M&A bất động sản bước vào chu kỳ mới: Cuộc sàng lọc của dòng vốn 'khổng lồ'

Hàng loạt quỹ đất, dự án quy mô lớn liên tục được đưa ra thị trường, tạo nên làn sóng giao dịch sôi động từ Nam ra Bắc. Tuy nhiên, phía sau đó không đơn thuần là hoạt động mua bán tài sản, mà là quá trình tái cơ cấu sâu rộng của toàn bộ ngành bất động sản.

Cuộc đua "mua qua bán lại"

Các chuyên gia cho rằng năm 2026 có thể trở thành điểm khởi đầu cho một chu kỳ M&A mới, nơi dòng vốn dịch chuyển mạnh mẽ từ những doanh nghiệp gặp khó khăn sang các nhà đầu tư có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án và tầm nhìn dài hạn.

Một thương vụ được giới đầu tư nhắc đến nhiều thời gian qua là khu đất rộng 2,23ha nằm trên mặt tiền đường DT743C tại Dĩ An, TP.HCM do Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Thuận Nghiệp chào bán.

Năm 2024, khu đất này được rao bán với giá khoảng 300 tỷ đồng. Dù sở hữu vị trí đắc địa, hạ tầng kết nối thuận lợi và nằm trong khu dân cư đông đúc, nhưng phần lớn diện tích là đất sản xuất, chỉ có 100m2 đất ở nên không thu hút được nhà đầu tư.

Các chuyên gia cho rằng năm 2026 có thể trở thành điểm khởi đầu cho một chu kỳ M&A mới.

Tuy nhiên, bước ngoặt xuất hiện khi Nghị quyết 171/2024/QH15 có hiệu lực. Cuối năm 2025, một doanh nghiệp bất động sản đến từ Hà Nội đã mua lại khu đất với mức giá thấp hơn giá chào bán ban đầu.

Sau khi hoàn tất thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo cơ chế mới, chỉ khoảng 3 tháng sau, doanh nghiệp này đã đưa quỹ đất trở lại thị trường với mức giá khoảng 400 tỷ đồng và nhanh chóng hoàn tất giao dịch.

Diễn biến trên thị trường M&A cho thấy thời gian qua nhiều nhà đầu tư không tập trung phát triển dự án ngay mà chủ động săn tìm các quỹ đất còn vướng mắc pháp lý, thuê đơn vị chuyên môn hoàn thiện thủ tục, sau đó chuyển nhượng lại để hưởng phần chênh lệch đáng kể.

Theo các công ty nghiên cứu thị trường, thị trường M&A bất động sản TP.HCM hiện rất sôi động với nhiều thương vụ lớn đã được thực hiện nhưng chưa công bố rộng rãi.

Đáng chú ý, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã hoàn tất việc M&A Dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển rộng gần 92ha tại Nhà Bè. Trong khi đó, Thái Group cũng vừa hoàn tất thương vụ một dự án quy mô khoảng 2.000ha tại Bình Chánh, trong đó khoảng 1.700ha đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Những thương vụ quy mô lớn liên tiếp xuất hiện cho thấy dòng tiền trên thị trường không hề thiếu. Vấn đề nằm ở việc dòng vốn đang có sự phân hóa rất mạnh.

Các nhà đầu tư chuyên săn dự án, hoàn thiện pháp lý rồi bán lại thường sở hữu nguồn lực tài chính dồi dào và có thể triển khai giao dịch nhanh chóng. Ngược lại, những doanh nghiệp mua dự án để phát triển sản phẩm lại đối mặt với nhiều rào cản.

Thị trường bước vào quá trình thanh lọc

Theo ông Phùng Quang Hải, Tổng giám đốc Five Group, làn sóng chào bán dự án tại TP.HCM đang tăng mạnh do các cơ quan quản lý đẩy nhanh quá trình rà soát các dự án chậm triển khai.

Nhiều doanh nghiệp không còn lựa chọn nào khác ngoài việc đưa dự án ra thị trường để chuyển nhượng. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung hiện nay tập trung ở các dự án vùng ven, chủ yếu là nhà phố, biệt thự hoặc đất nền phân lô, trong khi nhu cầu thực tế của thị trường lại nghiêng nhiều về căn hộ chung cư.

Ngoài ra, mức giá chào bán tại nhiều dự án vẫn được đánh giá là khá cao do đã cộng dồn chi phí giải phóng mặt bằng, lãi vay ngân hàng trong nhiều năm và phần lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư.

Theo ông Hải, nếu tổng mức đầu tư sau khi nhận chuyển nhượng vượt quá mặt bằng giá bán của thị trường thì nhà đầu tư sẽ khó tham gia, bất chấp tiềm năng của dự án.

Ở góc độ khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng tâm lý thị trường đã thay đổi đáng kể.

Những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và có thể triển khai ngay đang trở thành mục tiêu ưu tiên của các nhà đầu tư. Đây cũng là nhóm dự án dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng hơn.

Đáng chú ý, nhà đầu tư hiện không còn chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá tài sản như trước. Thay vào đó, khả năng tạo dòng tiền ổn định và hiệu quả khai thác lâu dài đang được đặt lên hàng đầu.

Theo ông Châu, áp lực tài chính kéo dài nhiều năm đã buộc nhiều doanh nghiệp địa ốc phải thay đổi chiến lược. Thay vì tiếp tục mở rộng bằng vốn vay, họ lựa chọn bán bớt tài sản hoặc tìm kiếm đối tác cùng phát triển. Chính điều này đã tạo ra nguồn cung lớn cho thị trường M&A và mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư đủ năng lực tài chính.

Trong khi đó, theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới khi dòng vốn quốc tế chuyển từ trạng thái thăm dò sang triển khai thực tế.

Nhà đầu tư nước ngoài hiện không còn xem Việt Nam là thị trường thử nghiệm mà là điểm đến chiến lược dài hạn. Những yếu tố như nhu cầu thật, pháp lý minh bạch và hiệu quả đầu tư bền vững đang trở thành tiêu chí hàng đầu.

Các chuyên gia của JLL Việt Nam cũng cho rằng những thay đổi tích cực trong hành lang pháp lý đang tạo lực đẩy quan trọng cho hoạt động M&A.

Đặc biệt, Nghị quyết 171/2024/QH15 được xem là cú hích lớn khi cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất hoặc tách dự án thành phần trong nhiều trường hợp. Đây là cơ chế mà giới đầu tư đã chờ đợi suốt nhiều năm.

Theo JLL, trước đây giá trị phổ biến của các thương vụ M&A chỉ dao động khoảng 50-70 triệu USD. Hiện nay, quy mô tối thiểu của nhiều thương vụ đã tăng lên khoảng 200 triệu USD mỗi dự án.

Sự gia tăng mạnh mẽ về quy mô giao dịch cho thấy niềm tin của dòng vốn ngoại đối với thị trường Việt Nam đang ngày càng lớn.

Trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, dòng vốn quốc tế tiếp tục gia tăng và nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao, năm 2026 được kỳ vọng sẽ trở thành năm bản lề của thị trường M&A bất động sản.

Đây không chỉ là năm của những thương vụ tỷ USD, mà còn là thời điểm mở ra một chu kỳ phát triển mới, nơi giá trị thực, hiệu quả khai thác và năng lực triển khai dự án trở thành thước đo quan trọng nhất của dòng vốn.

Hưng Nguyên