Vay tiền 'đu sóng' bất động sản giờ ra sao?

Cuối năm 2024, khi quyết định vay gần 4 tỷ đồng để mua hai căn hộ tại một dự án cao cấp tại khu Đông TP.HCM, anh Minh tự tin đây sẽ là bước ngoặt giúp gia đình “sang trang”.

Khi ấy, thị trường bất động sản sôi động, bạn bè liên tục khoe kiếm vài trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng chỉ sau vài tháng "ôm hàng". Các môi giới khẳng định giá sẽ còn tăng mạnh nhờ hạ tầng và nguồn cung khan hiếm.

Đòn bẩy thành “đòn đau”

Có sẵn khoảng 7 tỷ đồng tích lũy, anh Minh mạnh dạn vay thêm ngân hàng với lãi suất ưu đãi chưa tới 7% trong năm đầu. Kế hoạch rất đơn giản, bán một căn khi dự án tăng giá để trả nợ, giữ lại căn còn lại hưởng lợi lâu dài.

Nhưng mọi tính toán nhanh chóng đảo chiều. Chỉ sau chưa đầy 1 năm, thị trường chững lại, khách mua rơi vào tâm lý phòng thủ. Chương trình ưu đãi lãi suất kết thúc, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi gần 15%/năm.

Mỗi tháng, riêng tiền gốc và lãi đã ngốn gần 50 triệu đồng, trong khi công ty xây dựng nơi anh làm việc liên tục cắt giảm dự án khiến thu nhập giảm gần một nửa.

Tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) đang khiến không ít nhà đầu tư bất động sản lâm vào thế khó khi cơn sốt hạ nhiệt.

Để duy trì khoản trả nợ, vợ chồng anh Minh bán chiếc ô tô, rút toàn bộ tiền tiết kiệm dành cho con, thậm chí vay thêm người thân. Hai căn hộ nhiều tháng liền rao bán thấp hơn giá mua nửa tỷ đồng vẫn không thể “chốt”.

"Tôi không còn nghĩ đến chuyện kiếm lời nữa. Chỉ mong bán được để trả hết nợ và bắt đầu lại", anh Minh chua chát nói.

Câu chuyện của anh Minh không còn là trường hợp cá biệt. Sau giai đoạn thị trường bất động sản tăng nóng kéo dài, ngày càng nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang rơi vào vòng xoáy áp lực dòng tiền.

Khi giá nhà không tiếp tục leo thang như kỳ vọng, trong khi lãi suất ưu đãi hết hiệu lực và thanh khoản suy giảm, không ít người buộc phải bán lỗ tài sản để tránh nguy cơ nợ xấu.

Thực tế thị trường đang phản ánh rõ xu hướng này. Theo khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), lượng bất động sản cần thoát hàng ngày càng gia tăng, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư vay vốn ngân hàng.

Nhiều căn hộ, nhà phố được chào bán thấp hơn giá mua từ 100 đến 300 triệu đồng nhưng vẫn khó tìm được người mua. Tại các khu vực từng tăng giá mạnh, thị trường thứ cấp đã xuất hiện làn sóng giảm giá nhằm thu hồi vốn.

Báo cáo của Savills cũng ghi nhận mức cắt lỗ phổ biến từ 5-10% trên thị trường thứ cấp. Những con số này cho thấy bức tranh trái ngược hoàn toàn với giai đoạn thị trường sôi động trước đây, khi nhiều người tin rằng bất động sản chỉ có tăng giá.

Tính toán “vùng an toàn”

Điểm chung của nhiều trường hợp mắc kẹt là quá tin vào khả năng tăng giá của tài sản mà xem nhẹ rủi ro tài chính. Trong bối cảnh giá nhà liên tục lập mặt bằng mới, không ít nhà đầu tư chỉ cần chuẩn bị 20-30% vốn tự có, phần còn lại dựa hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng.

Chiến lược này chỉ phát huy hiệu quả khi thị trường liên tục tăng trưởng. Nhưng bất động sản vốn có tính chu kỳ. Chỉ cần thanh khoản giảm hoặc mặt bằng giá đi ngang, toàn bộ bài toán tài chính lập tức thay đổi. Trong khi tài sản không thể bán nhanh, nghĩa vụ trả nợ vẫn đến đúng hạn từng tháng.

Theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, sai lầm phổ biến nhất là đặt cược vào diễn biến của thị trường thay vì đánh giá sức chịu đựng của dòng tiền cá nhân. Khi lãi suất tăng, thu nhập giảm hoặc tài sản mất thanh khoản, nhà đầu tư rất dễ rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan, giữ tài sản thì tiếp tục gồng lãi, bán ra thì chấp nhận thua lỗ.

Áp lực còn lớn hơn khi nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi 14-15% mỗi năm. Với các khoản vay từ vài tỷ đồng trở lên, chi phí tài chính có thể tăng thêm hàng chục triệu đồng mỗi tháng. Đây là mức tăng đủ để làm đảo lộn kế hoạch tài chính của nhiều gia đình trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động.

Điều đáng lưu ý là sự điều chỉnh của thị trường hiện nay không hẳn phản ánh giá trị thực của bất động sản suy giảm mạnh, mà phần lớn xuất phát từ áp lực dòng tiền của người sở hữu. Những tài sản có giá trị lớn đang chịu sức ép thanh khoản rõ rệt vì nhóm khách hàng đủ khả năng chi trả ngày càng thu hẹp.

Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng không còn nhiều dư địa để kéo dài các chương trình hỗ trợ lãi suất như trước, khiến toàn bộ áp lực tài chính chuyển dần sang phía người mua.

Diễn biến này cũng là lời cảnh báo về việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức trong đầu tư. Đòn bẩy có thể giúp gia tăng lợi nhuận khi thị trường thuận lợi, nhưng cũng khuếch đại rủi ro khi chu kỳ đảo chiều. Một khoản vay vượt quá khả năng chi trả sẽ nhanh chóng biến tài sản đầu tư thành gánh nặng tài chính, thậm chí ảnh hưởng đến toàn bộ cuộc sống của gia đình.

Các chuyên gia khuyến nghị tỷ lệ trả nợ an toàn chỉ nên chiếm khoảng 30% thu nhập hàng tháng và giá trị khoản vay không vượt quá 40% giá trị tài sản. Đây không phải những con số mang tính lý thuyết mà là "vùng an toàn" giúp người mua có khả năng chống chịu khi thị trường xuất hiện biến động bất lợi.

Thị trường bất động sản luôn có những chu kỳ tăng trưởng và điều chỉnh. Sau những cơn sốt giá, sự sàng lọc là điều khó tránh khỏi. Với các nhà đầu tư, bài học lớn nhất không nằm ở việc dự báo đúng xu hướng thị trường mà ở khả năng quản trị rủi ro tài chính.

Lợi nhuận luôn hấp dẫn, nhưng chỉ những người đủ sức duy trì dòng tiền trong mọi kịch bản mới có thể đi hết một chu kỳ đầu tư. Nếu coi đòn bẩy là con đường tắt để làm giàu, nhà đầu tư rất dễ biến kỳ vọng sinh lời thành vòng xoáy nợ nần, buộc phải bán lỗ tài sản và trả giá đắt cho những quyết định vội vàng trong thời kỳ thị trường hưng phấn.

Hưng Nguyên