Đầu tư công tăng tốc: 'Cú hích' lớn cho thị trường bất động sản

“Cú hích” từ hạ tầng đi trước

Theo Nghị quyết của Quốc hội (Nghị quyết số 27/2026/QH16, ngày 24-4-2026) về Kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030, tổng mức vốn được bố trí lên tới 8,22 triệu tỷ đồng, cao nhất từ trước đến nay và gấp khoảng 2,7 lần giai đoạn 2021-2025. Quốc hội cũng dành khoảng 10% vốn ngân sách Trung ương làm nguồn dự phòng để xử lý các nhiệm vụ phát sinh trong quá trình triển khai kế hoạch trung hạn.

Kế hoạch giải ngân và phân bổ vốn được xác định tập trung ưu tiên những dự án hạ tầng chiến lược có tính lan tỏa lớn, thuộc các lĩnh vực: Hệ thống giao thông trọng điểm quốc gia; Hạ tầng chuyển đổi số, năng lượng, cấp thoát nước, thích ứng biến đổi khí hậu; Các chương trình mục tiêu quốc gia; Hạ tầng y tế, giáo dục, văn hóa và an sinh xã hội…

Giai đoạn 2021-2025, đầu tư công đã góp phần thúc đẩy hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bắc - Nam, sân bay quốc tế Long Thành, đường Vành đai 3 thành phố Hồ Chí Minh, Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội, các tuyến metro tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh… Nhờ đó, thị trường BĐS tại nhiều khu vực ven đô, các địa phương có hạ tầng kết nối tốt đã ghi nhận sự tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn giá trị.

Kế hoạch giải ngân vốn đầu tư công giai đoạn 2026-2030 cao gấp 2,7 lần so với giai đoạn 2025-2030. Ảnh: Phạm Hùng

Bước sang giai đoạn 2026-2030, với quy mô vốn đầu tư công lên tới 8,22 triệu tỷ đồng, dư địa tác động sẽ còn lớn hơn rất nhiều. Tại Hà Nội, việc triển khai Vành đai 4 đang tạo ra kỳ vọng lớn cho các khu vực phía Tây và phía Bắc thành phố; nhiều khu vực như Hoài Đức, Đan Phượng, Mê Linh, Đông Anh… đang trở thành điểm đến của các dự án đô thị quy mô lớn.

Tương tự, khu vực phía Nam, các tuyến vành đai và cao tốc kết nối thành phố Hồ Chí Minh với Đồng Nai, Tây Ninh… đang tạo động lực mạnh lớn cho sự phát triển của các đô thị vệ tinh. Theo các chuyên gia kinh tế, đây là nguồn lực đủ mạnh để tạo bước chuyển biến căn bản hệ thống kết cấu hạ tầng quốc gia, mở rộng không gian phát triển cho thị trường BĐS.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy, ở đâu hạ tầng phát triển, ở đó thị trường BĐS khởi sắc. Các tuyến đường vành đai, cao tốc, metro, sân bay, cảng biển… không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý mà còn tái cấu trúc không gian phát triển đô thị, tạo động lực hình thành các cực tăng trưởng mới.

Chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực cho rằng, đầu tư công luôn có vai trò “vốn mồi”, tạo hiệu ứng lan tỏa tới nhiều lĩnh vực. Khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, chi phí logistics giảm, kết nối vùng thuận lợi hơn sẽ kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và du lịch.

“Điều này giúp thị trường BĐS có thêm động lực phục hồi và tăng trưởng bền vững. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu, dòng tiền đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng phát triển và tiềm năng khai thác thực. Vì vậy, các dự án đầu tư công lớn sẽ tiếp tục là “nam châm” hút dòng vốn đầu tư BĐS”, TS Cấn Văn Lực phân tích.

