Bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc thực chất thay cho tăng nóng

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố cho thấy, năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung. Sự gia tăng mạnh mẽ này phản ánh rõ nỗ lực khơi thông thị trường sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Lãi suất đảo chiều, thị trường đối mặt phép thử tài chính

Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa được giải cơn khát hoàn toàn. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng. Phần lớn sản phẩm mới vẫn tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp và các dòng sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn, trong khi nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của số đông vẫn khan hiếm.

Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ trên thị trường hiện được chào bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Chính sự lệch pha này khiến nghịch lý tiếp tục tồn tại: nguồn cung tăng nhanh, nhưng giá bất động sản (BĐS) vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Từ cuối năm 2025, thị trường địa ốc bắt đầu chứng kiến những thay đổi đáng kể. Vẫn có những dự án có sức hấp thụ tốt, song bức tranh chung không còn như giai đoạn tăng nóng, tức là dự án nào cũng tăng giá. Khi nguồn cung bung ra đồng loạt trên diện rộng, với nhiều lựa chọn hơn, sự phân hóa ngày càng rõ nét, cả theo khu vực, phân khúc lẫn năng lực chủ đầu tư.

Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trở lại, áp lực tài chính nhanh chóng bộc lộ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn và tham gia thị trường trong những đợt tăng “nóng”.

Thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo khó tăng nóng như giai đoạn trước đây. Ảnh: T.L

Anh Nguyễn Minh, nhân viên một chi nhánh ngân hàng thương mại tại phường Bàn Cờ (TP.HCM), cho biết: “Gần đây, một khách hàng đã đặt cọc 200 triệu đồng để mua căn hộ cao cấp nhưng quyết định chấp nhận mất cọc ngay khi nghe thông tin lãi suất cho vay tăng mạnh. Nguyên nhân là mức lãi suất ưu đãi hiện chỉ kéo dài 3 - 6 tháng, sau đó chuyển sang thả nổi, tiềm ẩn rủi ro lớn cho dòng tiền dài hạn.

Đáng chú ý, gần đây đã có ngân hàng lớn vừa thông báo lãi suất cho vay BĐS sau thời gian ưu đãi lên tới khoảng 14%/năm. Trong bối cảnh tín dụng BĐS tiếp tục bị kiểm soát chặt, mặt bằng lãi suất tăng cao được xem là xu hướng khó tránh khỏi, buộc người mua nhà phải cân nhắc lại khả năng chịu đựng tài chính”.

Câu chuyện trên không còn mang tính cá biệt, mà cho thấy lãi suất cho vay BĐS đang trở thành “bộ lọc” tự nhiên của thị trường, loại bỏ dần những dòng tiền đầu cơ ngắn hạn và thiếu nền tảng tài chính.

Song song với áp lực lãi suất, hạ tầng tiếp tục là điểm tựa quan trọng giúp thị trường tránh rơi vào suy giảm sâu. Trong vài năm trở lại đây, việc đẩy mạnh phát triển các tuyến cao tốc, vành đai, trục liên vùng, liên tỉnh đã tạo ra những thay đổi mang tính nền tảng.

Hạ tầng không chỉ giúp gia tăng giá trị bất động sản mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển, tạo điều kiện cho các dự án lan tỏa ra khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa quỹ đất lớn và mặt bằng giá phù hợp hơn.

Cùng với hạ tầng, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án đã trở thành lực đẩy quan trọng cho nguồn cung. Khoảng một nghìn dự án đã được gỡ khó và triển khai trở lại. Đồng thời, nhiều dự án mới, trong đó có những dự án quy mô lên tới hàng nghìn ha, cũng được phê duyệt và nhanh chóng khởi động, thậm chí được thúc đẩy triển khai sớm nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất theo các quy định mới.

Sàng lọc dòng tiền và vai trò điều tiết

Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng, thị trường BĐS bắt đầu vận hành theo logic cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn trải đều cho mọi khu vực và mọi phân khúc.

Phân tích cụ thể hơn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: “Trong bối cảnh giá BĐS, nhất là tại các đô thị lớn đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay, tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước”.

Theo đó, các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng trở nên rủi ro. Đặc biệt, trong bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, đáng chú ý là việc gắn mã định danh riêng cho BĐS, “đất diễn” cho đầu cơ ngắn hạn đang dần thu hẹp.

"Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi”, ông Đính nêu quan điểm.

Từ góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, áp lực cũng ngày càng lớn. Chi phí đất đai tăng mạnh theo bảng giá đất mới, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính đồng loạt leo thang. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.

Trong bối cảnh đó, uy tín và năng lực của chủ đầu tư trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những dự án đảm bảo đúng tiến độ, đầy đủ pháp lý và thực hiện đúng cam kết sẽ có ưu thế rõ rệt trong việc thu hút dòng tiền. Khi nguồn cung cải thiện, cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các dự án, mà còn giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút hệ thống phân phối và đội ngũ môi giới chuyên nghiệp. Chính sách bán hàng, mức độ minh bạch và sự chia sẻ lợi ích trở thành yếu tố quyết định.

Về trung và dài hạn, ông Dương Anh Vũ, chuyên gia kinh tế cho biết: “Thị trường BĐS khó có khả năng tăng nóng trở lại, song cũng rất khó giảm sâu. Nguyên nhân là nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao, trong khi nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và dòng vốn đầu tư cho hạ tầng được đẩy mạnh, qua đó gia tăng giá trị BĐS và củng cố lực đỡ cho thị trường. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng leo thang, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo bảng giá đất mới, đang thiết lập một mặt bằng giá cao hơn, mang tính cấu trúc cho toàn thị trường.

Tuy nhiên, sức cầu trong giai đoạn tới sẽ mang tính sàng lọc khắt khe. “Những dự án định giá vượt xa giá trị thực, vị trí thiếu kết nối hạ tầng, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc không đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ thanh khoản suy giảm, thậm chí ‘đóng băng’ giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng đi lên”, ông Vũ nói.

THÙY LINH