Định giá đất vẫn mắc nút thắt dữ liệu

Khoảng trống trong căn cứ định giá

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản góp ý đối với dự thảo Quyết định quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 của UBND TP. Hồ Chí Minh.

Theo HoREA, dự thảo vẫn giữ phương pháp xác định giá đất cụ thể đối với phần lớn dự án bất động sản do bảng giá đất hiện hành chưa đủ chi tiết để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính. Điều này cho thấy mục tiêu mở rộng áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 vẫn chưa thể triển khai như kỳ vọng.

Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị TP. Hồ Chí Minh tiếp tục hoàn thiện bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để từng bước mở rộng phạm vi áp dụng cơ chế mới, thay vì để phần lớn dự án tiếp tục xác định giá đất cụ thể.

Nhận định của HoREA cũng phù hợp với hướng dẫn của Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường). Cụ thể, tại Công văn số 2898/QLĐĐ-KTPTQĐ gửi UBND TP. Hồ Chí Minh ngày 19/6, đơn vị này cho rằng bảng giá đất hiện hành của TP. Hồ Chí Minh chủ yếu xác định giá đối với các thửa đất mặt tiền, trong khi nhiều vị trí còn lại được xác định theo tỷ lệ phần trăm.

Vì vậy, việc áp dụng trực tiếp bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính nghĩa vụ tài chính hoặc bồi thường trong nhiều trường hợp vẫn chưa phản ánh đầy đủ đặc điểm của từng vị trí đất. Khi chưa có đủ căn cứ để áp dụng cơ chế mới, địa phương vẫn phải tiếp tục xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Cùng quan điểm với HoREA, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, định giá đất đã trở thành một trong những điểm nghẽn lớn của môi trường đầu tư khi tác động trực tiếp đến phát triển dự án, tín dụng và thị trường vốn.

Theo ông Khôi, dữ liệu giao dịch bất động sản vẫn phân tán ở nhiều cơ quan, thiếu cập nhật và chưa phản ánh đầy đủ diễn biến của thị trường, khiến việc áp dụng các phương pháp định giá có thể cho kết quả khác nhau. Khi dữ liệu đầu vào chưa đủ độ tin cậy, không chỉ tính minh bạch của thị trường bị ảnh hưởng mà khả năng dự báo chi phí đất của doanh nghiệp cũng giảm đáng kể.

Ghi nhận từ cộng đồng doanh nghiệp bất động sản cho thấy khoảng trống trong căn cứ định giá đang tác động trực tiếp đến bài toán đầu tư. Tổ chức DKRA Consulting cho rằng, điều nhiều doanh nghiệp quan tâm không phải hệ số điều chỉnh được quy định ở mức cao hay thấp mà là khả năng xác định được nghĩa vụ tài chính về đất ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án.

Theo đó, khi chi phí đất vẫn phải chờ xác định theo giá đất cụ thể, doanh nghiệp buộc phải xây dựng nhiều kịch bản tài chính, làm giảm tính chủ động trong huy động vốn, tính toán hiệu quả đầu tư và quyết định thời điểm triển khai dự án. Trong bối cảnh đó, các chi phí như bồi thường, lãi vay và vật liệu xây dựng tiếp tục biến động sẽ tạo thêm sức ép lên giá vốn, làm giảm hiệu quả đầu tư và hạn chế khả năng đưa nguồn cung mới ra thị trường.

Sớm hoàn thiện bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong bài toán chi phí dự án và đẩy nhanh nguồn cung nhà ở ra thị trường

Chi phí đất trở thành biến số đầu tư

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc phần lớn dự án bất động sản vẫn phải xác định giá đất cụ thể khiến doanh nghiệp không thể chốt tổng mức đầu tư ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án. Khi tiền sử dụng đất chưa được xác định, mọi biến động của chi phí bồi thường, chi phí xây dựng và chi phí tài chính trong thời gian chờ đợi đều tiếp tục cộng dồn vào giá vốn.

HoREA cũng cho rằng nếu dữ liệu chưa phản ánh đầy đủ giá trị của từng vị trí đất nhưng áp dụng đồng loạt bảng giá đất và hệ số điều chỉnh thì nghĩa vụ tài chính của một số dự án có thể tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư. Ngược lại, nếu phần lớn dự án vẫn phải xác định giá đất cụ thể thì mục tiêu rút ngắn thời gian thực hiện Nghị quyết số 254 sẽ khó đạt được. Vì vậy, điều cần hoàn thiện không phải là lựa chọn phương pháp định giá mà là hệ thống dữ liệu làm căn cứ định giá.

Theo nhận định của DKRA Consulting, mặt bằng giá sơ cấp bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận hiện nay vẫn tiếp tục chịu áp lực từ các chi phí đầu vào, trong đó có tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính. Trong khi đó, nguồn cung mới trên thị trường thời gian qua chủ yếu đến từ các dự án đã hoàn tất pháp lý và nghĩa vụ tài chính về đất. Điều này cho thấy chi phí đất càng chậm được xác định thì giá vốn dự án càng chịu nhiều áp lực, trong khi khả năng bổ sung nguồn cung mới cho thị trường cũng bị ảnh hưởng.

Ở góc độ đầu tư tài chính, nhiều chuyên gia cho rằng tiền sử dụng đất không chỉ là nghĩa vụ tài chính với nhà nước mà còn là cơ sở để doanh nghiệp xác định tổng mức đầu tư, tổ chức tín dụng thẩm định dự án, nhà đầu tư đánh giá hiệu quả dòng vốn và thị trường hình thành mặt bằng giá.

Do đó, khi khoản chi phí này chỉ được xác định ở giai đoạn cuối của quá trình đầu tư, rủi ro của dự án sẽ gia tăng, kéo theo chi phí vốn và mức độ thận trọng của các bên tham gia thị trường. Vì vậy, cơ quan điều hành cần nhìn nhận mục tiêu của cải cách định giá đất không chỉ là rút ngắn thủ tục hành chính mà quan trọng hơn là xây dựng cơ chế giúp doanh nghiệp, tổ chức tín dụng và nhà đầu tư có thể xác định tương đối chính xác chi phí đất ngay từ khi lập dự án. Khi đó, dòng vốn sẽ được phân bổ hiệu quả hơn, nguồn cung mới có điều kiện cải thiện, đồng thời nhà nước vẫn bảo đảm yêu cầu quản lý, minh bạch và hạn chế thất thu ngân sách.

Thạch Bình