Vì sao nhiều tranh chấp bất động sản không thể đưa ra trọng tài thương mại?

Thẩm quyền với tranh chấp nhà ở được mở rộng

Đây là một trong những nội dung được các chuyên gia pháp lý thảo luận tại Hội thảo khoa học quốc gia “Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại trong bối cảnh mới” diễn ra ngày 25/6 tại Tp.HCM. Chương trình được Trung tâm trọng tài Thương mại Quốc tế TGAC phối hợp với Trường Đại học Ngân hàng Tp.HCM tổ chức.

Phát biểu tại hội thảo, ông Tôn Trung Tuấn, Phó Chánh án Tòa án Khu vực 1, Tp.HCM cho biết việc xác định đúng thẩm quyền của trọng tài thương mại trong giải quyết tranh chấp bất động sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi nếu xác định sai thẩm quyền, phán quyết trọng tài có thể bị tòa án hủy bỏ.

Ông Tôn Trung Tuấn, Phó Chánh án Tòa án Khu vực 1, Tp.HCM.

Theo Luật Trọng tài thương mại năm 2010, trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại giữa các bên; tranh chấp mà ít nhất một bên có hoạt động thương mại hoặc các tranh chấp khác được pháp luật cho phép giải quyết bằng trọng tài.

Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp liên quan đến bất động sản đều có thể đưa ra trọng tài thương mại.

Theo ông Tuấn, cần phân biệt rõ giữa tranh chấp trực tiếp về bất động sản và tranh chấp phát sinh từ các giao dịch liên quan đến bất động sản.

Trong đó, nhóm tranh chấp trực tiếp về bất động sản bao gồm tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chiếm hữu hoặc xác định tài sản chung, tài sản riêng đối với bất động sản. Đây là những tranh chấp có thể làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với bất động sản.

Quang cảnh hội thảo.

Trong khi đó, nhóm tranh chấp phát sinh từ giao dịch liên quan đến bất động sản lại tập trung vào quyền và nghĩa vụ giữa các bên phát sinh từ hợp đồng hoặc các quan hệ pháp lý khác, thay vì bản thân tài sản là bất động sản.

Đối với đất đai, pháp luật hiện hành chỉ giao thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất cho tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong những trường hợp cụ thể.

“Những tranh chấp mang tính chất vật quyền đối với đất đai nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của trọng tài thương mại”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 lại cho phép giải quyết bằng trọng tài thương mại đối với các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.

Điều này đồng nghĩa với việc trọng tài thương mại không thể giải quyết tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, nhưng vẫn có thể giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc các giao dịch thương mại có liên quan đến quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Khác với đất đai, phạm vi giải quyết tranh chấp bằng trọng tài đối với nhà ở đã được mở rộng đáng kể.

Theo Luật Nhà ở năm 2023, tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân; tranh chấp phát sinh từ các giao dịch về nhà ở hoặc vận hành nhà chung cư có thể được giải quyết bằng trọng tài nếu các bên có thỏa thuận trọng tài hợp lệ.

Đáng chú ý, quy định này không chỉ áp dụng đối với nhà ở hiện có mà còn bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, các tranh chấp liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu nhà nước vẫn thuộc thẩm quyền của tòa án do liên quan đến hoạt động quản lý tài sản công và lợi ích công cộng.

Theo các chuyên gia, việc Luật Nhà ở năm 2023 ghi nhận thẩm quyền của trọng tài thương mại đối với tranh chấp nhà ở được xem là bước tiến quan trọng trong việc mở rộng các phương thức giải quyết tranh chấp ngoài tòa án.

Nhiều khoảng trống pháp lý cần được làm rõ

Bên cạnh những quy định mới, pháp luật hiện hành vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về thẩm quyền của trọng tài đối với nhiều loại hình bất động sản khác như công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch hay officetel.

Theo ông Tôn Trung Tuấn, đây là khoảng trống pháp lý cần sớm được nghiên cứu và hoàn thiện nhằm hạn chế tranh chấp về thẩm quyền giữa trọng tài và tòa án.

Một vướng mắc khác được đặt ra là trường hợp tranh chấp bất động sản có liên quan đến quyết định hành chính hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Theo quy định hiện hành, việc xem xét tính hợp pháp của các quyết định hành chính thuộc thẩm quyền riêng của tòa án, trong khi trọng tài thương mại không có thẩm quyền này.

Do đó, cần sửa đổi Luật Trọng tài thương mại theo hướng loại trừ rõ các tranh chấp đòi hỏi phải xem xét tính hợp pháp của quyết định hành chính khỏi phạm vi giải quyết của trọng tài.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng kiến nghị bổ sung cơ chế để người có quyền và nghĩa vụ liên quan có thể tham gia tố tụng trọng tài, đồng thời xây dựng cơ chế phối hợp hiệu quả hơn giữa trọng tài và tòa án trong quá trình giải quyết tranh chấp bất động sản.

Luật gia Lê Đông Triều, Phó Chủ tịch Thường trực Trung tâm trọng tài Thương mại Quốc tế TGAC.

Trao đổi thêm tại hội thảo, Luật gia Lê Đông Triều, Phó Chủ tịch Thường trực Trung tâm trọng tài Thương mại Quốc tế TGAC cho rằng việc sửa đổi Luật Trọng tài thương mại năm 2010 cần được nghiên cứu thận trọng, đặc biệt đối với các vấn đề mới như tài trợ tố tụng trọng tài hoặc sự tham gia của bên thứ ba nhằm bảo đảm tính minh bạch, công bằng và hạn chế nguy cơ thao túng quá trình giải quyết tranh chấp.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng xuất hiện nhiều mô hình đầu tư và sản phẩm mới, việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho trọng tài thương mại sẽ góp phần giảm tải cho hệ thống tòa án, đồng thời tạo thêm cơ chế giải quyết tranh chấp linh hoạt và hiệu quả cho doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư.

Phạm Thị Mỹ Hậu