Căn hộ sắp bàn giao bất ngờ giảm giá

Chia sẻ với Tri Thức - Znews, anh Minh Tâm, một môi giới bất động sản tại TP.HCM, cho biết thị trường đang bắt đầu xuất hiện tình trạng giảm giá tại một số dự án sắp bàn giao.

Theo anh Tâm, tại một dự án ở khu đông TP.HCM, một căn hộ 2 phòng ngủ có giá gốc khoảng 10 tỷ đồng. Với chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư, giá thực tế còn 8,8 tỷ đồng, tức xấp xỉ 9,7 tỷ đồng khi tính thêm VAT. Chủ nhà đã thanh toán khoảng 20% giá trị nhưng hiện rao bán lại khoảng 9 tỷ đồng, đồng nghĩa thấp hơn khoảng 700 triệu đồng so với giá mua.

Giảm giá để "thoát hàng"

Một trường hợp khác là căn penthouse 4 phòng ngủ có giá gốc khoảng 26 tỷ đồng. Chủ nhà đã bỏ vào 6 tỷ đồng vốn tự có và vay ngân hàng 20 tỷ đồng. Hiện căn hộ được rao bán khoảng 24 tỷ đồng, tương đương mức lỗ lên đến 2 tỷ đồng.

Theo anh Tâm, nguyên nhân chính đến từ áp lực tài chính khi dự án bước vào giai đoạn bàn giao. Do vậy, những khách hàng vay tỷ lệ cao buộc phải bán sớm để tránh gánh nặng lãi suất thả nổi hoặc do không còn đáp ứng điều kiện hưởng ưu đãi.

Bên cạnh đó, phân khu này được mở bán trong giai đoạn thị trường sôi động với mức giá cao, trong khi các phân khu ra sau phải điều chỉnh giảm để cạnh tranh với dự án lân cận. Điều này khiến những người mua ở giai đoạn đầu phải hạ giá nếu muốn "thoát" hàng nhanh.

Cũng tại khu đông, anh Phạm Thường, môi giới chuyên bán căn hộ lâu năm, cho biết tại một dự án khác, căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 47 m2 từng được rao bán khoảng 2,9-3 tỷ đồng vào cuối năm ngoái, nhưng hiện đã giảm còn khoảng 2,7 tỷ đồng, thậm chí có căn xuống mức 2,5 tỷ đồng.

Anh Thường dẫn chứng một căn hộ 1 phòng ngủ đang thanh toán theo tiến độ, dự kiến nhận nhà vào tháng 5 tới, đã đóng khoảng 45% giá trị, vừa được rao bán gấp với giá 2,5 tỷ đồng và nhanh chóng có người mua. "Trước đó vài tháng, những căn tương tự vẫn được rao quanh mức 3 tỷ đồng", anh nhấn mạnh.

Một số sàn môi giới từng "ôm" hàng trong giai đoạn thị trường sôi động đang bán ra, chấp nhận giảm lợi nhuận hoặc phí môi giới để tăng thanh khoản. Ảnh minh họa: Quỳnh Danh.

Ngoài áp lực lãi suất khi sắp bàn giao, theo anh Thường, một số sàn môi giới từng "ôm" hàng trong giai đoạn thị trường sôi động cũng đang bán ra, chấp nhận giảm lợi nhuận hoặc phí môi giới để tăng thanh khoản.

Đằng sau tình trạng giảm giá căn hộ

Dù đã xuất hiện một số trường hợp giảm giá, anh Phạm Thường cho rằng thị trường hiện chủ yếu rơi vào trạng thái giao dịch chậm, chưa hình thành làn sóng giảm giá trên diện rộng. Theo anh, phần lớn trường hợp giảm giá thực chất là người bán điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để tăng thanh khoản.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết tình trạng bán ngang giá hoặc lỗ nhẹ hiện chỉ ghi nhận tại một số dự án nhưng không phổ biến.

Tại TP.HCM, hiện tượng này xuất hiện rải rác ở TP Thủ Đức hoặc một số dự án căn hộ tại Bình Dương (cũ), chủ yếu với những sản phẩm được mua cách đây khoảng một năm và nay cần giảm giá để "thoát hàng".

Ông Tuấn khẳng định xu hướng này chỉ diễn ra cục bộ. Theo ông, phải nhìn lại năm 2022 mới có thể coi là giai đoạn cắt lỗ trên diện rộng, khi tỷ lệ tin đăng giảm giá chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung. Trong khi đó, hiện nay, việc giảm giá mới chỉ xuất hiện rải rác tại một số dự án.

Chưa kể, nhiều trường hợp được xem là "giảm giá" thực chất chỉ là điều chỉnh lại mức kỳ vọng lợi nhuận. "Chẳng hạn, một sản phẩm có giá 10 tỷ ở đầu năm, tăng lên 15 tỷ vào cuối năm, hiện được rao bán ở mức 13 tỷ. Mức giảm này chủ yếu nhằm tăng khả năng giao dịch, chứ không phải bán lỗ", ông Tuấn nói với Tri Thức - Znews.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam cho biết trong giai đoạn đầu khi lãi suất tăng, nhà đầu tư thường cố gắng duy trì tài sản bằng cách thắt chặt chi tiêu hoặc tái cơ cấu tài chính. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất cao kéo dài 6-12 tháng, làn sóng thoái vốn có thể gia tăng, với mức chiết khấu 10-30% so với giá ban đầu nhằm giảm áp lực tín dụng.

Theo ông, xu hướng này có thể diễn biến tiêu cực hơn tại các dự án chậm tiến độ hoặc chưa hoàn thiện pháp lý, khiến tình trạng bán cắt lỗ trên thị trường thứ cấp gia tăng cả về tần suất lẫn quy mô.

Trên thực tế, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy lãi suất không tác động ngay đến giá nhà mà ảnh hưởng trước hết đến nhu cầu mua. Theo ông Tuấn, ngay từ đầu năm, khi xuất hiện thông tin điều chỉnh lãi suất, mức độ quan tâm đến bất động sản đã giảm khoảng 12% so với quý trước.

Vị này nhận định nếu lãi suất không giảm hoặc tiếp tục tăng, áp lực điều chỉnh giá sẽ không chỉ dừng ở phân khúc căn hộ mà có thể lan sang các loại hình bất động sản khác.

Tuy vậy, với mặt bằng lãi suất thả nổi hiện nay khoảng 10%/năm tại nhóm ngân hàng quốc doanh và 13-14%/năm tại các ngân hàng thương mại, ông Tuấn cho rằng thị trường vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh có kiểm soát và "dễ thở" hơn so với năm 2022. Theo vị này, chỉ khi lãi suất tăng lên mức 18-20%/năm, rủi ro đổ vỡ mới thực sự trở nên rõ rệt.

Liên Phạm