Bất động sản hưởng lợi lớn

Theo đánh giá, một trong những tác động rõ nét nhất của đầu tư công là thúc đẩy quá trình đô thị hóa và giãn dân khỏi khu vực lõi đô thị. Khi các tuyến giao thông kết nối liên vùng được hoàn thiện, khoảng cách di chuyển được rút ngắn, người dân có xu hướng dịch chuyển về các khu vực ven đô để tìm kiếm không gian sống chất lượng hơn với chi phí hợp lý.

Đặc biệt, giai đoạn tới sẽ chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ trong cấu trúc đô thị tại Việt Nam. Hạ tầng giao thông hiện đại sẽ tạo điều kiện để phát triển các mô hình đô thị tích hợp, đô thị TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng), đô thị xanh và đô thị thông minh. Đây cũng là cơ hội lớn cho thị trường BĐS khi nhu cầu về nhà ở, văn phòng, thương mại, nghỉ dưỡng tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ sẽ tăng mạnh.

Thị trường BĐS sẽ được hưởng lợi lớn từ các dự án đầu tư công. Ảnh: Doãn Thành

Trong đó, BĐS công nghiệp được đánh giá sẽ là lĩnh vực hưởng lợi rõ nét nhất từ làn sóng đầu tư công mới. Bởi những năm gần đây, Việt Nam nổi lên là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI, việc tăng mạnh đầu tư công sẽ giúp hoàn thiện mạng lưới cao tốc, cảng biển, sân bay, trung tâm logistics…, qua đó tạo nền tảng cho sự phát triển của các khu công nghiệp và đô thị công nghiệp.

“Khi hạ tầng được cải thiện đồng bộ, xu hướng dịch chuyển sản xuất về các địa phương mới sẽ gia tăng, thay vì tập trung tại các trung tâm truyền thống sẽ mở ra cơ hội lớn cho các tỉnh có quỹ đất dồi dào và khả năng kết nối tốt. Đáng chú ý, sự phát triển của BĐS công nghiệp còn kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở cho chuyên gia, công nhân, thương mại và dịch vụ phụ trợ, tạo nên hệ sinh thái đô thị mới”, PGS. TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương phân tích.

Tuy nhiên, theo chuyên gia về pháp lý BĐS, luật sư Trịnh Hữu Đức, dù hạ tầng tạo ra cơ hội lớn cho thị trường BĐS, song nguy cơ xảy ra tình trạng đầu cơ, “sốt đất” ăn theo quy hoạch là rất cao nếu thiếu kiểm soát. Bởi thực tế cho thấy, nhiều khu vực có thông tin triển khai dự án hạ tầng lớn, giá đất thường bị đẩy lên nhanh chóng dù hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc chưa triển khai, có thể gây ra những hệ lụy như mất cân đối cung - cầu, gia tăng rủi ro cho nhà đầu tư và ảnh hưởng tới an sinh xã hội.

“Để thị trường phát triển lành mạnh, cần đồng bộ nhiều giải pháp như minh bạch thông tin quy hoạch, kiểm soát hoạt động môi giới, chống đầu cơ và tăng cường quản lý giá đất. Đồng thời, việc lựa chọn dự án đầu tư cần dựa trên nhu cầu thực, khả năng khai thác thực tế và tiềm năng phát triển dài hạn thay vì chạy theo tâm lý đám đông”, luật sư Trịnh Hữu Đức nêu quan điểm.

Các chuyên gia đều chung quan điểm rằng, việc giải ngân hiệu quả nguồn vốn đầu tư công là yếu tố quyết định, sẽ tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế và thị trường BĐS. Đặc biệt, những địa phương có quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ và khả năng thu hút đầu tư tốt sẽ trở thành tâm điểm của dòng vốn và là động lực tăng trưởng mới của thị trường địa ốc trong thập niên tới. Ngược lại, nếu chậm tiến độ hoặc đầu tư dàn trải sẽ làm giảm hiệu quả lan tỏa của dòng vốn.

Doãn Thành