dư địa tăng giá và quỹ đất lớn.

Tuy nhiên, không phải mọi mức tăng đều phản ánh giá trị thực. Tại một số khu vực, giá đất bị đẩy lên theo thông tin quy hoạch chưa rõ ràng hoặc kỳ vọng hạ tầng trong tương lai xa. Hiện tượng “tăng giá theo tin đồn” này tiềm ẩn rủi ro lớn, đặc biệt với những người mua ở thực thiếu thông tin hoặc chịu áp lực phải mua sớm.

Ngoài ra, yếu tố tín dụng cũng đang tác động đáng kể đến thị trường. Dư nợ bất động sản ở mức cao khiến khả năng kiểm soát dòng vốn từ hệ thống ngân hàng trở nên hiện hữu. Nếu tín dụng bị siết lại, sức cầu – đặc biệt là từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính – sẽ bị ảnh hưởng rõ rệt, kéo theo thanh khoản suy giảm.

Trong bối cảnh đó, theo ông Nguyễn Quốc Anh, chuyên gia cao cấp của Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền năm 2026 đang bước vào một trạng thái mới, giá vẫn có xu hướng tăng, nhưng thanh khoản không còn bùng nổ.

Thay vào đó là sự phân hóa mạnh giữa các khu vực, các phân khúc và nhóm khách hàng. Những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện vẫn có giao dịch, trong khi phần lớn còn lại rơi vào trạng thái “đóng băng tương đối”.

Từ góc độ chuyên gia, nhiều nhận định cho rằng thị trường đang chuyển từ trạng thái “nóng” sang “ổn định”. Khi nguồn cung dần được khơi thông nhờ các chính sách mới, áp lực tăng giá có thể giảm bớt.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc giá sẽ giảm sâu, mà nhiều khả năng sẽ tăng chậm lại hoặc đi ngang trong một số giai đoạn.

Đối với nhà đầu tư, bối cảnh mới đòi hỏi sự thay đổi trong chiến lược. Không còn những “cơn sóng” ngắn hạn dễ dàng, việc đầu tư đất nền cần gắn với tầm nhìn dài hạn, lựa chọn kỹ lưỡng và quản trị rủi ro chặt chẽ. Đặc biệt, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc thận trọng trong bối cảnh lãi suất và chính sách tín dụng có thể biến động.

Với người mua ở thực, bài toán trở nên khó khăn hơn khi mặt bằng giá vượt quá khả năng tài chính. Việc trì hoãn quyết định mua nhà, chuyển sang thuê hoặc tìm kiếm các khu vực xa hơn trung tâm đang trở thành lựa chọn phổ biến. Tuy nhiên, điều này cũng kéo theo những hệ lụy về chất lượng sống và chi phí đi lại trong dài hạn.

Giá đất nền tăng cao trong năm 2026 là biểu hiện của kỳ vọng phục hồi, nhưng đồng thời cũng đặt ra thách thức lớn về khả năng tiếp cận nhà ở. Khi mặt bằng giá vượt quá “ngưỡng chịu đựng” của người mua ở thực, thị trường buộc phải điều chỉnh theo hướng bền vững hơn.

Hưng Nguyên