Xu hướng mua bán - sáp nhập mới trên thị trường địa ốc

Thị trường tăng nhịp trở lại

Sau giai đoạn dài tái cấu trúc và sàng lọc, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện những tín hiệu vận động mới. Nếu trước đây nhiều dự án phải nằm chờ vì áp lực vốn, pháp lý hoặc không tìm được đầu ra, thì bước sang năm 2026, ngày càng nhiều dự án được sang tay thành công và nhanh chóng tái khởi động.

Điểm đáng chú ý là bên mua không còn dừng lại ở việc sở hữu quỹ đất, mà bắt đầu triển khai ngay kế hoạch hoàn thiện pháp lý, điều chỉnh sản phẩm và đưa dự án trở lại thị trường.

Một trong những thương vụ gây chú ý thời gian qua là việc Công ty cổ phần Bất động sản Eco Thuận An chuyển nhượng thành công dự án Thuận An Xanh cho OBC Holdings. Dự án có quy mô hơn 6.300 m², được quy hoạch 36 tầng nổi với tổng cộng 934 căn hộ. Trước đó, sau khi hoàn tất quy hoạch chi tiết 1/500 vào tháng 9/2025, dự án từng được chào bán với mức giá khoảng 350 tỷ đồng.

Xu hướng mua bán - sáp nhập mới trên thị trường địa ốc. Ảnh bài: Đức Thanh

Theo tìm hiểu, đã có nhiều doanh nghiệp tiếp cận cơ hội M&A nhưng chưa đạt được thỏa thuận. Một trong những nguyên nhân đến từ kỳ vọng giá của bên bán và các nghĩa vụ tài chính phát sinh liên quan đến thương vụ. Song, đến tháng 1/2026, OBC Holdings chính thức công bố hoàn tất việc nhận chuyển nhượng dự án, dù giá trị giao dịch không được tiết lộ.

Ông Trần Văn Hiếu - Tổng giám đốc OBC Holdings cho biết, chiến lược của doanh nghiệp là mở rộng quỹ đất thông qua M&A các dự án có khả năng đưa vào triển khai trong thời gian ngắn. Từ khi thành lập năm 2020 đến nay, doanh nghiệp đã sở hữu 7 quỹ đất và từng bước triển khai các dự án nhà ở tại khu vực phía Nam.

Cùng xu hướng này, TT Capital là doanh nghiệp mới thành lập từ năm 2021 nhưng cũng nổi lên như một trường hợp đáng chú ý trên thị trường. Cụ thể, sau khi ghi nhận kết quả bán hàng tích cực tại dự án căn hộ đầu tiên TT AVIO ở khu vực Dĩ An, doanh nghiệp tiếp tục mở rộng quỹ đất thông qua hoạt động M&A.

Theo ông Nguyễn Trung Tín - Chủ tịch Hội đồng quản trị TT Capital, chiến lược của doanh nghiệp là tận dụng nguồn lực từ các đối tác quốc tế thay vì phát triển đơn lẻ. Hiện doanh nghiệp đang hợp tác cùng Cosmos Initia (thuộc Daiwa House) và Koterasu Group của Nhật Bản trong cả hoạt động góp vốn lẫn phát triển dự án.

Ở phân khúc thấp tầng, thị trường cũng ghi nhận thương vụ TTC Land chuyển nhượng một phần phân khu nhà phố, biệt thự tại Đảo Kim Quy cho Bee Group với giá trị khoảng 700 tỷ đồng.

Không chỉ doanh nghiệp trong nước, dòng vốn ngoại cũng đang trở lại rõ nét hơn. Báo cáo của Grant Thornton Việt Nam cho thấy, chỉ trong 2 tháng đầu năm 2026, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực dẫn đầu hoạt động M&A với 5 thương vụ được ghi nhận. Riêng 3 giao dịch công bố giá trị đã đạt khoảng 392,7 triệu USD. Nổi bật trong số đó là thương vụ Mitsubishi Corporation tiếp nhận toàn bộ phần sở hữu tại doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở cao tầng tại Bình Dương cũ, với giá trị thanh toán đợt đầu khoảng 1.901 tỷ đồng.

Dòng tiền tìm đến giá trị thực

Nếu giai đoạn trước, hoạt động M&A trên thị trường bất động sản thường gắn với chiến lược tích lũy quỹ đất và đón đầu chu kỳ tăng giá, thì hiện nay tiêu chí lựa chọn dự án đang thay đổi rõ rệt. Nhà đầu tư chỉ tập trung vào những dự án có khả năng triển khai thực tế, pháp lý rõ ràng và tạo ra giá trị khai thác trong thời gian hợp lý. Việc “mua kỳ vọng” dần nhường chỗ cho tư duy đầu tư dựa trên hiệu quả sử dụng vốn.

Theo ông Tạ Mỹ Bách - Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam, pháp lý dự án luôn được bên mua đề cao và sự thay đổi hành lang pháp lý cho thị trường M&A tại Việt Nam thời gian qua cũng có nhiều bước tiến tích cực, từ đó tác động tốt cho thị trường.

Thực tế cho thấy, khả năng hoàn tất giao dịch không còn phụ thuộc nhiều vào mức giá mà nằm ở việc dự án đã đi tới đâu trong chuỗi pháp lý, quyền sử dụng đất được xác lập như thế nào, cấu trúc sở hữu có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không và sau khi tiếp nhận có thể triển khai trong bao lâu. Đặc biệt với nhà đầu tư nước ngoài, các yếu tố như loại hình đất, thời hạn sử dụng, cấu trúc đầu tư hay khả năng tách dự án thành phần đang trở thành cơ sở để định giá tài sản.

Đại diện JLL cho biết thêm, Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội (về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất) cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất hoặc tách dự án thành phần là điểm rất tích cực, các nhà đầu tư đã chờ quy định này từ rất lâu.

Bởi đa số dự án mới đều là mô hình phức hợp, trong khi trước đây nhiều địa phương “không thích” việc chia tách, mà chỉ muốn chuyển giao toàn bộ dự án, nhưng nay quan điểm này đã thay đổi và tạo điều kiện hơn cho các thương vụ M&A dự án thành phần.

Ở góc nhìn khác, ông Neil MacGregor - Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, hoạt động M&A gia tăng trong hai năm gần đây phản ánh sự cải thiện niềm tin của thị trường khi các bộ luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản dần đi vào thực tế. Dù vậy, nguồn cung tài sản đã vận hành và tạo dòng tiền ổn định vẫn còn hạn chế. Vì thế, phần lớn dòng vốn hiện tập trung vào các dự án đang phát triển.

Một xu hướng đáng chú ý là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc đầu tư cổ phần thiểu số. Thay vì thâu tóm hoàn toàn, nhiều nhà đầu tư đang chọn cách tham gia từng bước để đánh giá thị trường, tích lũy kinh nghiệm và kiểm chứng khả năng thực thi của đối tác. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn mới. Dòng tiền không còn chạy theo quy mô quỹ đất, mà tìm đến những dự án có khả năng chuyển hóa thành sản phẩm thực, cư dân thực và dòng tiền thực.

Việt Dũng