Dòng vốn bất động sản cần chảy vào đúng nơi tạo ra giá trị thực

Nguồn vốn luôn giữ vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh yêu cầu mở rộng các kênh huy động vốn, việc sử dụng hiệu quả nguồn lực tài chính đang trở thành một trong những vấn đề trọng tâm nhằm thúc đẩy thị trường phát triển bền vững…

Nguồn vốn luôn giữ vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản. Ảnh: Hoàng Bách

Tại Hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” do Báo Thanh tra tổ chức ngày 22/7/2026, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước), nhận định vấn đề hiện nay không chỉ đơn thuần là “khơi thông” dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản, mà quan trọng hơn là phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực.

ĐIỀU HÀNH TÍN DỤNG THEO HƯỚNG LINH HOẠT

Theo Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã và đang triển khai đồng bộ nhiều chính sách thông qua việc điều hành chủ động, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách vĩ mô khác, góp phần ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối và mặt bằng lãi suất cho vay.

Cụ thể, thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, đồng thời, yêu cầu tổ chức tín dụng phải công bố thông tin lãi suất cho vay trên trang thông tin điện tử của ngân hàng, để khách hàng tham khảo khi tiếp cận vốn.

Đáng chú ý, Ngân hàng Nhà nước cũng quy định hệ số rủi ro của những khoản vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với bất động sản thương mại thông thường. Qua đó, tạo điều kiện thuận lợi và khuyến khích các ngân hàng mở rộng tín dụng cho phân khúc này.

Năm 2026, định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đặt ở mức là 15%. Các ngân hàng được yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Mặc dù vậy, nhằm tạo dư địa cho một số phân khúc bất động sản ưu tiên, từ ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước cho phép không tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng.

Cùng với đó, để đáp ứng nhu cầu vay vốn trung và dài hạn của những dự án lớn, Ngân hàng Nhà nước còn nới tỷ lệ tối đa dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn từ mức 30% lên 40% (chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026).

Nhằm bảo đảm dòng vốn phân bổ đúng nơi tạo ra giá trị thực, theo ông Hà, Ngân hàng Nhà nước đã có kiến nghị với Bộ Xây dựng đẩy mạnh nghiên cứu đề xuất ban hành Nghị định về Quỹ phát triển nhà ở, xây dựng mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; hoàn thiện cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản và đất đai để ngân hàng có cơ sở định giá sát giá trị thực, hạn chế cho vay đầu cơ.

Đồng thời đã đề nghị Bộ Tài chính hoàn thiện quy định về thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp; UBND các tỉnh, thành phố tập trung giải quyết nhanh thủ tục hành chính, công bố danh mục dự án đủ điều kiện để các tổ chức tín dụng xem xét cấp tín dụng, giải ngân kịp thời.

MỞ RỘNG KÊNH DẪN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Theo ông Đào Văn Hà, thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục điều hành tín dụng phù hợp với mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và hỗ trợ tăng trưởng, đồng thời bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống.

"Định hướng tốc độ tăng trưởng tín dụng trong năm 2026 được Ngân hàng Nhà nước xác định ở mức 15% và sẽ điều hành linh hoạt, có tăng có giảm theo diễn biến thực tế, kết hợp triển khai các công cụ hỗ trợ thanh khoản cho các tổ chức tín dụng. Mặt khác, mức lãi suất chính sách cũng được điều hành phù hợp với diễn biến kinh tế và mục tiêu lạm phát nhằm ổn định mặt bằng lãi suất thị trường", Đại diện Ngân hàng Nhà nước một lần nữa nhấn mạnh.

Đặc biệt về chính sách tín dụng, ông Hà cho biết Ngân hàng Nhà nước định hướng đáp ứng nhu cầu vốn phù hợp với khả năng hấp thụ của nền kinh tế, thúc đẩy dòng vốn vào lĩnh vực ưu tiên như: sản xuất kinh doanh theo đúng chủ trương của Chính phủ. Song song với đó, cơ quan quản lý sẽ kiểm soát chặt tín dụng ở lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Bên cạnh tín dụng, việc phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn cũng được xem là hướng đi quan trọng nhằm tạo thêm nguồn lực cho thị trường bất động sản.

Ở góc độ này, ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và bù trừ chứng khoán Việt Nam, lưu ý về nguồn lực tài chính có 4 kênh chính hướng tới: kênh đầu tư công của Chính phủ; kênh tiếp cận thông qua thị trường vốn; kênh tín dụng ngân hàng và kênh FDI.

Theo ông Sơn, để tiếp cận các kênh huy động vốn dài hạn, một số công cụ nợ có thể triển khai như: phát hành trái phiếu, các sản phẩm của ngân hàng, trong đó có thể là trái phiếu tăng vốn cấp 2. Đồng thời, doanh nghiệp phải nâng cao hiệu quả quản trị công ty. Tất cả vấn đề về pháp lý, minh bạch, kiểm toán và các yêu cầu khác cần triển khai nhằm phục vụ mục tiêu nâng hạng thị trường.

Thanh Xuân