Vì sao người Việt vẫn quyết mua nhà dù giá ngày càng xa tầm với?

Thuê nhà chỉ là bước đệm, nhu cầu sở hữu vẫn chờ ngày "bùng nổ" - Ảnh minh họa

Ước mơ an cư chưa bao giờ tắt

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân vẫn rất lớn, bất chấp áp lực tài chính và mặt bằng giá liên tục leo thang. Có tới 97% người đang thuê nhà cho biết mong muốn mua nhà trong tương lai; trong đó 21% dự kiến hiện thực hóa kế hoạch trong 1-2 năm tới, 43% đặt mục tiêu trong vòng 3-5 năm và 33% vẫn đang chờ thời điểm phù hợp. Chỉ 3% khẳng định không có ý định mua nhà.

Kết quả khảo sát cũng phản ánh chân dung khá rõ của nhóm khách thuê hiện nay. Phần lớn là lực lượng lao động trẻ, có thu nhập tương đối ổn định với 83% dưới 35 tuổi và 73% có thu nhập hộ gia đình từ 15-50 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá nhà đang vượt xa khả năng tích lũy khiến giấc mơ an cư của nhiều người buộc phải kéo dài hơn dự tính.

Theo các chuyên gia, đây là minh chứng cho thấy nhu cầu mua nhà không hề suy giảm mà chỉ đang ở trạng thái "nén". Thay vì từ bỏ kế hoạch sở hữu nhà, phần lớn người thuê lựa chọn tiếp tục tích lũy vốn, chờ mặt bằng giá hợp lý hơn hoặc kỳ vọng các chính sách tín dụng ưu đãi sẽ giúp giảm bớt áp lực tài chính.

Anh Trần Minh Khoa (31 tuổi, chuyên viên marketing tại Hà Nội) cho biết, dù gia đình có tổng thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng và đã tích lũy gần 800 triệu đồng, việc mua căn hộ có giá từ 2,5-3 tỷ đồng vẫn là bài toán nhiều áp lực.

"Nếu phải vay khoảng 70% giá trị căn hộ ở thời điểm hiện nay, khoản trả nợ hàng tháng sẽ tạo gánh nặng rất lớn đối với ngân sách gia đình. Vì vậy, chúng tôi chấp nhận tiếp tục thuê nhà thêm vài năm để tăng vốn tự có, đồng thời chờ lãi suất vay mua nhà ổn định hơn", anh Khoa chia sẻ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng quan trọng nhất của thị trường. Việc gần như toàn bộ người thuê đều mong muốn mua nhà cho thấy thị trường không thiếu cầu mà đang thiếu khả năng tiếp cận. Khoảng cách giữa giá bán và thu nhập khiến nhu cầu bị trì hoãn thay vì biến mất.

Theo vị chuyên gia này, để "giải phóng" nguồn cầu hiện nay cần kết hợp 3 yếu tố, gồm: pháp lý để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, tín dụng dài hạn phù hợp cho người trẻ vay mua lần đầu và cơ cấu lại sản phẩm để giá bán tiệm cận hơn với khả năng chi trả của người dân.

Nhà đầu tư chuyển trọng tâm sang dòng tiền

Không chỉ người mua thay đổi tâm lý, nhóm chủ sở hữu bất động sản cũng đang điều chỉnh chiến lược đầu tư theo hướng thận trọng và thực chất hơn. Nếu ở các chu kỳ trước, kỳ vọng tăng giá là động lực chính thì hiện nay, dòng tiền khai thác mới trở thành ưu tiên hàng đầu.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 59% chủ sở hữu tập trung tối ưu lợi suất cho thuê, trong khi chỉ 23% còn đặt kỳ vọng lớn vào việc giá trị tài sản tiếp tục tăng. Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển rõ nét từ tư duy đầu cơ sang đầu tư khai thác, khi bất động sản không chỉ được xem là tài sản tích lũy mà còn phải tạo ra nguồn thu ổn định trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc.

Chị Nguyễn Thùy Linh (38 tuổi, nhân viên kinh doanh tại TP. Hồ Chí Minh) cho biết, hiện sở hữu một căn hộ đang cho thuê với dòng tiền khoảng 15 triệu đồng/tháng, lợi suất khai thác vẫn đủ hấp dẫn để tiếp tục nắm giữ tài sản. Tuy nhiên, khi cân nhắc đầu tư thêm, tiêu chí lựa chọn đã thay đổi đáng kể.

Theo chị Linh, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, chị ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và mức giá phản ánh đúng giá trị thực. Với những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền, quyết định xuống tiền hiện được cân nhắc kỹ lưỡng hơn, tập trung vào khả năng khai thác lâu dài và mức độ an toàn của tài sản.

Khảo sát cũng cho thấy nhóm chủ nhà ngày càng linh hoạt trong chiến lược đầu tư. Khi dòng tiền cho thuê duy trì ổn định, họ sẵn sàng tiếp tục nắm giữ tài sản để khai thác dài hạn. Tuy nhiên, nếu thị trường cải thiện thanh khoản và giá bán đạt kỳ vọng, hơn một nửa số chủ sở hữu được khảo sát cho biết sẽ cân nhắc chốt lời nhằm cơ cấu lại danh mục đầu tư hoặc chuyển hướng sang các phân khúc có tiềm năng sinh lời cao hơn.

Điều này một lần nữa khẳng định thị trường đang bước vào giai đoạn mà hiệu quả khai thác và khả năng quản trị dòng tiền trở thành yếu tố quyết định thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá như trước đây.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, thị trường hiện không thiếu nhu cầu mà chỉ đang chờ những điều kiện thuận lợi hơn để chuyển hóa thành giao dịch thực.

Ông Cảnh cho biết, người mua đang chờ pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và các gói vay phù hợp; người bán kỳ vọng thanh khoản cải thiện; người thuê tiếp tục tích lũy để mua nhà; còn chủ cho thuê cân nhắc giữa lợi suất khai thác và giá trị tài sản.

"Khi các điểm nghẽn về pháp lý, tài chính, hạ tầng và thanh khoản được tháo gỡ đồng bộ, nguồn cầu đang bị nén sẽ trở thành động lực quan trọng tạo nền tảng cho sự phục hồi bền vững của thị trường bất động sản", ông Cảnh nhấn mạnh.

Hà Sơn