Tổng thống Lee Jae Myung và cuộc chiến chống đầu cơ bất động sản

Tổng thống Hàn Quốc Lee Jae Myung. Ảnh: Yonhap/TTXVN

Chấm dứt tình trạng đầu cơ bất động sản là nhiệm vụ cấp bách nhất

Trong nhiều bài đăng trên mạng xã hội X kể từ đầu tháng 2/2026, Tổng thống Lee Jae Myung liên tục nhấn mạnh việc kiểm soát đầu cơ nhà đất là nhiệm vụ cấp bách đối với nền kinh tế. Trong bài đăng ngày 3/2 ông Lee nhấn mạnh chính phủ sẽ áp dụng mọi biện pháp để kiềm chế hoạt động đầu cơ bất động sản có thể làm tổn hại đất nước. Chỉ trong hơn một tháng, Tổng thống Lee đã đăng hơn hai chục thông điệp liên quan đến thị trường nhà ở, coi vấn đề này không chỉ là câu chuyện bất động sản mà còn là một sự méo mó trong cấu trúc kinh tế quốc gia.

Theo ông Lee, tình trạng đầu cơ nhà ở đang làm suy giảm cơ hội của người trẻ. “Đầu cơ nhà ở cướp đi hy vọng của thanh niên và gây tổn hại cho đất nước. Để thể hiện quyết tâm, Tổng thống Lee thậm chí đã rao bán căn nhà của mình vào cuối tháng 2 với lý do muốn “làm gương cho mọi người”.

Các tín hiệu chính sách đã nhanh chóng tác động đến thị trường. Chỉ số kỳ vọng giá nhà do Ngân hàng trung ương Hàn Quốc (BoK) công bố đã giảm mạnh nhất kể từ giữa năm 2022. Dữ liệu hàng tuần từ Hiệp hội bất động sản công bố cũng cho thấy giá nhà ở bắt đầu giảm tại một số khu vực đắt đỏ nhất Seoul như quận Gangnam, Songpa, Yongsan và Seocho – lần giảm đầu tiên trong khoảng hai năm.

Giới phân tích cho biết một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản Hàn Quốc bị coi là mang tính đầu cơ là hệ thống thuê nhà đặc thù gọi là Jeonse. Theo mô hình này, người thuê nhà trả một khoản tiền đặt cọc lớn thay vì trả tiền thuê hàng tháng, cho phép chủ nhà sử dụng khoản tiền đó để đầu tư, thậm chí mua thêm bất động sản khác. Hệ thống này cũng tạo điều kiện cho hình thức đầu tư được gọi là “gap investment”, trong đó người mua chỉ cần bỏ ra một phần nhỏ vốn tự có, còn lại dựa vào tiền đặt cọc của người thuê để thanh toán theo tiến độ.

Theo báo cáo của Oxfam Korea, khoảng 15% chủ nhà tại Hàn Quốc sở hữu từ hai bất động sản trở lên, trong khi 20% nhóm giàu nhất nắm giữ gần 80% tổng giá trị tài sản nhà ở quốc gia

Chiến dịch siết đầu cơ của chính phủ diễn ra song song với đà tăng mạnh của thị trường chứng khoán. Chỉ số KOSPI đã vượt mốc 5.000 điểm vào tháng 1 và tiếp tục tăng nóng lên trên 6.000 điểm vào cuối tháng 2, mức tăng mà chính phủ cho rằng cho thấy dòng vốn đầu tư có thể đang bắt đầu chuyển từ bất động sản sang thị trường vốn.

Theo một chuyên gia trong ngành, chính phủ Hàn Quốc chủ trương giảm tình trạng sở hữu nhiều nhà và khuyến khích dòng tiền chảy vào thị trường vốn. Tuy nhiên, khi chứng khoán tăng quá nhanh, nhà chức trách cũng lo ngại lợi nhuận từ thị trường này có thể quay trở lại bất động sản, đặc biệt là căn hộ tại Seoul.

Áp thuế cao với chủ sở hữu nhiều bất động sản

Song song với việc khuyến khích đầu tư vào cổ phiếu nội dịa, Chính phủ của Tổng thống Lee Jae Myung cũng gia tăng sức ép đối với những người sở hữu nhiều bất động sản khi ấn định ngày 9/5 là hạn chót tạm hoãn áp dụng mức thuế ưu đãi trên lãi vốn đối với người sở hữu nhiều nhà. Hàn Quốc áp dụng thuế thu nhập từ đầu tư khi bán bất động sản với mức cơ bản 6% – 45% tùy theo lợi nhuận. Tuy nhiên, đối với người sở hữu nhiều nhà ở các khu vực được coi là đầu cơ, chính phủ còn áp dụng phụ thu thuế bổ sung 20% đối với người sở hữu 2 căn nhà; 30% đối với người sở hữu từ 3 căn trở lên. Như vậy, khi cộng với thuế cơ bản và thuế địa phương, tổng mức thuế có thể lên tới khoảng 82,5% lợi nhuận đối với người sở hữu nhiều nhà bán bất động sản.

Chính phủ Hàn Quốc cho biết nếu các hợp đồng mua bán được ký trước thời điểm 9/5, thời gian ân hạn vẫn có thể hoàn tất giao dịch trong vòng 4 đến 6 tháng, tùy theo quy định của từng khu vực để chủ sở hữu nhà vẫn được áp dụng mức thuế cũ. Tổng thống Lee nêu rõ, chính phủ sẽ triển khai mọi biện pháp để đảm bảo những lựa chọn đi ngược lại chính sách của chính phủ sẽ không biến thành lợi nhuận.

Cùng với biện pháp áp thuế cao, ngành tài chính cũng đang xem xét siết chặt quy định đối với việc gia hạn và tái cấp vốn các khoản vay thế chấp của những người đã sở hữu nhiều bất động sản, nhằm hạn chế khả năng trì hoãn bán nhà để chờ thay đổi chính sách.

Song song với các biện pháp hạn chế đầu cơ, chính phủ Hàn Quốc cũng đang thúc đẩy tăng nguồn cung nhà ở. Kế hoạch hiện nay đặt mục tiêu khởi công 1,35 triệu căn nhà tại khu vực thủ đô Seoul trước năm 2030, đồng thời triển khai chương trình phát triển nhanh 60.000 căn hộ trên các khu đất đô thị chưa được sử dụng hiệu quả.

Tuy vậy, một số chuyên gia cảnh báo việc cải cách cần được thực hiện thận trọng. Giáo sư Kwon Dae-jung – chuyên ngành bất động sản tại Đại học Hansung cho rằng định hướng chính sách nhằm giảm nhu cầu đầu cơ và hạn chế sở hữu nhiều nhà là hợp lý. Tuy nhiên, nếu quá nhiều thay đổi đột ngột được thực hiện cùng lúc thì có thể gây những đứt gãy.

Theo Giáo sư Kwon, giá nhà tại các đô thị lớn như Seoul vẫn có xu hướng tăng theo thời gian, tương tự nhiều thành phố lớn trên thế giới. Vì vậy, giải pháp phù hợp là đánh thuế hợp lý đối với lợi nhuận từ đầu cơ đồng thời đảm bảo người dân bình thường vẫn có khả năng sở hữu nhà.

Khánh Vân (TTXVN)