Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy trong quý I, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội và TP HCM đều giảm so với cuối năm 2025, lần lượt 23% và 5%. Tại phía Bắc, các thị trường Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng có mức giảm phổ biến 12-15%.

Ở phía Nam, xu hướng giảm diễn ra trên diện rộng. Các khu vực vừa sáp nhập vào TP HCM ghi nhận mức giảm mạnh, trong đó Bình Dương cũ sụt hơn 22%, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ giảm 15%. Những "điểm nóng" đất nền như Tây Ninh và Đồng Nai lần lượt hạ 2% và 8% so với quý trước.

Không chỉ nhu cầu suy yếu, thanh khoản thị trường cũng ở mức rất thấp. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy quý vừa qua, TP HCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền mở bán, cung cấp gần 7.500 sản phẩm sơ cấp nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ 3%, giảm một nửa so với quý trước.

Phần lớn giao dịch mới tập trung tại khu vực Tây Ninh (Long An cũ) - nơi còn quỹ đất và mức giá dễ tiếp cận. Trong khi đó, các địa phương từng là điểm nóng như Đồng Nai hay TP HCM lại rơi vào trạng thái trầm lắng, đất nền bị nhà đầu tư "ngó lơ".

Giao dịch thực tế tại nhiều dự án cũng phản ánh tình trạng ế ẩm rõ rệt. Tại Tây Ninh, một dự án quy mô vài trăm nền mở bán từ giữa năm 2025 đến nay chỉ tiêu thụ được khoảng 40% sản phẩm, nhiều lô đất mới có chủ vài tháng đã treo bảng "sang tay" tìm người mua mới. Không khí giao dịch tại một số sàn môi giới khá trầm lắng, lượng khách đến tìm hiểu giảm mạnh so với giai đoạn trước.

Nhiều dự án khác còn ghi nhận kết quả kém hơn dù chủ đầu tư liên tục tung ưu đãi như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, tặng gói xây dựng... giao dịch vẫn không cải thiện, buộc phải tạm dừng bán hàng.

Theo các sàn môi giới địa phương, thanh khoản đất nền đang suy giảm trên diện rộng. Một số dự án quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 30-40%, trong khi phần lớn dự án quy mô nhỏ chỉ đạt 15-20%.

Không chỉ người mua, nhiều doanh nghiệp cũng bắt đầu rút khỏi phân khúc này. Trên thị trường, không ít dự án đất nền quy mô nhỏ, đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng, được chào bán chuyển nhượng nhưng vẫn khó tìm đối tác. Trước bối cảnh thanh khoản thấp và biên lợi nhuận thu hẹp, nhiều doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chiến lược, chuyển sang phát triển các sản phẩm có khả năng khai thác thực như nhà phố hoặc căn hộ tầm trung.

Nói về nguyên nhân chính khiến đất nền ế khách kéo dài, các chuyên gia cho rằng bên cạnh việc dòng vốn đầu tư bị "tắc nghẽn", áp lực lãi suất và việc kiểm soát tín dụng gần đây cũng khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan, cho biết dòng tiền hiện nay có xu hướng ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng chống chịu tốt trước biến động kinh tế, trong khi đất nền, vốn mang nặng yếu tố đầu cơ, dễ bị ảnh hưởng khi môi trường vĩ mô kém thuận lợi.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, cho rằng trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, nhà đầu tư đang ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và thanh khoản tốt, thay vì chạy theo chiến lược lướt sóng ngắn hạn như trước.

Xu hướng này cũng kéo theo sự dịch chuyển dòng tiền. Nhóm khách hàng chuộng nhà liền thổ đang chuyển sang tìm kiếm sản phẩm nhà đất trong các đô thị tích hợp - nơi đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, làm việc và khai thác thương mại. Những dự án được quy hoạch bài bản, có hệ tiện ích đồng bộ và định hướng phát triển dài hạn đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn, qua đó làm suy giảm sức hút của phân khúc đất nền phân lô thuần túy trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Dù giao dịch ảm đạm, giá đất nền vẫn duy trì xu hướng tăng. Theo DKRA, trong quý I, giá sơ cấp tăng trung bình khoảng 2%, trong khi thị trường thứ cấp tăng tới 18% so với cùng kỳ năm trước. Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy giá rao bán đất nền tại Hà Nội tăng khoảng 8%, còn TP HCM mở rộng tăng hơn 24% so với cùng kỳ 2025. Đà tăng chủ yếu đến từ chi phí đầu vào cao và biến động giá tại một số dự án gần khu vực triển khai hạ tầng trọng điểm như vành đai, cao tốc hay sân bay Long Thành...

Theo dự báo của DKRA, trong quý II, TP HCM và các tỉnh phía Nam chỉ có khoảng 400 sản phẩm đất nền mới được chào bán, tiếp tục tập trung chủ yếu tại Tây Ninh. Trong khi đó, nguồn cung nhà liền thổ dự kiến tăng mạnh, với hơn 2.300 căn mở bán mới. Nhiều doanh nghiệp đã lên kế hoạch điều chỉnh pháp lý, chuyển các dự án đất nền sang phát triển nhà phố hoặc biệt thự để cải thiện thanh khoản, khiến nguồn cung đất nền trong ngắn hạn ngày càng thu hẹp.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA, nhìn nhận khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, các sản phẩm có giá trị sử dụng và tính bền vững sẽ được ưu tiên, thay thế cho nhu cầu đầu tư thuần túy dựa vào kỳ vọng tăng giá nhanh. Điều này khiến phân khúc đất nền tiếp tục đối mặt nhiều thách thức trong thời gian tới.

Phương Uyên