Áp lực lãi suất: Phép thử thị trường bất động sản trong chu kỳ sàng lọc

Quang cảnh Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới”. Ảnh: D.Thiện

Thị trường bất động sản xuất hiện nhiều “vùng giá”

Chia sẻ tại Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” do Báo Tiền Phong tổ chức chiều 23/3, ông Nguyễn Ngọc Tiến - Phó Tổng Biên tập Báo Tiền Phong cho biết, trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực lớn về chi phí vốn và dòng tiền, lãi suất không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của doanh nghiệp mà còn tác động sâu rộng tới tâm lý nhà đầu tư và người mua nhà. Thực tế thời gian qua cho thấy khi mặt bằng lãi suất biến động, thị trường đã có những phản ứng thận trọng hơn từ cả phía cung và cầu. Theo ông Tiến, việc duy trì lãi suất ổn định, ở mức thấp hợp lý sẽ là điều kiện quan trọng để khơi thông dòng vốn, tạo động lực cho doanh nghiệp mở rộng đầu tư, đồng thời giúp người dân tự tin hơn khi vay mua nhà, từ đó đặt nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững trong trung và dài hạn.

Một điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay là sự xuất hiện của nhiều “vùng giá” bất động sản phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua. TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng đây là phản ứng linh hoạt của các chủ đầu tư trong bối cảnh thanh khoản suy giảm. Không chỉ điều chỉnh giá bán, doanh nghiệp còn đẩy mạnh các chính sách hỗ trợ như kéo dài thời gian ân hạn lên 3 - 5 năm, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán. Những động thái này vừa giúp giảm áp lực tài chính cho người mua, vừa thể hiện sự thích ứng nhanh với bối cảnh của thị trường nhằm duy trì sức hấp dẫn sản phẩm. Theo ông Đính, sự xuất hiện của các “vùng giá” không phải tín hiệu suy giảm mà là cơ hội mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân và nhà đầu tư dài hạn, góp phần cải thiện thanh khoản và cân bằng thị trường.

Cùng với điều chỉnh về giá, hành vi của nhà đầu tư cũng đang thay đổi rõ rệt. TS. Nguyễn Văn Đính nhận định lực cầu đầu cơ ngắn hạn đang giảm mạnh, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Xu hướng này phản ánh sự thận trọng của dòng tiền trong bối cảnh kinh tế biến động, đồng thời cho thấy niềm tin thị trường đang được củng cố theo hướng bền vững hơn. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ, pháp lý minh bạch thay vì những sản phẩm mang tính đầu cơ. Đây được xem là tín hiệu tích cực, góp phần nâng cao chất lượng nguồn cung và định hình lại chuẩn mực phát triển của thị trường bất động sản trong dài hạn.

Ở góc độ chính sách, TS. Vũ Đình Ánh - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường, giá cả, Bộ Tài chính cho rằng đã đến lúc cần thay đổi cách nhìn về bất động sản, không nên đặt lĩnh vực này ở thế đối lập với sản xuất kinh doanh. Theo ông, bất động sản thực chất là “tài sản thực”, có đóng góp lớn cho nền kinh tế và lan tỏa sang nhiều ngành khác như xây dựng, vật liệu, tài chính. Ông ước tính đóng góp thực tế của bất động sản có thể lên tới trên 20% GDP và cần được tạo điều kiện để tăng lên mức 25 - 30% nếu Việt Nam muốn đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số. Từ đó, chuyên gia đề xuất cần xóa bỏ sự phân biệt trong chính sách tín dụng, coi bất động sản bình đẳng như các ngành sản xuất kinh doanh khác, thay vì áp đặt các rào cản tín dụng quá mức.

Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng phát biểu tại Hội thảo. Ảnh: D.Thiện

Nhiều chính sách hỗ trợ người mua nhà

Dù có nhiều tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với áp lực từ lãi suất trong bối cảnh lạm phát, biến động địa chính trị và cạnh tranh dòng vốn gia tăng. TS. Vũ Đình Ánh cảnh báo nguy cơ lãi suất khó giảm sâu, thậm chí có thể tăng do áp lực tỷ giá và nhu cầu vốn lớn từ các dự án quy mô lớn trong thời gian tới. Tuy nhiên, một điểm sáng là sự xuất hiện của các chính sách hỗ trợ lãi suất dài hạn từ chủ đầu tư, thậm chí cố định lãi suất tới 5 năm, giúp giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà và góp phần ổn định thị trường.

Từ phía hệ thống ngân hàng, ông Nguyễn Khánh Phúc - Phó Giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân, Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) cho biết các tổ chức tín dụng đang triển khai nhiều gói vay linh hoạt với thời hạn kéo dài tới 35 - 40 năm, ân hạn gốc lên đến 60 tháng nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho khách hàng.

TS. Nguyễn Quốc Hùng - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam nhấn mạnh thêm ngành ngân hàng sẽ tiếp tục đồng hành với thị trường, ưu tiên nguồn lực cho người mua nhà ở thực, đặc biệt là người trẻ chưa có nhà. Những chính sách này không chỉ hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở mà còn góp phần kích thích cầu bền vững cho thị trường bất động sản.

Về phía người tiêu dùng, theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, dù lãi suất có xu hướng tăng, nhu cầu tìm kiếm bất động sản vẫn duy trì ở mức tương đối ổn định, cho thấy thị trường chưa rơi vào trạng thái “đóng băng”. Người mua hiện có nhiều lợi thế hơn khi có thể lựa chọn kỹ lưỡng và đàm phán giá tốt, thay vì phải “xuống tiền nhanh” như giai đoạn thị trường nóng trước đây.

Tuy nhiên, đưa khuyến nghị đến nhà đầu tư cũng như người mua nhà, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cảnh báo rủi ro của việc chờ “đáy lãi suất”, bởi khi lãi suất giảm mạnh thì giá bất động sản thường tăng trở lại. Do đó, quyết định đầu tư cần dựa trên đánh giá tổng thể về vị trí, chất lượng sản phẩm và năng lực tài chính, thay vì chỉ phụ thuộc vào biến động lãi suất ngắn hạn.

Từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, một trong những động lực quan trọng cho thị trường bất động sản giai đoạn tới là việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản. Dự thảo luật sẽ hướng tới tăng phân cấp cho địa phương, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh và đặc biệt là xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường “đúng, đủ, sạch, sống”. Theo đó, Nhà nước và doanh nghiệp cùng chịu trách nhiệm minh bạch hóa thông tin, góp phần hạn chế tình trạng “thổi giá” và tạo nền tảng cho thị trường phát triển lành mạnh.

Nhìn tổng thể, các chuyên gia đều cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc cần thiết để tái cấu trúc. Đây là thời điểm bản lề, mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư có tiềm lực mở rộng quỹ đất, chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới. Nếu được hỗ trợ bởi chính sách vĩ mô ổn định, đặc biệt là lãi suất và tín dụng, thị trường bất động sản sẽ có dư địa phát triển lớn trong trung và dài hạn./.

DIỆU THIỆN